现场I直面销售、利润压力，张玉良首度披露绿地2019年三大难点

1月8日，绿地控股（600606.SH，简称“绿地”）董事长、总裁张玉良接受媒体采访时表示，绿地2019年的整体增速是不错的，整体营收（含合同销售金额）有把握进入行业前三。他也指出，2020年房地产市场分化的同时，将稳中有降。

据绿地1月7日披露的2019年业绩快报显示，绿地全年营业总收入4225亿元，同比增长21%。其中房地产主业2019全年结转收入1947亿元，同比增长21%。全年实现合同销售金额3880亿元，与2018年3874.93亿元比相当于持平；合同销售面积3257万平方米，略低于2018年。回款3010亿元，住宅部分回款率达89%，较去年进一步上升4个百分点。

实际上，2019年头部房企普遍出现了销售增长乏力的问题。从部分已经披露销售数据的房企来看，万科（000002.SZ）2019年全年累计实现合同销售金额6308.4亿元，同比增3.94%；恒大（03333.HK）2019年全年累计实现合约销售金额约6010.6亿元，同比增长9%，销售增速同样不到10%。

相比之下，绿地利润增长速度超过规模增长。绿地2019年毛利率28.6%，同比增长6%；利润总额305亿元，同比增长26%；归母净利润149亿元，同比增长31%。据透露，绿地ROE达到了60%。

张玉良首度对外披露，绿地2019年实现营收、利润增长的三大难点包括净资产回报率提升、资产负债率下降、转型等。

首先，2019年绿地加权平均净资产收益率19.51%，增加2.37个百分点。张玉良指出，绿地净资产回报率向好的同时，资产负债率为87.94%，比去年年末下降1.55个百分点。

实际上，去杠杆与净资产回报率是矛盾的，这就是绿地面临的第二个难点。“对于万亿级的公司来说，1个百分点的降低都是很难得的成绩。此外，2019年公司经营性现金流量净额124亿元，连续15个季度为正”。 这与绿地此前定下从2019年开始，分三年逐年稳定下降负债，确保运营安全的目标有关。

绿地财务部副总经理吴正奎透露，资产负债率的下降是通过加速清理负债、预收账款加快结转形成利润、引入二级三级企业经营性投资者等多方面措施来实现的。

第三个难点是，绿地在艰难的转型过程中实现了增长，“我们的高质量增长主要来自于转型，在转型中实现高质量增长。”张玉良举例称，大基建2019年营收1866亿元，同比增长47%。进入2020年，绿地目标之一就是量化增长之外效益不断改善。1-2年内，绿地大基建有望进入国内大基建前5位，保守估计2020年营收可达4000亿以上。

值得关注的是，转型给绿地带来营收增长空间，另一方面也给绿地的现金流带来压力。快速成长中的大企业，经营性净现金流往往为负，2019年前三季度，行业TOP30的房企，经营性现金流净额为正的不到15家。尽管绿地在2019年现金流为124亿，并做到持续15个季度为正现金流，但对比其他头部房企，绿地现金流优势不明显。据第三方平台统计数据显示，2019年前三季度，万科现金余额为1072.4亿元、保利为1125.7亿元；相比头部房企手握千亿现金，绿地只有823.8亿元。这表明该公司在回款结转、偿还债务以及缴纳土地款等方面还需要作出调整与平衡。

从2019年四季度经营简报来看，不难推算出绿地2019年需要缴纳的地价款。绿地全年新增房地产项目储备108个，权益土地面积约1804.85万平方米，权益计容建筑面积约3508.04万平方米。按照近几年绿地平均楼板价不超过3000元/平方米匡算，该公司2019年地价款或在千亿左右。其中年内绿地已披露的投资并购总额近140亿元。业内人士指出，绿地商办占比35%，其中有部分超高层地标建筑与城际空间站的商办项目，资金占用比例不小。

对于市场普遍质疑的超高层地标建筑会沉淀大量资金的问题，绿地方面则表示，一般会争取配优质的住宅用地或其他项目来平衡现金流。

较为乐观的是，绿地毛利率连续3年累计提升了8%。吴正奎指出，2016、2017年的时候，绿地毛利率在同业水平中处于偏低位置，这两年通过提质增效，从产品设计到材料集中采购来降低成本，增加健康元素、科技题材赋能产品提高售价来逐年提高毛利率，初步取得了成效。

其中项目毛利率较高区域为海南、江西、华中、上海，房地产结转重点区域为上海、广东、江苏、山东等。结合项目布局来看，前述业内人士认为绿地有持续发展后劲。

张玉良颇为看重的一点是，转型中要兼顾业务结构与经济结构协同性增长，比如董家渡城市更新项目的获取就是顺应政府的导向需要结果。据了解，目前绿地对该项目只操盘尚未并表。

绿地集团董秘张晓东指出，盈利能力提升是绿地2019年业绩最大看点，此外，金融产业预计全年实现35亿元，同比增长40%；商贸产业全年预计营收67亿元，同比增长91%，并因此成立贸易港集团。张玉良坦承，未来贸易港、酒店旅游、大基建三个板块都可尝试分拆上市，“先做完一个业务板块的上市再准备下一个”。

张玉良对2020年市场判断包括“市场下行、结构分化、竞争加剧”等。但他认为，绿地可以发挥产业结构协同优势，聚焦成长性区域，房地产主业依然有发展空间。