昆明的房价已经连续上涨42个月了，昆明的也在继续产生地王。与此同时，昆明全市卖地金额也创下历史新高，还成为了2019年度地王。
昆明号称“春城”，看起来给人一种不温不火的感觉。不过，这里的房价和地价的火辣，足够让它成为楼市的炎夏之都。同时，碧桂园等龙头房企也正在扎堆抢滩，攻城略地。在这背后，既有当地政府卖地时高涨的热情，也有各个巨无霸级别的外地房企的推波助澜。
只是，持续海量产出的新楼盘，以及比新房更多的二手房，真是卖给昆明本地人的吗？如果他们并不需要这么多房子，又是谁，在支撑着昆明的楼市？
一片丹心为卖地
今年7月，云南本土房企俊发以近92亿元拿下昆明新螺狮湾地块，问鼎全国总价“地王”，让云南楼市狠狠刷了一把存在感。
但昆明楼市的热度已经延续了很长一段时间。在2019年，全国楼市屡屡被认为进入寒冬期时，昆明楼市的表现仍然令人刮目相看。
最显著的，是其土地成交量及成交金额创下历史最高。
中指研究院数据显示，2019年昆明7区1市4县一共出让592宗土地，面积达2475.03万平方米，同比上升约55.4%。2018年时，一共仅有225宗土地出让。
土地出让带来的经济利益更是显而易见。2019年，昆明土地出让金额高达1011.9亿元，同比增长约60%。而2018年，昆明的土地出让金仅为633亿元。
一年六成涨幅背后，昆明楼市在全国的热度已是名列前茅，而这些则是当地与开发商们“共谋”的结果。
此前，昆明房地产市场上的开发商以本土开发商为主，如当地颇有名气的俊发，但现在，俊发在昆明的名气已经不算什么。
2019年昆明迎来了宝能、雅居乐、世茂等十余家外来房企的进驻，其中雅居乐、世茂和旭辉等几家房企更是数次亮相昆明土地市场拿地。至此，包括碧桂园、万科、融创等在内的2019年全国销售排名前20的房企已全部进入昆明市场。
恒大、万科这些世界500强级别的房企，无论是从资金、名气，又或是规模等方面都占据绝对优势，均与当地中小房企不在一个层面。当资金优势显著的他们扎堆来到昆明抢土地，将昆明的土地出让金额推向历史新高，也便不足为奇。
政策的利好与放任
这些大型房企的到来，背后有其必然的原因。
2019年前三季度的GDP数据显示，昆明GDP总量约为3769.42亿元，排在第43名。连山东的地级市泰州、淄博、济宁都在它前面。
以此来看，昆明经济并不算特别出色。TOP20房企又为何纷纷进驻？
2015年9月15日，中国政府网发布《国务院关于同意设立云南滇中新区的批复》（国函〔2015〕141号）称，同意设立国家级新区——云南滇中新区。正如近期深圳被赋予打造全球标杆城市的厚望后，楼市蠢蠢欲动一般，昆明的滇中新区这一国家级新区，打开了房地产的想象力。
2015年国家新区规划发布之后，各大房企纷纷陆续开始抢滩。包括恒大等头部房企。这打开昆明楼市上涨的大门。当年绿城、北大资源等房企开始进入。第二年，碧桂园、融创也来到昆明。
不过，房企入驻昆明最汹涌的时分，是2019年。前文提到，这一年包括世茂在内，有10余家房企进入昆明市场。
原因在于，2019年8月2日，《国务院关于印发6个新设自由贸易试验区总体方案的通知》印发实施，中国（云南）自由贸易试验区正式设立。这成为昆明楼市去年最大的利好。
政策的利好无疑推动了昆明楼市的火爆进程。例如处于两个政策区域内的昆明市官渡区，成绩亮眼。
昆明2019年的土地市场上，官渡区以117宗约8485.5亩的成交成绩领跑各区，成交面积占比28%，以一己之力支撑起全昆明土地出让面积的1/3 。在土地成交金额上，官渡区更是独占鳌头，占比高达39%。
宏观规划的出台只是准备好了柴火，房地产的这把火要烧起来，也离不开当地或明或暗的政策支持。规划出台时，全国各地正纷纷推出严厉调控政策。昆明的房价不仅处于洼地，其政府对于房价所持的开放态度，也吸引了批量寻找地块项目的大开发商。
2019年全年，昆明出台的楼市调控政策包括2月云南省住建厅出台的《关于规范售房租房电话营销行为的通知》，8月要求1500户以上小区须配建幼儿园，另外，还有简化公积金提取材料。到11月，更是全面放开落户限制，进一步为楼市打开宽松大门。
唯一一次收紧或许还要算事12月更新城区基准地价，调整后，住宅地价上浮约83%，商服用地上浮41%，工业用地下调约15%。
但这时，2019年已经过去了，该炒起来的地也炒起来了，该涨的房价也涨了。因此，云南当地人多认为昆明楼市并无有效调控楼市政策出台，多是“小打小闹”。
卖地卖得如此热火朝天，房价必然也是按捺不住。
房价连涨42个月
用火热、持久来形容昆明的房地产市场恰如其分。
国家统计局2019年12月公布的《2019年11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》显示，2019年11月昆明新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，同比上涨了12.4%。
另据中指研究院2019年日前发布的《百城房价指数》，2019年12月，昆明2019年12月房价环比上涨0.24%，新建住宅均价10889元/平方米。
这意味着自2016年7月开始，昆明房价连续涨了42个月，整整3年半的时间。是同期国内城市中连续上涨时间最长的城市之一。
尽管在经济方面昆明似乎与其气候一样不疾不徐，但在房地产上，它仍然与其他城市别无二致——遇火也能着。
过去十年里，昆明热门区域的房价已翻番。
有在昆明生活过的人士告诉金角财经（微信公众号ID：F-Jinjiao），2016年她租住在五华区的英茂华府小区，当时房东告诉她这套房子是新买的，价格约为7000元/平米。3年时间过去，现在这套房子的单价已经翻倍，上涨到每平米一万四五。
位于昆明东北部的空港片区，前些年只有长水航城一个项目在售，2015年时项目的高层住宅价格约4500元左右，在经过几年的上涨后价格基本翻倍，目前均价约9000元左右。
2015年，位于嵩明的俊发·空港城项目均价3100-3800元/㎡左右，目前房屋均价约在7000元/㎡，价格已经翻了一番。
昆明楼市的长盛未衰，或许是吸引房企们竞相来此的原因。这直接引发了昆明楼市的另一大特色——新盘多。
据不完全统计，2019年全年，昆明主城区至少有41个新盘入市，而且大部分集中在下半年入市，共有25个新盘扎堆“血拼”，上半年仅有16个新盘入市。
不过就目前的推盘节奏看，2019年在建的新盘还有很多尚未入市，2020年初昆明拟入市的新盘数量也比较多。
尽管火热的楼市让春城的气氛热得像是夏天，但高烧不退不一定是好事。
二手房越来越多，比新增人口更多
土地市场火爆的同时，昆明楼盘开盘量也不少。
据云南房网不完全统计，2019年全年有114个楼盘148次开盘，共向市场释放了2.8万余套房源，其中有40余个楼盘为纯新盘入市，新盘占比量较高。
但比新房更多的，是昆明的二手房。
诸葛找房发布的市场数据显示：2019年12月份，昆明二手房房源量环比增长39.41%，达113575套，市场均价14105元㎡。
巨大的存量二手房数据，亟待新的接盘者前来接手。但相关数据却令人难以乐观。
2018年昆明常住人口达685万人，只比前一年增加了6.7万人。这113575套二手房足够6.7万新增人口人均购买1.695套。这还只是二手房数据，不包括新房。继续如此，新增二手房将持续走高，后续二手房市场必将面临“高库存”风险。
然而，昆明的二手房价却仍在上涨。按国家统计局发布的11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，昆明11月二手房环比上涨0.6%、同比上涨7.8%。可见，尽管二手房库存不断升高，二手房价却连续上涨。
那么昆明的房子都被谁买走了？
据锐理数据发布的信息，昆明购房人群中，本地人购房比例仅占40%，其余60%都是外来购房者。其中24%是省内地州购房者，而外省购房群体达到了36%的惊人比例。外省购房群体大部分来自于北京、上海、东北、河北等北方区域和重庆、四川等西南周边区域的大城市。
因此，昆明的房子，几乎不是卖给本地人的，基本都卖给了外地人。但外地人来昆明买房永远面临着一个不确定因素：政策的变化。
需求，是昆明楼市真正脆弱的地方。
一面坚挺，一面脆弱，这或许是当下昆明楼市面临的最大矛盾。财经评论员严跃进表示，昆明房价持续上涨，后续政策面很容易收紧，2020年不排除会出现政策调控。
到时，谁也不知道，这种火热的景象究竟是不是春城阳光下美丽的泡沫。
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