抛去光鲜外衣,夹缝求生!个体二房东的“困局”与“变局”

21世纪经济报道 21财经APP 特约记者彭冲 上海报道
2020-01-14 18:20

随着抖音短视频大火,潇洒多金的二房东成为众多青年追捧的对象。但现状真是如此吗?在上海从事房屋租赁数十年的袁女士对记者坦言,早五六年前二房东这个职业的确是个香饽饽,但如今和在外打份工没有两样,甚至压力更大。

目前房屋租赁市场中由机构运营主要是各类长租公寓,可分为集合式与分散式长租公寓,而市场中又以分散式长租公寓为主。按此分法,袁女士属于分散式长租公寓二房东。

据袁女士介绍,自己一家12年前从昆山来到上海从事住房租赁行业,目前手上拥有60套房源,多数分布在上海九号线大学城至九亭之间,每套房配套投资大概4万元,加上垫付的房租,目前袁女士一家大概卷入资金为300万元。她向记者透露,每一套房子的月利润在500至1000不等,“房屋租赁行业有其自身的规律,一年之中能够赚钱的只有10个月,春节前后两个月入住率大概在58%左右,大概率是会亏钱的”袁女士说。

“提起二房东恨的牙痒痒又或者羡慕不已的那是80后的思维,如今我们个体二房东多半已经不景气了”袁女士感叹道。2017年,中央经济工作会议和中央财经领导小组对规范发展住房租赁市场提出明确要求,国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确指出严厉打击住房租赁市场上的违法违规行为,大力整治“黑中介”、“黑二房东”,净化住房租赁市场环境。谈到这些年行业的变化,袁女士表示,之前的确有部分二房东为了某取不正当利益有违规行为。据她了解到大体分为三种套路:1、无理由扣押金。2、“一女多嫁”同时和多人签租赁合同,而后卷款跑路。3、随意隔房间,多人群租。“这是因为涌入人口过多,住房资源供不应求才给了这些人谋取暴利的机会,也影响了行业的口碑。”

野蛮生长的年代

改革开放以来,东部沿海地区劳动密集型产业崛起,人口流动逐年增加,伴随着中国城市化进程推进,部分沿海城市流动人口爆发式增长,根据中国国家卫生健康委员会统计数据,截至2018年底,我国流动人口数量达到2.41亿。在我国2018年的2.41亿流动人口中大约有2.1亿需要租房。如此庞大的市场需求,在市场形成之出的确能够吃到时代的红利,广东二房东蔡女士便抓住了红利的尾巴。

2006年至今蔡女士已经在广东住房租赁行业摸爬滚打近14年。和袁女士不同,蔡女士主要在广东城中村经营出租房。主要经营模式为向原房东整栋承租后单间转租给房客赚取差价,相比之下,更加方便统一管理,维护成本和配套成本也更低。对应的租客一般为工厂上班的农民工。据她介绍,原来顶峰的时候自己在一个城中村内拥有8栋出租房,管理的租客高达600多人,同行都调侃叫她“村长”,她所在的城中村大大小小的工厂和小作坊有3000多个,带来了庞大的人口流量。“2008年金融危机过后,2010年到2017年是黄金时期,这段时间内几乎都能住满。”她回忆道。

但繁荣的代价是一栋栋握手楼下的“不见天日”和村外的“黑水”河。“近几年来当地政府部门出于环境保护抓的特别严,不合规的小工厂都被清除到外地这直接导致外来务工的人员少了接近一半。”蔡女士的出租房从原来的8栋楼变为了一栋楼,也从“村长”沦为了“村民”;她对记者坦言,行业在走下坡路,自己作为二房东处境并不好。“抖音上广东二房东的风光自己也羡慕”蔡女士笑着说道。

异乡客的选择

租客也是整个二房东体系重要的一环。对于揽租,上述两者的选择或有较大差别,目前在上海,袁女士主要通过线上中介平台进行揽租;而在广州城中村还是依靠传统贴招租牌进行。“目前租客的年龄结构主要由90后、00后构成,这个群体对于互联网的接受程度明显更高,并且对于房屋配套要求也更高。”袁女士表示,目前主要租赁平台上的前3页房源信息都是被品牌公寓长期霸占,个体的曝光度其实很低。

与平台不同,个体二房东会有更多机会与租客亲密接触。袁女士直言:“其实我们这个行业有趣的事是很多的”。据她介绍,曾经有房东嫁给租客的例子;另外,过去有两名租客通过房东认识最后走到一起。“一般来说我们与租客之间都能保持良好的关系”

对此,2016年来到上海工作的赵志明也表示,中介提供的房源真实性不高,自己更愿意通过二房东租房。“现在行业也趋近透明了,二房东赚的也是辛苦钱”。记者了解到,目前,工作4年的他已经在上海贷款购买了属于自己房子。谈及购房原因,赵志明表示:“儿子去年出生是自己购房最大的动力,作为河南到上海来务工的异乡客,如果现在不顶着压力买房,未来自己退休回到老家下一代将重复自己的老路。”

 

要么退场,要么生存

“个体二房”东亦或是上个时代的产物,弱肉强食的市场环境下原来的主角只有两种选择:要么退场,或者夹缝中求生存。

住房租赁市场这块大蛋糕引来了自如、蛋壳等大型房租经纪机构和互联网平台创业型公司。

近年来,中央及各地政府在政策方面向租房租赁市场倾斜,鼓励租赁市场的快速发展;同时鼓励房地产开发企业开展租房租赁业务;在金融方面支持符合条件的住房租赁企业发债、不动产证券化产品,金融管理部门积极支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金试点,充分利用社会资金,拓宽企业融资渠道。在政策、金融助力的背景下,大批企业投入住房租赁这片蓝海。

袁女士对记者表示:“个体户都是参照自己实力办事,在抢房源上给出的价格远没有平台机构高,一些位置好的房源与我们基本无缘,生存空间被压缩的很小。”据她介绍称,此前与蛋壳公寓共同竞争一处房源,自己出价3300元,蛋壳出价3900元,结果自然是蛋壳取胜。她向记者透露,上述房源在本地区出租价也只能到3800元左右,自己并不愿意冒太大风险。不过也会有特例,出于近期住房租赁公司爆仓的风险考虑,也会有部分房东愿意以更低的价格租给二房东,而不愿意租给机构。但是整个大趋势下二房东无疑失去了房源的竞争力。

传统租赁的诸多问题助推了长租公寓应运而生。在与品牌长租公寓的比较之下,传统C2C租赁面临以下问题,从房东角度来看,个人不能辨别租客的信用而带来风险且获客渠道单一;另外,从租客的角度考量同样面临虚假房源、后续服务缺失等问题。同时,租房人口年轻化使得租房人群对租房体验个性化要求更高。当前,存量物业的盘活和利用率提高使得租赁市场具备良好的供给基础,在流动人口庞大而房价高思的一二线城市,品牌长租公寓快速崛起。

租赁行业遇上瓶颈期

此外,袁女士认为,传统二房东面临的困境远不止品牌长租公寓的崛起。据介绍,仅他了解到将近有1000位同行分布在周边地区,除了需要与机构竞争,同行也不容小觑,激烈竞争导致拿房成本急剧上升,利润承压;二房东拿房渠道主要通过房屋中介,仅中介费就需要一个月的房租;另外,袁女士表示,目前很多中介也开始从事住房租赁,意味着从中介手上得到的房源性价比极低,进一步压缩利润,

记者查询获悉,北上广深四城在当地“十三五”规划纲要中均明确了到2020年人口控制目标,其中上海控制在2500万人直接导致2017年上海长住人口出现负增长为2418万人。人口红线收紧,租赁市场需求端承压。“之前很多房客都回家发展了,现在感觉租房的人明显少了”袁女士说道。

相比传统个体二房东。近两年来部分品牌长租公寓由于过度金融化、盲目扩张、内控不严等问题而出现资金链断裂为行业敲响警钟,此前,21世纪经济报道曾曝出杭州鼎家公寓租金贷爆雷,盲目扩张导致房源大量闲置,公司员工职务侵占等致使鼎家持续亏损,最终资金链断裂破产的案例。

业内人士指出,租赁行业经营难,但最难的是缺少底层的信用和价值链。政府鼓励长租,人才、资本开始进入这个行业。一方面推动了行业的规模发展,另一方面也带来了很多的后遗症。从2015年到2019年,行业过于追求规模,急功近利,不仅没解决实际的租赁问题,反而上升为一个巨大的租赁矛盾,当这个矛盾发展到严重阶段,政府会直接监管或者采取严格的管制行动,那对于从业者和运营机构并不是件好事。因此,他希望能够尽快出台一部《住房租赁法案》,把所有租赁可能涉及的违规、违法和犯罪的行为全部写在这个法案里,让社会有法可依,执法必严。

从第三方数据可见,长租公寓门店增速从2016年的30%到2018年的50%;2016年国内租赁交易额达到1.6万亿左右;2016年全国流动人口达到2.73亿人次,72%的流动人口租房居住。租房市场的发展是资本进入长租公寓的基础,但公寓运营模式尚处于野蛮生长阶段。

 

(编辑:王英旭)