两天内多地政府主动出手延缓房企短期资金压力

唐韶葵2020-02-14 17:18

三四线城市放松冲动。

2月12日、2月13日两天之内,至少有五个城市、一个省份出台了政策明确土地款可申请延期或分期缴付。包括无锡、西安、上海、南昌、南京、浙江省在内,均出台了土地款缴付方式与时间调整的相关政策。此外,多个省份相关协会发文建议扶持房地产,其中安徽省商会、江西省房地产协会等均发文建议从金融、财税、工程建设进度、房地产销售、商业地产、长租公寓、物业管理、监管资金、土地出让等方面适当放宽政策,并提及放宽限购政策等稳定房地产市场。

地方政府出手扶持房地产,背后是突发的新冠病毒肺炎疫情黑天鹅导致房地产市场下行,此前市场下行已经开始了一段时间。如今,销售节点、工期延后对房企资金链产生不小的影响:一是售楼处不开放,房企资金回笼出问题;二是工地停工,房子竣工时间延后,面临交付违约、与政府约定的竣工时间延后等问题。比如一个项目原计划3月份达到领预售证的工程状态,现在工地停工,工期延后,企业预售证领取也势必延后,那么资金就要承压。

对此,杭州一名业内人士指出,各地出台的政策从解决房企短期的资金链紧张问题出发,确有帮助。政府适时出台政策,让房企土地出让金、税费延期支付,短期内不会对企业应付款造成极大冲击;此外对预售证的工程节点放宽,这对房企的资金压力也是一大缓解。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,全国各地售楼处基本关、工地停工的情况下,现有的房地产政策肯定已经不合时宜。但目前的房地产政策基本都只针对节流有一定的影响,对于房地产企业来说,最大的问题还是资金压力,特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复,房企到3月份将面临普遍性的资金压力。

短期资金链问题浮现 

上海网上房地产数据显示,上海从2月10日到2月13日,网签只有70套。受疫情影响,房地产企业项目工程建设暂停,线下销售渠道关闭,造成销售回款大幅下降,同时叠加去年二季度以来持续收紧的融资政策,承担比较大的现金流压力。

第三方机构的统计数据显示,今年1月百强房企实现操盘口径销售金额5097.05亿元,整体业绩规模较去年同期降低近12%。截至2020年1月末,TOP100房企销售操盘金额的入榜门槛仅9亿元,同比降低19.1%;与此同时,房企仍要面对2020年的偿债高峰。据克而瑞统计,2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期,相比2019年到期债券增长了43%;其中1月、7月和11月为偿债的高峰,分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。

全联房地产商会一份调研显示,2020年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%-50%;被调研72家企业中,46家房企(以中小型企业为主)受影响货值超4400亿元,单月运营成本约235亿元,2020年上半年到期债务近5300亿元。

中小房经营风险浮现。上述业内人士指出,各地房地产支持政策的集中出台,与各地针对中小企业的定向支持政策一样,都属于特殊环境下的“防风险”维稳措施。两类企业均属于国内经济的脆弱环节,中小企业信贷融资环境最差却是社会就业的主要承担者,房地产行业上下游产业链最长却蕴藏着最大的金融风险。从“稳就业”、“稳金融”的导向出发,中小企业和房地产行业都是需要重点关注和支持的对象。上海中原地产市场分析师卢文曦认为,房企近年来对金融的依赖度越来越高,政府提早应对可能出现的风险也是势在必行的。

记者从上海中原地产获悉,通过比对从40个重点城市周度交易数据来看,2月3日-2月9日一周的成交量分别为:一线城市1.81万平方米,二线城市7.35万平方米,三线城市0.71万平方米。而在春节期间,1月27日-2月2日的成交量来看,一线城市0.54万平方米,二线城市5.04万平方米,三线城市1.65万平方米。但由于网签的滞后性,成交速度会明显放缓。

停工与售楼处关停,导致房企短期内不得不面临“只出不进”的成本压力,这与房企的高杠杆、高周转运营模式不无相关。业内人士预判,今年前4个月,房企销售不会有大起色,而且今年1月底过年,很多企业提前放假,甚至元旦之后就停工了。后续复工还要面临生产资料能否如期运抵工地的问题。

 三四线城市放松冲动 

从目前已出台的政策来看,各地主要集中在税费、土地出让金缴纳期限和方式放宽,交地、动工和竣工酌情延期、公积金贷款延期还款等缓解房企现金流压力的临时性支持措施上,并未有在资金端融资政策、需求端居民限购限贷政策上出现根本性的放松。预计近期将有更多地方出台类似稳行业政策,甚至视疫情发展“因城施策”会有部分地方楼市的放松,但全国范围的、针对重点监控城市的放松料难期。

卢文曦指出,从目前已发布政策的城市来看,上海等城市对土地款支付时间的延缓,直接给企业短期的巨额资金压力一个缓冲期。而无锡“预售部分完成25%以上投资即可申请预售”这一条的扶持力度比较明显,这也表明了三四线城市更有放松冲动。卢文曦认为,后续会有更多城市跟进出台扶持政策,尤其是去年下半年以来有销售压力的城市。

上海中原地产信息显示,三四线城市的去化压力,从疫情对三四线城市回乡置业的影响可见一斑,过往统计数据显示,三四线城市回乡置业对于当地全年销售占比最高能达到25%。以安徽蚌埠为例,该市成交量自2019年3月开始持续下滑,从3290套下滑到2020年1月的1472套。安徽省多个大城市包括合肥、芜湖、马鞍山等地在最近一年的成交数量也不乐观。

日前,中国社科院发布的《中国住房发展报告(2019-2020)》指出,楼市期房存销比由2016年的3.1年下降至2017年的2.8年和2018年的2.7年,但到2019年反弹至3.0年,期房去化压力较之前有所增加。

多名业内人士也指出,三四线城市有政策放松冲动。以GDP趋势来看,多家券商机构均预判今年GDP整体增速将放缓至6%以下,各地均不乐观,地方政府仍然不得不以土地财政为主要增长点,但短期内还不会放松限购等消费端的调控政策。也有业内人士指出,如果2月下旬市场数据不见起色,各地政府或许会加码扶持力度。

南京一名房企负责人接受记者采访时表示对后市持谨慎态度,他指出目前大部分项目的网上售楼处处于零成交状态,有成交则属于小概率事件。“如果网上销售的是限价盘、一二手价差较大的楼盘,这些项目对于消费者而言有利可图,那么就会有成交;否则,线上卖房效果很弱,但目前也没有更好的办法”。

 附:各地扶持政策汇总(缩简版)

无锡:

1、纳税申报及税款缴纳最长可延期3个月;房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免;

2、到期还款困难的企业可展期,信贷合理适度增长,不得盲目抽贷、断贷、压贷,缓解企业流动性困难。2020年6月30日前到期、贷款期限在一年以内的贷款落实无还本续贷;

3、预售资金可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金; 预售部分完成25%以上投资即可申请预售;

4、可申请延迟交地和延期缴纳出让金;长租公寓可申请服务业企业纾困专项资金补助;

5、城市基础设施配套费可予以延期缴纳;开竣工时间相应顺延,防控一级响应措施期间不计违约责任;

6、房地产行业主管部门牵头组织开办网上房交会,帮助房地产开发和中介企业促成交易。

 

西安:

1、可分期缴纳土地出让价款;允许变更出让价款缴纳期限;

2、未能按期交地、动工、竣工的,疫情防控期间不计入违约期;

3、容缺办理相关规划许可手续、缴纳50%的土地出让价款,可预办理不动产登记手续;大力推行网上审批服务。

 

南昌:

1、一成交土地可延期签约和出让金缴纳;新出让土地出让保证金调整为20%;新出让土地调整出让金缴纳期限;

2、允许延期开竣工,不超6个月。

 

上海:

1、调整土地款缴付方式和期限;

2、顺延开竣工和投达产率约时间。

 

南京:

1、企业可就土地出让合同(含补充协议)申请重新签订补充协议,延迟缴纳土地出让金,延迟开、竣工;

2、鼓励有条件的企业提前缴款提前开工、受疫情影响可延期交地、开工、竣工。

 

浙江:

1、疫情防控期间商品房预售资金前期费用从20%提高到30%;争取物业服务企业优惠政策支持;

减轻建筑业企业资金负担;

2、推行网上审批服务,支持企业复工复产。

(编辑:李清宇)