疫情冲击楼市供需两端 全国销售面积降两成 ,机构:需求指标正快速回升

宋兴国宋兴国,惠润雪 2020-03-16 18:40

受疫情冲击,房地产供需两端大幅滑坡。

3月16日,国家统计局发布1—2月份全国房地产开发投资和销售情况显示,全国房地产开发投资10115亿元,同比下降16.3%。其中,住宅投资7318亿元,下降16.0%。同期商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%;商品房销售额8203亿元,下降35.9%。

(图表来源:国家统计局)

分析人士指出,受新冠肺炎疫情影响,2020年2月全国大部分城市售楼处关闭,1-2月全国商品房销售面积同比大幅下降。同时,投资项目受施工天数明显减少,开复工率普遍较低等因素影响,房地产投资增速同样大幅下滑。3 月份后,随着各地复工复产速度的加快,土地成交面积、房地产投资、新开工面积等指标降幅将会逐步收窄。

市场回暖有信心

疫情对楼市销售影响究竟有多大?

根据国家统计局城市司首席统计师孔鹏在分析70个大中城市房价时透露的情况,受疫情影响,70个大中城市中,武汉、石家庄、太原、扬州、蚌埠、平顶山等19个城市在2月没有新房成交,武汉、石家庄、呼和浩特、包头、锦州和扬州等24个城市没有二手房成交。

体现在宏观数据上,国家统计局数据显示,1—2月份,商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%。商品房销售额8203亿元,下降35.9%。2月末,商品房待售面积53004万平方米,比2019年末增加3184万平方米。

据了解,这是商品房待售面积2016年11月以来首次出现同比增长。

对此,易居研究院研究员沈昕表示,2020年2月末,全国商品房现房存销比为26.6月,相比2019年12月末上升10.8%。住宅现房存销比自2018年8月以来连续小幅震荡上行,整体来看存销比已进入上升通道,楼市渐趋供大于求。

不过,多位受访人士均向21世纪经济报道记者表示,对疫情后的楼市销售恢复抱有信心,而一些机构的监测数据则显示,

链家数据显示,前期堆积的市场需求较为强劲。具体来看,近两周重点18城链家二手成交量环比分别增加了89.7%、64%,增速较快。和去年同期3月的小阳春对比,重点18城市的链家二手成交量恢复至去年同期水平的30%以上,新增房源已经恢复至去年同期水平的60%左右,新增客源(主要来自线上)已经超过去年同期水平。

同时,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,未来短期市场的快速回暖不会带动价格的大幅上涨。他指出,目前的供需关系依旧较为缓和,新房库存高达5.3亿平,二手市场节奏依旧很慢,2019年重点城市房源成交周期均在100天以上。市场的回暖是短期累积需求的释放,不足以改变市场的供需力量对比。疫情结束后新房市场现金流回款诉求高,可能会带动价格下行。

投资压力仍存在

数据显示,1—2月份全国固定资产投资同比下降24.5%。其中,制造业投资下降31.5%,基础设施投资下降30.3%,房地产开发投资下降16.3%。

全国房地产开发投资10115亿元,同比下降16.3%。其中,住宅投资7318亿元,下降16.0%。房屋新开工面积10370万平方米,下降44.9%。房屋竣工面积9636万平方米,下降22.9%。

而在土地市场,房地产开发企业土地购置面积1092万平方米,同比下降29.3%;土地成交价款440亿元,下降36.2%。

据此计算,全国房地产开发企业土地购置均价 4029 元/平方米,同比下跌 9.8%,去年 1-12 月为同比上涨 3.2%,去年同期为同比上涨 31.9%。

可以看到,尽管房地产投资增速的下滑幅度,相对制造业投资和基础设施投资影响较小,但稳增长压力仍存。

近日,太平洋证券研究院发布的一份报告显示,如果2020年全国GDP总量增长达到5.6%,据其倒推测算,这需要2020年的房地产投资额需要相对上年增长7%左右。该报告进一步假设,如果1季度房地产投资增速为-5%,2-4季度房地产投资增速须达到9.7%,才能完成“十三五”需要的房地产投资规模。

图表:推动GDP增速达到5.6%所需的房地产投资

但从中央各个部委近期的表态来看,维持楼市“三稳”的政策述求依然没有改变,推出大幅刺激投资政策的可能性较小。

3月4日,中国人民银行发布2019年第四季度中国货币政策执行报告。在下一阶段主要政策思路方面,报告称,将坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇在3月16日国务院新闻办公室就2020年1-2月份国民经济运行情况举行的发布会上表示,房地产“房住不炒”的定位没有改变。这些年实施因城施策,强化和落实地方城市主体责任,房地产市场总体平稳,稳地价、稳预期、稳房价的局面已初步形成。至于房地产发展政策,将按照推动高质量发展的要求,不把房地产作为短期刺激政策。

沈昕则表示,疫情发生以来,虽然已有不少城市出台新政支持房地产行业,主要目的是为了稳楼市,刺激需求端的政策不会大面积发布。

(作者:宋兴国,惠润雪 编辑:周上祺)

宋兴国

政经版记者

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