以万科物业、碧桂园服务、保利物业为代表的物业巨头正处于一场激烈的角逐中。
不同于上游地产行业的饱和状态，物业企业正处于规模加速扩张阶段，这从上市的龙头物业财报中可见一斑。
3月25日，保利物业发布上市以来的首份年报，2019年全年实现高速增长，在管面积、净利润等增长50%。
保利物业“大物业”的野心在于，从传统社区服务，向商管服务、公共管理服务等全域服务扩展，从社区走向城市、社会。
与保利物业战略和思维类似的还有万科物业、碧桂园服务，它们在这一蓝海中，率先立在潮头，未来还将一比高下。
高速“跑马圈地”
发展初期的物业企业都在拼规模，保利物业也不例外。
财报显示，2019年保利物业合同管理项目总计1490个，总面积达4.98亿平方米，同比提升37.8%；在管项目总计1010个，总面积约为2.87亿平方米，同比提升50.6%，共分布在全国29个省的170个城市。
其中，相较于来自母公司保利发展约2.1亿平方米的合同管理面积，第三方的合同管理面积为2.88亿平方米，占合同管理总面积的57.9%，较2018年同期增长57.3%，已连续三年上升。
在管面积方面，第三方在管面积也分量不小，总计约1.58亿平方米，占比55.1%。
这离不开保利物业在公建领域的扩张。除住宅社区、商业写字楼等，2018年开始，保利物业在公共及其他服务上进一步拓展，非住宅管理面积由2016年710万平方米增至如今约1.4亿平方米。
同时，央企背景下的保利物业，也显然拥有更多资源优势。
报告显示，2019年保利物业利用央企背景，与多家地方城投平台、央企国企、中小开发商建立战略联盟，加速“央央合作”“央地合作”，进一步的扩大了市场。
保利物业表示，管理规模的高速增长，既源于中国房地产市场的蓬勃发展及大股东保利发展控股集团的增长，也来自于保利物业市场开拓力度的不断加大。
中金公司分析认为，保利物业作为具备核心竞争力的公共服务领域龙头企业，将能够在这一领域持续快速发展。同时考虑到第三方项目和潜在的并购，预计2020-2021年公司非公建项目在管面积的复合年增长率为26%。
盈利模式变革
与规模高速扩张相伴的，物业公司的盈利模式也在重构。
截至2019年12月31日，保利物业全年营收59.67亿，同比提升 41.1%；净利润5.03亿，同比提升49.7%；归母净利润4.91亿，同比提升49.3%。
三大主要业务中，物业管理服务仍是主要收入来源，占比64.42%，总计约38.44亿元，同比增长32.1%；非业主增值服务收入9.69亿元，同比增长39.1%；而社区增值服务收入11.54亿元，同比增长85.2%，增幅最大。
保利物业表示，2019年主要围绕了业主在美居服务、社区零售、车场管理服务、社区媒体、社区空间管理等领域的生活需求，打造增值服务品类，全面构建社区增值业务链。
其中，社区便民及其他服务收入约4.58亿元，占比最高达39.7%；重点发展的美居业务收入达1.96亿，占比约16.7%；同时保利物业也依托母公司资源优势，提供精装加载、拎包入住等服务，进一步社区扩展增值服务。
社区增值服务也是保利物业毛利率最高的部分。财报数据显示，2019年的该板块毛利率40.7%，相较于基础物业管理的毛利率水平最低，仅有14.2%。
中金公司认为，社区增值服务增长空间广阔，随着服务渗透率的提高和服务种类的增加，社区增值服务将持续快速发展。
不过，在收入方面，尽管第三方管理面积占比连年递增，保利物业一定程度上仍依赖于母公司，来自保利发展的资源是保利物业的收入主力。
2019年，来自第三方的物业管理服务收入约为6.95亿元，虽较2018年大幅增长109.3%，但也仅占物管总收入的18.1%，而2018年这一数据为11.4%。
两年前，保利物业提出了“大物业”的概念。大物业时代下，市场从社区扩张到整个城市、社会，像保利、碧桂园、万科这样的头部物业企业，有更大的优势。
保利物业表示，中国物管行业，正处于发展模式和竞争格局发生深度变革的起点。经历多年探索，社区增值服务已告别简单的流量入口模式，呈现垂直化、专业化发展趋势。增值服务将加快产业链延伸，引领产业服务扩容。
未来，物业服务将加速从社区走向社会和城市，逐步纳入社会综合治理体系，物管服务有望成为城市公共服务的重要组成部分。
（作者：张晓玲,申楚源 编辑：徐旭）