房产往事丨2016潘利群：开启镀金时代，如何贯彻供给改革

前言：二十年来，博鳌21世纪房地产论坛致力于推动行业的良性发展与优势互补，寻找房地产与社会要素之间的最优连接，探索大环境下、纷繁芜杂结构中的房地产创新力。我们相信，无论错综复杂的国际政治经济环境如何变幻，中国房地产仍有很长的发展期，很大的增长空间。我们期待与您一起，解析中国房地产发展的新方向，为行业、为企业的澎湃前行，注入清晰、深刻的洞察力，助力中国房地产行得更远，并创造出无愧于时代的产品，共建美好人居新生活。值此二十周年之际，我们重翻往日篇章，回忆那时的宏观政策、土地市场、企业发展、建筑营造等，以倒带的时光激励我们前行。

以下是首开集团党委书记、董事长潘利群先生在2016年博鳌21世纪房地产论坛上的演讲实录。

潘利群：2015年全国商品房均价再创新高。今年上半年，全国房价又上了新台阶，这超过了行业内外人士的预期。最近几年来，无论房价的涨跌，市场上总有悲观的声音，悲观主要源于对中国持续增长的担忧，包括劳动力供给减少，投资违约度下降，技术创新乏力，国际市场萎缩等等。这些支撑过去高增长的动力，正在减弱。但是房地产行业的实际境况如何？它的动力源泉在哪里？供给侧改革提供了较好的分析角度。

今天，我想分3个部分，第一个是走进供给侧，第二个是审视供给侧改革，最后谈供给侧改革的目标。走进供给侧，过去二、三十年中国房地产一直上坡，尤其是近些年走坡上行。有人说崩盘，但是按照经济规律，一个峰值之后存在多种可能性。

中国现在的发展主题就是供给侧改变。长期侧重房地产，供给更多时候是平衡在教科书上，它不是大众的社会化的，所以谈论供给侧改革，首先要从供给说起来，供给管理是问题导向，是在完成社会经济指标苦难，资源配置失衡时，如何使用资源效率，重在质的提升。 国家提出了去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短版5大任务，任务之首是去产能。产能是已经投入的生产能力，库存是已经完结的生产过程，他们都无法从根本上改变存在的形态。新增的资源也无法更高效的利用。在理解上应当调换顺序，先有补短版、降成本，然后才是去产能、去杠杆、去库存。2015年中国进口了1.43亿美元的高端制造业，这1.43万亿是工业补短版，可以扩大有效投资，优化供给结构，在补短版的过程中化解产能，降低杠杆，减少库存。

第二个方面：审视供给侧改革，不能孤立认识每一场改革，当下改革的大局是我们不能忽视的任务。我们要认清中国房地产市场主要特征：第一，土地价格高，开发成本居高不下；第二，城市与行业集中度越来越高；第三，城市建筑总量较大，总体平衡，结构不均衡。以上3个特征是对行业现状的判断，基于这些判断，我们才能够明确供给侧改革的着力点。第一，中国房地产市场逐渐进入二手房主导时代。中国重点城市新旧成交比在1：1：4之间；发达国家普通维持在1：8：10之间。 中国居民收入差距较大。中国城镇人口收入前20%是后20%的6倍，全国总人口前20%收入是后20%的19倍。如果保障房问题不解决，2亿农民工就很难进城。中国人居改善的需求是持续的、长久的。以美国、日本的住宅市场为参照，中国房地产市场的实质性成长空间依然很大。中国住房总量巨大，区域结构性过剩与有效供给不足并存。中国城镇总体套户比处于1：1若平衡状态，区域之间以及城市不同区位之间不平衡。  第二，解决“城市病”问题，中国将迎来新一期建设热潮。每年投资超过万亿的国家工程包括智慧城市、海绵城市、轨道交通、控制水土壤治理等。第三，中国城市边界已经接近极限。中国人均建设用地130平米，高于发达国家84平米与世界平均水平83平米。

这些现象都被行业现有的发展模式和指导思想提出了挑战。  

“镀金时代”， 首先，供给侧改革的第一步是合作。未来面对高投入、高风险，我们主张共享、互相成就的原则。 其次，中国城市需要新的发展模式，哪个城市掌握模式，哪个城市就掌握未来。

第三个方面：房地产行业的顶层设计，城市管理。提高经济结构、多样性水平，同时确保核心城市的用地需求。如果房地产行业本身是金，供给侧改革就是造金的工艺。在现时代，中国房地产市场的新趋势是向好的，这需要企业怀着情怀和责任心与城市同呼吸，以城市的复兴为己任。

注：博鳌21世纪房地产论坛第20届年会将于2020年8月隆重举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年发起主办，是中国目前规格最高，影响最大的房地产专业论坛之一。

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