南财快评：房地产企业应尽快抛弃粗放的发展模式

根据人民法院公告网公示，截至2020年6月初，今年房地产企业破产数量已经达208家，超过2018年上半年的177家，与2019年同期持平。一些房地产企业破产，固然是受到了疫情的影响，但也具有行业趋势性。

近几年，中小房地产企业出现趋势性关闭，主要是与市场环境变化以及企业发展模式有关。市场需求放缓，降低了周转率，这增加了企业债务风险，而债务风险的增加又会抬高融资成本，于是这些企业陷入恶性循环。再加上融资政策的限制，导致融资成本高，使得实力较弱的中小房地产企业难以承受。

因此，近10万家房地产企业会加快行业淘汰的速度，这是由市场决定的行业规律。但是，一些人认为过去几年的融资限制给房地产企业带来了困难。实际上，几乎没有哪个国家允许地产商在购买土地和建设房屋的过程中主要依赖借款，这种方式导致开发商大跃进式地抢购土地和开发楼盘，推高了房价，透支了楼市，但遇到风险的时候则由银行或其他借款人承担。对融资进行限制，就是抬高行业门槛，减少金融风险，避免楼市泡沫。

未来会怎么样？从行业看，中国房地产业仍然有持续发展的空间，但是，增量空间正在缩小，已经不能支持行业爆发式增长。因此，行业对大量竞争力低、风险高的企业会有出清过程。

对房地产企业来说，必须降低杠杆率。依赖借贷空手套白狼的时代已经结束。那些规模大且杠杆率低的企业将会得到奖赏，因为它们会拥有全行业最低的融资成本，可以继续扩大市场规模。但是，那些规模大同时杠杆率高的企业必然经历降杠杆的收缩过程。事实上，中国房地产企业长期以来过度强调规模、追求规模，甚至成为行业竞争的核心，导致大量大型企业实际上也处于危险的边缘。这些企业面临降低负债和保持增长的双重难题。

应当说，根据经济形势与行业周期规律，房地产企业应该尽快抛弃过去粗放的发展模式，着手降杠杆、控成本，增加销售回款，掌握更多现金流。房地产企业不应该有任何宏观调控放松的侥幸，几乎所有的条件都不会允许过去高杠杆的大跃进模式复活。一些中小房地产企业倒闭，是市场开始正常的表现，而竞争日趋激烈的市场没有太多低水平公司存在的空间，市场集中度的提高有利于大型企业的发展。

是时候回归专业化发展了，那种靠关系获得土地和信贷资源的生意模式早就该结束。在正常化的市场环境下，专业化管理的公司将会有更大的发展空间与竞争力，行业的整体发展水平也会随之提升。

(编辑：吴锡凌）