近日，评级机构东方金诚国际信用评估有限公司披露，下调泰禾集团主体信用等级至AA-，评级展望调整为负面。除了下调泰禾集团主体信用等级之外，东方金诚还将泰禾集团的债券“16泰禾02”、“16泰禾03”信用等级由AA+下调至AA-。
两只债券停牌2个交易日
对于下调的理由，东方金诚表示，大华会计师事务所对泰禾集团出具的2019年度审计报告中提及，泰禾现存在的已到期未付借款金额为235.58亿元，尚未支付的罚息为6.4亿元，并且公司子公司未履行还款义务而被列为被执行人，可能导致对持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况存在重大不确定性。
在此次评级下调公告中，东方金诚表示，泰禾集团盈利能力下降，2019年及2020年1~3月的营收分别为236.21亿元和4.8亿元，同比分别下降23.77%、93.57%，净利润分别为7.28亿元、-5.39亿元，同比分别减少81.38%、154.08%；泰禾集团债务负担较重，2020年面临债务集中偿付压力，截至2020年3月末全部债务971.4亿元，其中短期有息债务679.08亿元，货币资金对短期有息债务的覆盖倍数为0.08倍，2020年公司到期及回售的国内信用债本金合计89.16亿元。
此外，控股股东层面的危机也是东方金诚下调泰禾集团评级的原因之一。东方金诚表示，控股股东所持部分股份被冻结，对泰禾集团流动性和再融资能力形成制约。截至目前，泰禾集团控股股东泰禾投资及其一致行动人所持公司股份累计被冻结8.28亿股，占其所持股份的53.06%，占公司总股本的33.27%。
6月19日，泰禾集团发布公告称，经公司申请，“16泰禾02”及“16泰禾03”于6月22日开市起停牌两个交易日，于6月24日开市起复牌，交易方式调整为仅采取协议大宗交易方式，维持原有净价计价方式。“16泰禾02”和“16泰禾03”债券是泰禾集团在2016年5月发行的。“16泰禾02”债券发行金额为30亿元，票面利率为6%，期限为5年，债券起息日为2016年5月25日，付息日为2017年至2021年间每年的5月25日为上一计息年度的付息日，兑付日为2021年5月25日。此次发行公司债券募集资金扣除发行费用后，用于偿还公司债务及补充流动资金。“16泰禾03”发行金额15亿元，票面利率7.2%，起息日为2016年5月25日，到期日为2021年5月25日，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
泰禾集团财务状况紧张，早有迹象。去年7月11日晚，泰禾集团发布关于境外全资子公司发行境外美元债券的公告，涉及规模4亿美元，利率水平则高达15%，令市场一片哗然。
2020年5月13日，泰禾集团公告称，控股股东泰禾投资集团正筹划引入战略投资者，可能导致公司控制权变更，拟引入的战略投资者的主要经营业务中包含房地产业务，本次筹划的交易涉及有权部门的事前审批，审批结果具有不确定性。
83家房企经营活动现金净流量为负数
华创证券分析师周冠南表示：泰禾集团偿债压力较大，现金流紧张，或是引入战投的重要原因。公司存续的4支私募债和2支中期票据将于4个月内集中到期，合计规模高达89.2亿元；但根据一季报披露，公司现金流压力较大，一季度受疫情冲击影响销售回款明显放慢，公司到期债务存在着较大的资金缺口，外部融资需求较为强烈。除了泰禾之外，近期新华联集团、绿城中国、阳光城、福晟集团、京汉股份等房企宣布了引入战投的计划或意向，从部分公司的表述来看，寻求战略投资者主要是为了化解资金链压力，侧面说明在严监管、疫情冲击的背景下，房地产行业经营情况难言乐观。
从行业层面来看，在疫情冲击下，一季度房企销售回款较慢，现金流压力普遍较大。从房企一季报披露信息来看，货币资金余额同比负增长的房企共35家，其中包括保利地产、万达商业、华夏幸福、泰禾集团、富力地产等千亿级规模的大型房地产企业。此外，83家房企的经营活动现金净流量为负数，超过去年同期的72家，共67家房企经营现金净流量呈现负增长。
从有息负债情况来看，一季度76家房企有息负债规模环比上升。与2019年一季度环比2018年四季度的有息负债增量相比，今年一季度的增量规模显著提升，而在环比增量规模最大的前十家房企中，包括保利南方、保利发展、华夏幸福等头部企业。结合货币资金余额来看，在统计范围内资产规模排名前十的头部房企中，万科、保利发展、保利南方等企业货币资金/短期债务比有所下降，表明现金流相对于负债的保障程度有所减弱。
杠杆方面，半数左右的房企净负债率同比下降。一季度，房地产企业投资拿地放缓，行业整体净负债率同比有明显下降。在披露了一季报的103家房企中，47家房企净负债率有所下降，56家房企净负债率实现正增长；在大型房企中，除中交地产之外，其余头部房企一季度净负债率均有明显下降，主要由于所有者权益同比增加较多，“明股实债”的潜在风险值得关注，这一背景下的净负债率下降仍需警惕。
从外部融资环境看，一季度房企再融资情况进一步分化。高杠杆运营模式下，多数房企面临着现金流压力，一方面行业内的结构调整仍在继续，另一方面部分头部企业也出现了货币资金与短期债务比下降的现象。当前的低利率环境对降低各类房企融资成本均有一定效果，但对头部房企的影响更为显著，尤其是在一级市场，中小房企的发行难度依然较高，加之一季度风险偏好快速回落，高等级房企的发行规模占比快速攀升，对中小房企的直接融资造成了一定“挤出效应”。后续伴随行业资源整合的加快，行业集中度或将进一步提高。目前房地产行业整体销售增速下滑，不同资质房企销售端继续分化，叠加融资端政策收紧，大型房企冲击相对较小，中小型房企受融资政策收紧的影响较大，房企下沉资质依然要保持谨慎。
(作者：叶麦穗 编辑：曾芳）