李一戈专栏|房租该降一降了

李一戈2020-07-04 07:00

有个朋友在北京东四环至五环之间的一套房子,原租金是7400元/月,今年闲置了两个月后,他增购了3000元的家电并缴了一年的宽带费用1372元,刚以6000元/月的价格租出去。房租降幅近20%。朋友说,原租金太高了,确实应该降。

这是市场自我调节的结果。

2月份以来,不少城市鼓励国有企业主动减免商业租金;有些机构业主,包括地产商在内,也对旗下商铺承租人进行了一定幅度的减免。比如,万达对商户免除1月24日-2月25日的租金,预计减免额达30-40亿元;融创文旅免除旗下文旅城项目商铺1月25日-2月29日的全部租金。华润置地、保利等也有幅度不等的租金减免。

希望疫情早点过去,消费早日恢复,在各方的帮助下,这些商户能尽快挺过来。

住房租金的情况相对复杂一些。

大体来说,住房租赁市场的房源主要由专业化租赁运营企业的长租公寓和个人出租住房两大块构成,近两年还有公租房加入。长租公寓的房源大多是运营企业从业主那里收集后再对外出租。

拉长周期来看,住房租金虽然一直在上涨,但总体还是比较稳定的。在大城市,与房价相比,房租涨幅多数年份要慢(低)得多。尤其是一线城市,租售比长期维持低位。简单说,如果买房是想通过租金来寻求租金回报的话,收益率是很低的。最低的时候可能只有百分之一点几,后来调控加码房价基本稳定而租金持续上涨后,租金回报率也只有2%-3%。当然,在住房不限购的时期,投资购房的目的,主要是获取房子升值的收益。也因此,曾经有所谓专家以租售比偏低来鼓吹房租应该上涨的观点,如果不是故作无知也是一叶障目。

正常年份,房租(本文指住房租金)上涨,有它的规律。春节后和毕业季是年度两次明显上涨的时间,而春节前租金有一定议价空间。

前面说房租总体稳定,但近些年也有过几次快速的上涨,也有人称之为补涨(还是参考租售比)。我个人印象最深的是,2018年毕业季开始,北京上海等一线城市持续数月的房租上涨,迅猛程度堪比2016年的房价跳涨。

据当时的报道,北京天通苑一套120平方米三居室,租金从房东预期的7500元/月,最终涨到了10800/月。原因是,几家长租公寓机构争相抬价收房,以至于政府主管部门不得不出面约谈它们。有舆论称之为中介操纵房租,这倒有点夸大,其实就是运营机构之间为了争夺市场规模恶性竞争,致使房租出现极不正常的跳涨。

高价收来的房源,却未必能原价对外出租,形成了一种“高收低租”的现象,加上运营成本,即使房源数量达百万间的长租公寓运营商,也长期无法实现盈利。严重的像蛋壳公寓,早在新冠肺炎疫情到来前就陷入资金链断裂的传闻之中。

疫情对长租公寓的影响,正在次第显现。说到底,就是租赁需求的减少。极端情况,是1月底至3月底,由于防控需要原有租户封闭在老家无法返回,新增租赁需求断崖式下跌;各大城市生产生活逐步恢复后,新增租赁需求仍远远低于往年。

这就不可避免地出现这种现象:大量租赁住房找不到租客(承租人)。个人租赁住房好办,随行就市,7400元/月没人要,就降到7000/月,再找不到就再降,直至6000元/月有人接单。也许房租直降20%是少数案例,但今年以来房租下降是普遍现象。

长租公寓就有点棘手了。分散式长租公寓与房东个人签的合同,一般是3-5年,假如今年是处于合同中段,受疫情影响,大量房源空置,但运营商仍要继续按月向房东支付租金。此时,要么运营商自己承受损失,降低房租,直到承租人出现;要么与房东协商,后者同意后再降低房租找寻租客,如果房东不同意,运营商直接赔偿毁约。纠纷由此产生。

长租公寓运营商与房东之间的民事合同,遇到新冠肺炎疫情这种重大变化如何执行,确实是个难题,我个人觉得,主要还是要通过协商解决。但我更想提出另一个问题:假如没有疫情,房租是不是就只会(能)涨不会(能)跌?

我曾经多次写过,没有只涨不跌的房价;同样,我也要强调,没有只涨不跌的房租。房价方面,2018年下半年以来,新房价格经由普遍的限价调控已基本稳定,大多数城市的二手房价格则开启了缓慢下跌的过程。

值得注意的是,直至今年春节前,房租仍处于上涨通道。据我观察,个体房东一般不会将房租与租售比挂钩,多是与CPI挂钩,而我国的CPI是长期保持温和上升的,这就给了房东一个错觉或者说认知——房租会永远涨下去。

我不想对那种将房租与CPI挂钩的想法作评判,只想说,当经济、就业的景气指数下行时,租赁需求不足导致房租下调,这种可能性是存在的。人们总是以过去判断未来,过去房价一直在涨,但到2018年下半年就涨不动了;过去房租一直在涨,某一天也可能涨不动。再比如,新的租赁房源如公租房入市,供应增加,而需求稳定,房租就可能下行。何况今年遇到了疫情。

回到文章开头。个人房东已经降房租了,而且幅度不小;长租公寓的房租,于情于理也应该降。放弃执念吧,谁都不容易。

(作者:李一戈 编辑:欧阳觅剑)