住宅去库存半年报：武汉和9个三四线城市压力最大

三四线城市去库存压力持续上升。

近日，上海易居房地产研究院发布的《100城住宅库存报告》显示，100个城市住宅库存规模同比增加6%，各类城市存销周期总体呈上行趋势，二季度存销周期有所回落，其中，武汉和9个三四线城市去库存压力最大。而从官方数据来看，国家统计局数据也显示，截至6月底，全国商品房待售面积同比增长1.8%。

库存压力最大的城市集中在三四线城市。据易居房地产研究院统计，上半年存销比数值排名前10的城市中，除武汉外，剩下9个城市都是三四线城市，分别是漳州、日照、三亚、香河、包头、烟台、景德镇、芜湖、泉州。

而宁波、赣州和杭州等地，近期市场火热，楼市库存去化周期较短。而近期宁波和杭州都发布了楼市收紧的调控政策，师徒

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

一二线城市库存总量攀升较快

销售不力，住宅库存总体有所上升。

官方数据显示，7月16日，国家统计局发布今年上半年全国房地产开发投资和销售情况，数据显示，上半年全国商品房待售面积51081万平方米，相比去年上半年的50162万平方米，同比增长1.8%。

从机构数据来看，在易居房地产研究院观测的100 个代表城市中，新建商品住宅库存总量同比增长的幅度达到 6.0%，库存总量为47916万平方米。对此，易居房地产研究院认为可能存在积压和滞销的风险。

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

单从住宅库存总量来看，一二线城市的库存攀升节奏较快。100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为2936、24541和20439万平方米，同比增速分别为5.8%、10.3%和1.3%。

部分二线城市新建商品住宅库存面积增长明显，杭州的同比增速达到78%，呼和浩特、青岛、郑州的同比增速均超过了50%。易居房地产研究院认为，二线城市库存规模上升可能与新楼盘的供应节奏加快有关，这几年部分二线城市土地供应、土地交易、项目开发力度较大，潜在房源的供应较多。

二季度以来，一线城市的新建商品住宅供应放量速度加快。来自第一太平戴维斯的数据显示，今年第二季度上海、北京新建商品住宅新增供应约206.5万平方、226.32万平方米，环比大幅上涨317.9%、369%，但同期新建住宅成交量仍处于恢复期，环比上升76%，但恢复势头不及供应放量速度。

因此，也有分析人士指出，从稳定住房发展、减小库存压力和风险等角度出发，下半年去库存政策亟需加快推出。

三四线城市去库存压力最大

再结合销售情况来看，100个城市的新建商品住宅存销比总体上呈现了上行的态势，且明显超过了2016-2019年的低位水平，二季度的存销比有小幅度回落。

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

按城市能级来看，一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为15.0、12.4和13.2个月，三类城市的存销比均超过了1年，都面临着去库存的压力。三四线城市的销售情况表现一般，实际的库存压力反而超过存销比最长的一线城市和库存量最大的二线城市。

从存销比可以看出，二线城市的库存面积固然攀升较快，但亮眼的销售数据一定程度上缓解了二线城市的去库存压力。

以杭州为例，杭州新增住宅库存面积同比增长速度在100城中排名第二，但同时其住宅存销比为3.8个月，是100城中存销周期最短的三个城市之一。近日，58同城、安居客发布《2020杭州上半年理想安居指数报告》，指出杭州购房需求热度攀升，截至6月底杭州市区上半年登记摇号家庭超过37万，2020年上半年度新房成交68000余套。部分楼盘销售情况十分火热，多个楼盘万人摇号抢购新房现象。

据中指研究院统计，2020上半年，代表房企80.1%的销售业绩来自一二线城市，三四线城市的销售业绩占19.9%。其中一线城市占比为60.9%，二线城市为19.2%，如南京、杭州分别贡献代表房企8.7%、7.8%的销售业绩，较去年同期分别增长4.7、3.7个百分点。

对此，易居房地产研究院指出，对于一线城市来说，今年上半年供应力度大，客观上容易使得存销比数据较高。但三四线城市由于销售行情迟迟没有拉升，其库存压力实际上是三类城市中最大。

(作者：宋兴国,蒋莎莎 编辑：周上祺）