针对产品线兰德又双叒叕升级了，针对下一代住宅产品提出“10×10设计矩阵”（如图）。
兰德咨询在业内是以专注房地产行业的产研著称，兰德的产品线发展引领和伴随着地产行业的产品线初创和演进。基本上，我国的产品线研究可以划分为三个阶段：
01
初创阶段
（2013-2011）
房地产产品线和标准化的起源不是我国，几十年之前日本三井不动产等企业已经推行标准化了。但我国的住宅产品系列化、标准化，大约是从2003年前后开始的。兰德咨询曾在2004年参与过某著名标杆企业的战略制定，并最早提出“产品系列”的概念。
在2003年前后，万科、碧桂园等率先开始进行产品系列化研究。以万科为例，当时产品系列的划分逻辑是按位置和产品/类型划分。
万科这个房地产行业的“学霸”，始终占据行业排名第一或第二的位置，这与万科始终重视产品研发是分不开的。自2007年在上海成立住宅产业化研发中心开始，万科后来续又成立了东莞、深圳和雄安等地成立建筑研究中心。特别是位于东莞的万科建筑研究中心不仅有实验楼、生产研究区、设备实验区、景观研究区等部分，甚至还有一座高达122.9米的住宅设备性能测试塔，也是中国第一个住宅设备监测塔。
恒大是2007年前后成功的把“标准化”、“规模化”发展模式复制到全国各个项目的。
在该阶段，产品系列划分逻辑相对简单，甚至有些公司仅仅是统一了系列名称，更甚至有些公司用“土地-客户-产品”模型来进行产品系列规划。在产品标准化做法上，通常是以规划设计标准、户型标准、立面风格标准、产品技术标准和管理流程标准等方面为主。
在实际咨询过程中，兰德咨询发现，“土地-客户-产品”应该是项目定策模型，至多是产品线划分模型，而不是产品系列研策模型。举个例子，对应土地属性为“城市栖居”的产品不可能是“刚需型栖居”产品。这是因为在城区土地越来越稀缺的情况下，如果获得城区住宅用地，产品起步至少是改善，甚至高端。因此该模型显然是不够用了，所以当时兰德对产品系的划分维度是5个方面，用的研策模型为“五位一体”模型，即“土地-客户-产品/产品线-产品系列-项目”。
02
各自发展阶段
（2012-2017）
从2012年开始，一些具有远见卓识和重视产研的企业对产品和产品标准化进行了更深入的研究。比如2012年，旭辉进行了产品战略规划研究，确定了以刚需产品为主导的产品战略，并规划了产品体系。2015年旭辉集团敏锐的捕捉到高端及改善类产品需求，并适时推出“铂悦系”，成功抢占长三角地区的豪宅市场,成为全国最具代表的优质豪宅之一。之后2018-2019又连续对产品进行升级迭代到CIFI-5、CIFI-6。
中梁集团在2013-2014敏锐的抓住了三四五线城市棚改红利弯道超车后，建立了“33NX”产品标准体系,确立了百达翡丽、劳力士和浪琴3种产品模式,每种产品模式规划有3条产品线，每条产品线分别由N个标准化模块构成，但并未完全推开。2019年，中梁产品战略规划对住宅产品做了收拢聚焦，形成了香系、御系、国系三大产品系。
兰德大约在2017年前后对产品系研策模型进行了再次升级，从原来的“五位一体”模型，升级为“产品系/基本定位-城市/土地-客户价值体系-产品价值体系-市场价值体系-项目系列/子系列-标杆项目”七位一体模型，从而对产品系列进行精准界定。产品标准遵循的是级配标准+设计标准。
总结该阶段，主流房企推行产品标准化的方式方法，可分为三个流派。第一种以万科为代表，主要是以标准做法和样板标准化、模块标准化、部品标准化为主，并积极推行建筑工业化(住宅产业化）；第二种以恒大、碧桂园为代表，主要做法是以单体标准化为主，进行大面积复制；第三种以融创为代表，主要做法是级配标准化为主，设计标准化为辅。
难说哪种方式好或不好，主要看企业的实际情况，包括市场布局、产品定位，以及对产品及产品标准化的而理解等——没有标准化模式，适合的就是最好的。
03
统一思想认识、精研阶段
（2018-今）
尽管主流房企在产品标准化方面已经形成几大固定做法，但是各家房企对于产品线、产品系列的定义，还是十分混乱的。因此，兰德咨询不厌其烦地跟房地产开发企业解释宣贯，还写了若干文章反复澄清：
该阶段，兰德继续沿用“产品系/基本定位-城市/土地-客户价值体系-产品价值体系-市场价值体系-项目系列/子系列-标杆项目”七位一体模型对产品系列进行界定。但对产品标准进行了升级：
其中设计标准中，建筑设计标准以单体标准为主，立面标准、景观设计标准和精装设计标准要与级配标准紧密结合，分别按风格、成本等级等维度建立设计标准矩阵，并按矩阵内容固化标准。
以精装标准为例，见下表。
兰德还认为，产品线策划、产品系规划的根本是“产品精神”——不同产品系的区别其实是产品精神不同，而不是外在的土地、客户、产品。因此，新一代住宅一定不仅是空间，而是“空间+精神+服务”的复合场。其中，空间是产品的表现，精神是产品的灵魂，服务是产品的体验。遵循这一宗旨，经过层层推导和整合，于是就形成了新一代住宅的10×10设计矩阵（具体阐述详见上篇《新一代住宅是什么样的》）。
（作者：宋延庆 ）
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