万科拟24亿入股泰禾的逻辑:地产股权投资风起

21世纪经济报道 21财经APP 张晓玲,,田甜 深圳报道
2020-07-31 19:36

目前还只是框架协议,交易有不确定性。

传了许久的泰禾引战投终于落地,真的是万科。

7月31日,泰禾公告,万科将以24.27亿从大股东泰禾投资手中,买入泰禾19.9%股份,但交易设置了诸多先决条件,直到它们达成,万科才会真正付款。

24亿,对于万科来说是一笔不算大的资金投入,甚至都没有到信息披露的程度。但对泰禾而言,这笔钱就是“救命”,也释放了一个信号,这家公司还是有空间可以去盘活的。

与外界之前的想像不同,万科并非“接盘”泰禾,不会介入泰禾的经营管理,也不会承担其债务。从本质上来说,这是一次单纯的股权投资,相当于财务投资者,为接下来的房企收并购、不良资产处置提供了样本。

在近年来的房地产收并购市场,股权投资一般发生在金融机构尤其是险资对房企的投资中,比如平安入股碧桂园、华夏幸福、金茂等。房企之间的收并购,一般以项目收购为主,比如融创对万达、世茂对泰禾、福晟的收购等。

在万科入股泰禾前,曾有一例著名的股权投资案例,就是融创入股金科,但双方上演了长达四年的股权拉锯战,最后以融创的退出而告终。

今年,上市房企之间的股权投资案例,就是奥园收购京汉股份,京汉把2.29亿股、29.302%股权转让给奥园,转让价款11.60亿元,对于京汉所背负的债务,奥园以转让价款中的7.19亿元相抵销。

但与险资入股和奥园的承债式收购不同,万科此次,在房企与房企之间,开启了一种新的股权投资模式。即以自身的信用作为背书,推动和协助目标公司的债务重组,让其走出困境,恢复正常经营,稳住现金流。

等一系列先决条件达成后,万科真正将24亿的现金直接打给泰禾,泰禾就能恢复流动性。

根据公告,这些条件包括,泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致,债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产、可持续经营,并且重组方案能得到泰禾与万科的一致认可;万科对泰禾完成尽职调查,不存在影响拟议交易的重大问题等。

评级机构人士分析,这样的股权投资模式,也只有万科这类高信用评级的公司才有可能去做。泰禾的困境核心是流动性危机、资金链断裂,而非经营风险,只要金融机构不争相要求还款,债务可以展期或分期支付,它就可能度过危机。

在这个阶段,万科提供的信用,一是稳定投资者、供应方、债权人等各方的信心,二是可以利用和整合资源,帮助泰禾与金融机构协商。

万科已经持续多年,保持着最高的信用评级。2019年,标普、惠誉维持万科“BBB+”的信用评级,穆迪维持万科“Baa1”的信用评级,评级展望均为“稳定”。国内评级机构中诚信维持万科主体信用等级AAA,评级展望稳定。

高信用评级对应着低利率融资。2019年,万科所发行债券的利率约为3.6%,远低于房企平均发债成本;2020年上半年,万科再次低息发行了几笔公司债券,其中最低票面利率仅3.02%。

反观泰禾,其多年高负债高杠杆运转模式下,融资和资金利率高企,平均资金成本在9%以左右,去年一笔美元债利率达15%,这也是机构不愿意、不敢再借钱给泰禾的原因。

而如果到了第二阶段,交易达成,万科真正成为泰禾的第二大股东,将能直接为泰禾背书,降低其融资利率,几个点的融资利率,可能就是几十个亿。

万科方面表示,入股泰禾,是万科向行业伙伴伸出积极援手的投资行为,希望协助泰禾走出困境,逐步恢复其正常经营秩序。但股权转让能否最终达成,依然取决于相关先决条件能否满足。

业内人士称,对万科而言,这笔交易金额很小,风险可控,如果能将泰禾拉回正轨,也是一件好事。

若交易完成,万科持股19.9%成为泰禾第二大股东,黄其森家族仍然持有超过30%的股份,实际控制人地位不变。

事实上,这两年发生大型房企与中型房企之间、大型房企与大型房企之间的并购越来越多,今年在疫情和政策叠加影响下,多家房企出现了资金链危机,泰禾只是其中的一例,而万科借入股泰禾试水盘活不良资产,具有风向标的意义,其股权投资模式,或可为行业带来新的借鉴。

(作者:张晓玲,,田甜 编辑:李清宇)

张晓玲

高级记者

采访报道了万科股权之争等多起行业重大事件,以及多位房地产行业领军人物;曾参与21世纪飞笛科技的创办和初期运营,具备新媒体内容和渠道传播经验;创办公众号时刻有范儿,将地产、财经与时尚消费结合,进行跨界实验。