房地产下半场超大容量。
“（论坛）为了这20年也要办下去，相信越办越好”！
8月8日，在博鳌·21世纪房地产论坛第20届年会上，绿地控股（600606.SH）董事长、总裁张玉良从房地产行业进入新的发展周期分析了当前房企转型升级的主旋律。
自称在行业当了28年老兵的张玉良认为，房地产行业总体上进入了下半场。其基本特点是：市场总量仍然巨大，但区域分化严重，企业集中度不断提高，转型升级成为房企发展的主旋律。
张玉良指出，在今年年初疫情爆发之后，体现了房地产行业对社会经济民生的作用，比如绿地第一时间大量采购海外的物资支援疫区。因此，与宏观经济的诸多不确定性相比，房地产行业的发展其实是比较确定的，可以实现“稳”字当头。针对过去多年的存在“地产金融化”和“金融地产化”并存的现象，中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，并明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的总体导向已经非常明确，就是要“稳房价、稳地价、稳预期”，使房地产行业成为长期经济稳定健康发展的“压舱石”，而不是“地雷阵”。现在的关键在于准确把握因城施策、因时施策、松紧适度、长短结合（长效机制与短期措施）的灵活性。
张玉良认为，市场超大总量是比较确定的。我国城镇化事业走过了波澜壮阔的历程。目前，我国的城镇化率约为60%，与发达国家75%以上的水平相比，还有较大差距。因此，房地产市场总量继续保持一定的规模，仍然是有基础的。今年年上半年，受疫情的影响，我国商品房销售金额同比下降5.4%，但仍然达到6.69万亿元。
张玉良预计，今年的国内房地产市场总量大概将保持在15万亿元左右的水平。这仍然是全球绝无仅有的一个“超级市场”。全球汽车产业的市场规模也仅为2万亿美元，约合人民币14万亿元而已。当然，15万亿元左右的市场总量，可能会成为行业的峰值，今后可能会稳中有降。
关于房价会不会下跌，张玉良认为，市场经济条件下，价格的正常波动是常态。房地产有其特殊性，房价会有波动，但不会大幅跌下去，而会稳下去。核心原因在于：一方面，市场的需求仍然存在，可能有的家庭已经有几套住房，但是有的家庭还在为拥有一套住房而苦恼。另一方面，房地产业关联着巨量的实体经济产业，关联着巨量的银行资产负债，同时也关联着巨量的居民家庭财产，房价急速下跌的后果是不堪设想的，社会经济发展不会容忍这种状况出现。
房价波动另一个原因在于，并非所有地区的市场都将稳定或增长，只要那些经济持续发展、人口持续流入、产业持续集聚的地区，才具有稳定和增长的基础。而这些地区，往往集中在城市群、都市圈及其周边溢出地区。特别是有一定首位度的区域中心城市，人口和产业仍然会进一步集聚，过去几年一些大城市实施的“抢人大战”、“招商大战”，实际上就是这一现象的生动写照。
张玉良以此判断，结构分化是未来趋势，竞争格局也是比较确定的。总的趋势是行业集中度日益上升，这也是中国很多行业已经走过的道路。在中国，汽车行业前五的占有率是51%，空调行业是78%，手机行业是83%。而房地产行业，前十的占有率仅30%左右，集中度提升是大势所趋。从“大鱼吃小鱼”，到“大雨吃大鱼”，这实际上是市场大浪淘沙的必然过程。
房企如何才能穿越周期再出发？张玉良指出，加快转型升级，服务社会，服务民生，打造核心竞争力，大方向是顺势而为，与总体经济社会转型升级相适应。基本路径包括：
区域一体化的推进和城市群投资布局；更加注重资产运营，从“单一开发”向“开发与运营并重”转变； “房地产+”的商业模式创新探索和尝试；顺应科技革命和科技创新的趋势，积极增加科技含量。比如，嫁接人工智能、大数据、云计算等创新技术，提升科技水平。
（作者：唐韶葵 编辑：徐旭）