四季度有可能供应较多，市场压力较大。
房企如何跨越周期发展？旭辉的逻辑在于要有不同的平衡和方法，保留冗余，留有备手，以不变应万变。
8月8日，在博鳌·21世纪房地产论坛第20届年会上，旭辉控股（00884.HK）董事局主席林中参与了六方会谈，从下半年行业发展与预期、风险等方面分析了企业应对的逻辑、思路。
林中指出，2020年房地产市场基调是稳地价、房价、信心、销售量，下半年总体来看，量价均表现平稳。疫情对经济的影响将影响到房地产的销售，预计四季度随着供应量增加，未来地产商销售压力将增加。
中国房地产未来几个月将出现城市分化、结构分化，有的城市热一点，有的城市冷一点，但是不会出现大起大落。
林中预计，“今年稳地价、稳房价、稳预期是主流，‘稳价保量’是政府政策的出发点，一城一策，有紧有松，有的城市过热就要收紧一点，有的城市有点冷就可以相应放松一点”。 但是由于市场容量够大，行业仍然有很多机会。
房地产进入平稳增长期
每一个市场阶段都有企业在弯道超车。林中认为，房地产行业已经过了高速增长期，从2018年开始进入平稳增长期。企业弯道超车面临的挑战和风险比高速增长期大很多。“地产行业就要求顺势而为，就可以事半功倍；逆势而为则事倍功半”。
在林中眼里，未来20年中国房地产行业还是非常好的。房企要在微利精细化时代要寻找新的有质量的增长模式，未来行业很多规则会改变，企业需要重新适应。那些要成为黑马的企业，难度和挑战一定比上一个20年更大。
因此，林中预判平稳增长期内会出现一个现象：“追赶别人不容易，别人追你也不容易”。
“就像戈壁徒步一样，你看到他在前面500步，但是你追赶他要花很长时间，甚至要两个小时。因为大家的速度差不多，有些距离要花很长时间，如果增速都一样，距离就是永恒的。”林中认为，房企进入未来20年的成熟期，面对的行业的格局与当前的家电行业一样，是比较稳定的格局。但他坚信未来20年，房企还是有机会的，要把握好这个行业的机会，就要提高运营效率。
旭辉的4大杠杆平衡术
旭辉是一家坚持持续、稳定、有质量的增长的企业。为提高经营效率，旭辉设置了一套财务杠杆、合作杠杆、投资杠杆、经营杠杆的平衡术。“有些公司把财务杠杆用足，在高速增长期也可以获得规模快速发展。但是旭辉更多的是通过几个杠杆的平衡，去稳健发展。”林中指出，在平稳增长期里边逆势而为比较难，因为国家要降杠杆，去负债，所以企业要加杠杆就很难，没那么多工具和机会。
反观旭辉这两年业绩能突飞猛进，主要是四个杠杆的平衡。“不增长就灭亡。”但林中也强调，增长的时候要考虑到规模、利润和风险的平衡。
林中认为，在增长的过程中如何做好规模、利润和风险的平衡很关键。比如，有的时候企业将利润放低一点，规模就容易上一点，因为企业可以主动调低房价；有的时候财务杠杆多一点，投入大一点，规模上去得快一点。
每个公司的商业模式决定了负债的水平。林中进而分析指出，如果企业增长速度快，现金流变现能力强，资产的流通性好，回款时间很短，负债率稍微高一点还是安全的；如果周转很慢，比如香港有些大企业做收租物业，那么这些企业的净负债率就会稍微低一点。
一个企业要平衡好，利润太低不行，因为不会有积累，都在损耗。有些企业为了冲规模宁愿亏损都会销售，这就是在消耗资本，最终会人地皆失。“所以要做好平衡术，每个企业根据自己不同的阶段，不同的战略，不同的目标去制定各自不同的平衡术。”林中说。
（作者：唐韶葵 编辑：李清宇）