草案还对图则范围内的建筑总规模增量进行了规定，不能超过83万平方米。
深圳“单身公寓”风波后，官方首次出手。
自6月初，深圳“单身公寓”学区房一直存在争议。
如今，官方首次对相关土地性质的地块做出了调整。
前两天（8月18日），深圳规土委对八卦岭的法定图则修编（草案）进行公示。
最值得关注的是，部分性质为“商住混合用地”的地块，将改成二类居住用地，其中涉及到5个小区地块。
南方楼事致电深圳不动产登记中心咨询后得知，地块上现存的单身公寓能否改性质，还要看草案后续的动作。
但可以肯定的是，未来这些地块上新建的就是纯住宅了。
法定图则修改，单身公寓地块“转正”？
8月18日， 深圳市规划和自然资源局对八卦岭地区法定图则的修编草案进行了公开展示。
根据本次修编草案，八卦岭对片区内部分地块未来的规划方向进行了调整。
其中，5块商业混住地块（R31）的性质被调整为二类居住用地（R2）。
点击大图查看图则
除此之外，草案还对图则范围内的建筑总规模增量进行了规定，不能超过83万平方米。
也对各类用地的面积与比例进行了说明。
目前，八卦岭主要有14个住宅项目，而这其中，过半项目的土地用途都是“商住混合地”或者“单身公寓”（即R31类居住用地）。
因为建造时间久远，八卦岭许多房子的房屋用途都写着单身公寓、宿舍。
根据此次法定图则的修改内容，八卦岭有5个住宅项目会从商住混合用地（R31）改成最“纯粹”的居住用地（R2）。
经梳理，本次土地性质变化的住宅为：鹏益花园、鹏盛村、旭飞花园、先科机电大厦以及庆安航空大厦。
南方楼事根据最新公示的法定图则进行了相应标注
八卦岭2009年法定图则
而这几个住宅项目，都是八卦岭一直以来抢手的小户型学区房。
旭飞花园最新成交单价已达11万/平
根据此次草案内容，本次土地性质的变更，主要对地块未来的规划发展产生影响，对地块上现存建筑则影响不大。
虽然并没有改变现有建筑的土地性质，但假如法定图则通过，未来这些土地上新建或者改造的建筑，都将成为“根正苗红”的纯住宅。
那么，问题来了，假如土地性质顺利变更，那地块上原有建筑的土地性质，又该怎么定义?
对此，南方楼事致电福田区不动产登记中心进行咨询。工作人员表示：这个问题要看图则的制订方是否会统一组织业主对房本进行修改。
目前法定图则修改草案还在公示期，官方具体动作如何，还要看后续情况。
公示内容
自6月初深高南的单身公寓风波后，购房者们一直对八卦岭“单身公寓”性质的学区房心存顾忌，这里的成交量也受到了影响。（点击蓝字了解单身公寓事件详情）
假如草案通过，无疑是给这些住宅的未来上了保险。
然而，根据片区资深中介透露的信息，草案并未对片区行情激起水花。
“上个月房价涨得比较多，许多人还接受不了这里的价格。”
靠学区房拉起的片区
作为深圳改革开放以来的第一批大型工业区，目前，八卦岭片区内，绝大多数建筑都是老旧厂房与工厂宿舍。
八卦岭宿舍
厂房改造写字楼
只有零星几个较新的住宅区，和零星几栋看上去高端一些的写字楼。
在厂房改造写字楼里驻点的产业很多，从家居、印刷到图书批发以及花卉业都有，既接地气，也杂乱无章。
据中介透露，短期内这里的厂房都不会拆除，但政府会对其外观进行翻新。
将左边的普通厂房外墙，翻新成右边的外墙
目前的八卦岭，弥漫着一股草根气息，与一公里外罗湖红岭产业带的成片高楼，对比鲜明。
红岭产业带
尽管八卦岭老破旧，但它在楼市里，却自有其价值。
因为带园岭实验与园岭外国语的学位，八卦岭一直是低总价学区房的热门片区。
这里的房价直到去年年中，均价都还在5万/平。
去年同期成交价
然而去年6月，在荔园小学东校区确认落地八卦岭后，这里的二手房价却扶摇而上，从2019年中的5万/平，一路奔向了年底的8字头。
目前，荔园小学东校区已正式动工。
根据贝壳研究院2019年楼市大数据报告，八卦岭片区年成交量达到920套，同比增加44.9%。
八卦岭目前的最高成交价已经达到11万/平。
上个月（7月17日），福田区荔园小学公众号发布一则推文，宣布将在八卦岭落地荔园实验学校。
消息放出后，八卦岭因双名校落地再次受到关注。
然而南方楼事在查询信息时却发现，官宣推送不知何时已经被发布者删除。
对此，附近一教育机构的从业人士表示，落地学校应该不会有变动，只是校方想保持低调，等教育局宣布消息。
看来，名校落地与否，最终还要以官方消息为准。
根据最新的法定图则草案，八卦岭片区内有明确的初中规划。
值得一提的是，年后以来，八卦岭的行情较为反复：
今年1到5月，八卦岭的成交量下降了整整29.1%，跌幅全区第一。
6月单身公寓风波以来，片区内行情也一直不温不火。
对此，深耕片区学区房业务多年的中介表示，单身公寓产权事件的确对成交量产生了较大影响。
而经过去年与今年年后的两波涨势，片区学区房的价格已经到达一个平台期，“市场消化需要时间”。
作为潜力股的八卦岭，值得入手吗？
2019年7月18日，福田区委发布了《深圳市福田区落实〈粤港澳大湾区发展规划纲要〉行动方案（2019—2020年）》。
文件中给八卦岭片区的定位是：重点发展金融科技、信息技术及风险投资、知识产权服务等生产性服务业。
《八卦岭片区城市更新统筹规划》也以“聚焦金融科技总部及研发企业、打造国家级金融科技先导试验区”的功能定位八卦岭。
旧改效果图
大规划当头，不少人将八卦岭视作潜力股，蠢蠢欲动想入股。
但按南方楼事7月初实地走访的情况看，片区整体面貌要改善，来日方长。
首先，片区内正在动工的改造项目并不多，且进度不一：
图源咚咚找房
片区地标新平安大厦还在建，起码要2年才能完全投入使用；
八卦岭宿舍棚改项目虽然成功立项，也在片区内设置了棚改办公室，但根据官方回复，下一步动作，暂未开始。
今年5月底，官方针对市民对棚改进度的回复
上林苑项目较小，规划建成1栋34层的商务写字楼与1栋2层的商业楼。
目前旧建筑已被清空且围挡，但还未开始清拆。
图源深圳淘房志
3月底，片区内又有一个旧改项目进行了公示，但从草案公示到真正动工，估计还要两三年。
该旧改项目就位于岁宝壹品东边，图源家在论坛
据八卦岭住户透露，5年来，八卦岭都没多大变化。
虽然建起了安吉尔、清凤创投、鹏基商务时空几栋写字楼，但几栋写字楼的招商情况都较为一般。
鹏基商务时空
安吉尔大厦
从住户的角度看，对八卦岭房价拉动最猛的，还是学位。
只是，因为单身公寓产权风波，学区房因素也受限了。
就算法定图则顺利修订，处于平台期的房价也不会有太大变化。
因此，能够提升片区楼市价值的，可能只剩旧改。
八卦岭的前景如何？
随着规划的落地与片区内改造项目的推进，八卦岭的前景，毋庸置疑。
只是，兑现时间会很长。
不同于一公里外的罗湖笋岗，原本就是物流园，清拆新建起来进度飞快，如今建成的红岭产业带已经很成气候。
图源咚咚找房
八卦岭旧厂房与旧宿舍混杂，产权复杂，光是八卦岭宿舍棚改项目，从2017年传出消息，到今年，也才刚完成立项。
因此，片区改头换面的周期，将拉得很长。
根据八卦岭目前的法定图则（黄色部分为居住用地），这里的住宅用地，早就开发殆尽。
因此，等若干年后规划完全落地，金融、科技类产业正式入驻后，原本就有限的住宅将更加稀缺。
到那时，面对进驻的人群，这里的“老破小”很有可能被更新。
但这里大多数房子的批地时间都在80年代到2000年初，楼龄不小。
按照目前市住建局《关于加强棚户区改造工作的实施意见（征求意见稿）》，楼龄20年以上，且存在房屋质量、使用功能不齐全、配套设施不完善等问题的，就有可能被实施棚改。
而福田区住建局5月份才官方声明：严禁借“棚改”概念炒作房价，因此，博棚改获利的路径，不太现实。
图源咚咚找房
总的来说，如果是为了学位，这里的房子总价较低且风险可控，可以买入。
但抱着投资心理入股八卦岭的人， 要做好长期等待的准备。资金流并不充裕的人，不建议盲目入手。
（作者：南方楼事 ）
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