保利发展上半年销售增速放缓 多元化效果初显

龙头房企上半年的业绩备受市场关注。8月25日，保利发展（SH.600048）半年报显示，受疫情影响，上半年公司销售增速下滑，但截至7月已大幅收窄，营收和净利润则录得同比增长，整体表现依然稳健。

作为老牌地产龙头和央企地产商，保利发展常年保持规模、利润和风险的平衡。上半年，在克而瑞销售排行榜中，保利排名第四，规模居于前列；在财务和风险管控上，公司也是仅有的几家全在红线内的公司之一。

此外，在房地产的下半场，多元化和运营成为房企新的增长点，也是新的挑战。保利发展“不动产生态发展平台”的多元化业务也开始步入收获期，平台化成果开始显现。

“红线内”的财务管控

半年报显示，保利发展上半年实现销售2245.36亿元，同比下降11.12%。但二季度以来持续上扬，7月实现销售 486.15 亿元，同比增加 79.81%。前7个月，保利累计实现销售 2731.51 亿元，同比下降 2.33%，降幅进一步收窄。

招商证券认为，受疫情冲击，保利销售业绩的增速有所放缓，但二季度较一季度明显改善，预计下半年将持续好转。

相比销售，保利的营收和净利均为增长。上半年实现营业收入737亿元，同比增长3.6%；净利润133亿元，同比增长2.8%；归母净利润101亿元，同比增长1.7%。

身处资金密集型的房地产行业，稳健安全的财务管控是企业持续经营的根本。就近期传言的“三道红线”来衡量，保利的财务指标都在安全范围内。

保利中报显示，上半年资产负债率77.66%%，剔除预收账款资产负债率为66.05%，净负债率为78.5%，银行贷款授信总额5230亿元，剩余未使用额度为2385亿元，货币资金为1257亿元，为短期借款及一年内到期债务的1.96倍。

在以现金流管理为核心的策略之下，一方面，保利通过将回笼指标纳入业绩考核、建立回笼动态监控机制、加大按揭总对总合作力度等多种举措，持续强化现金回笼能力，上半年累计实现销售回笼2023亿元，回笼率为90.1%。

另一方面，公司构建了以银行信贷为主，股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系，具备在不同市场环境下，快速、充分获取资金的能力。同时，凭借央企信用优势，公司在各大金融机构获得充足授信，并获得极具竞争力的融资成本。

半年报显示，保利发展有息负债3021 亿元，综合成本仅4.84%，优于行业平均水平。

上半年，保利抓住融资窗口期，积极发债，融资成本为同期市场较低水平。东方证券指出，保利的融资优势进一步放大，维持较强的偿债能力。

开发＋运营并重 

当前，房地产公司仍然以开发业务为基本盘，辅以多元化运营。而在传统开发领域，保利以精准把握土地市场的投资节奏著称，是其领跑行业的一项重要竞争力。

2020年，保利发展认为城市群、都市圈和中心城市，仍有巨大的增长潜力，疫情之后，市场会有较强的回暖，因此加大这些城市的投资。

上半年，保利新拓展项目44个，新增容积率面积984万平方米，金额820亿元，拓展面积及金额较去年同期分别提升19%、54%。

截至上半年，保利发展拥有在建面积13048万平方米、待开发面积6727万平方米，其中38个核心城市占比达58%，是头部房企中一二线城市土地储备规模最大的房企之一。

得益于城市深耕战略，保利在越来越多的核心城市拥有领先市场地位。

报告期内，公司聚焦的38个核心城市销售贡献达到76%，其中珠三角、长三角签约销售均超过550亿，销售占比分别提升至28%和25%，广州实现销售金额超260亿元，佛山超150亿元，杭州、南京、成都超100亿元。

稳住基本盘后，保利开始发力多元化。两年前，保利发展战略升位为“不动产生态发展平台”，以不动产投资、开发、运营、资本作为基础，提供基于行业生态系统的综合服务。

目前，保利已布局物业管理、销售代理、会展、康养等服务领域，多元化业务协同发展效应显现。

以物业为例，保利物业致力于布局“大物业”，打造平台型央企物管。截至报告期末，保利物业在管面积达3.17 亿平方米，合同面积达4.93亿平方米，合同项目1647 个。报告期内实现营业收入36.01亿元，同比增长27.6%，净利润4.11亿元，同比增长28.0%。

在商业领域，2020年上半年，保利商业新增拓展面积50万平方米。在上海、广州、天津、武汉、长沙、合肥等城市已开业购物中心23个，筹建中购物中心11个，轻重资产模式并举，在管资产面积超过300万平方米。

而在健康养老领域深耕超十年后，目前保利已逐渐形成“全产业链介入、三位一体”的中国式养老模式，以北京、上海、广东、成都、浙江为核心布局，计划进入山东、辽宁、海南、重庆等重点省/市，未来将形成全国化业务版图。 

此外，不动产金融方面，公司累积在管基金管理规模超1300亿元，信保基金已成为房地产基金前十之一。

保利发展管理层表示，基于地产行业的边界不断延伸，以及下半场增长动能的变化，多元化产业的快速成长和巨大的市场空间，将成为公司新的规模和利润增长点。

(作者：张晓玲,曹安浔 编辑：徐旭）