中诚信国际：部分房企或将通过永续债、明股实债等形式美化相关指标

房地产融资新规愈行愈近。

2020年8月20日，住房城乡建设部和人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议强调了要增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

9月1日，中诚信国际对此评论称，虽然目前相关政策细则及实施时间尚未最终确定，但房地产企业座谈会释放出监管部门已形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则的信号，该资金监测及融资管理规则旨在通过财务及经营指标约束房地产企业融资行为，引导企业强化自身经营造血能力，逐步减少对债务性融资的依赖，建立房地产企业融资监管的长效机制，防范房地产行业资金风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。

与此同时，中诚信国际表示，需关注部分房企相关指标恢复至相对安全水平的过程中或将通过永续债、明股实债等形式美化相关指标、或者通过对合作项目采取非并表等方式减少表内债务，亦或通过供应链ABS等方式加大非债务类融资。

降低企业对金融杠杆的依赖程度

此前，21世纪经济报道独家报道称，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%； 红线2：净负债率大于100%； 红线3：现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡：三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

“降负债”是8月20日座谈会上传达出的主要信号。监管层希望通过房企的降负债，来控制金融机构的风险，并维持房地产市场的稳定。

中诚信国际表示，此次监管部门关注的财务及经营指标主要包括杠杆比例（剔除预收款后的资产负债率、净负债率）、流动性指标（现金短债比）以及衡量房地产企业现金流平衡能力的指标（拿地销售比、经营活动净现金流）。

“监管部门计划将三项基本指标及两项观察指标作为约束房地产企业融资的条件，以控制企业有息债务规模及增速为抓手，最终实现相关指标恢复至安全水平。”中诚信国际认为，监管部门对财务杠杆的限定旨在降低企业对金融杠杆的依赖程度，防范高杠杆积聚的偿债风险；现金短债比的设置旨在提升企业短期流动性水平；现金流平衡能力指标的设定旨在防止企业盲目激进扩张，回归对自身现金流的关注。

中诚信国际在房地产行业受评主体中选取了具有代表性的83家主流房企为样本，以2019年末企业披露的公开数据为依据，统计了样本企业2019年三个基本指标和两个观察指标。

83家主流房企中，约有三成的房地产企业三项基本指标均符合基准值的要求，约三成的房地产企业有一项基本指标不符合基准值的要求，约两成企业有两项基本指标不符合基准值的要求，剩余约两成的企业三项基本指标均不符合基准值要求。

从观察指标来看，近六成的房地产企业2019年拿地销售比超过40%，而近三年经营活动净现金流连续为负的企业占比仅为13%。

关注房企相关指标合理化的方式

中诚信国际指出，此次监管部门关注的三项基本指标及两项观察指标具有较强的勾稽关系，其核心在于提升房地产企业经营效率，加快销售现金回笼，减少低效资产对资金的沉淀，以经营性现金回笼作为拿地资金的主要来源，从而降低对融资的依赖，最终实现财务及经营指标符合监管要求的目的。

从房地产项目的运作周期来看，拿地到预售大约需要6个月到1年左右的时间，不同经营效率的房地产企业其项目运营周期还将在此区间外上下波动，房地产项目较长的现金流回正周期决定其相关指标的改善亦需要一定时间。并且，出于对规模及行业地位的诉求，过往投资纪律性差、杠杆高企、规模快速扩张的企业将花费更长时间化解存量债务，或将面临较大现金流平衡考验。

同时，中诚信国际也关注到，部分房企相关指标恢复至相对安全水平的过程中或将通过永续债、明股实债等形式美化相关指标、或者通过对合作项目采取非并表等方式减少表内债务，亦或通过供应链ABS等方式加大非债务类融资。

中诚信国际认为，本轮房企融资政策调整紧扣“房住不炒”主基调，以控制有息债务规模及增速为抓手，对房地产行业整体实施预期管控。

长期来看，若相关政策落地实施将控制房企金融杠杆使用力度、防范行业资金风险、建立房地产企业融资监管的长效机制、助力房地产市场的平稳健康发展。随着相关政策的落地实施，将推动房企压降债务绝对值及增速、调整债务期限结构，房企将整体放缓拿地节奏及项目开发进度，行业整体增速承压，房地产行业竞争格局或将趋于稳定。

短期来看，在融资面临全面管控的背景下，相关政策落地实施将加剧弱资质房企再融资压力；房企将竭力通过提升自身运营效率、加速项目去化等方式增强内生资金平衡能力，实现资金良性循环。

同时，本轮融资新政的落地或将使得房企通过加大合作开发、供应链ABS等方式控制表内债务，但随之引发的表外隐性债务等问题值得关注。

(作者：朱英子 编辑：曾芳）