俞曦 | 文

据中国社科院财经战略研究院发布的5月房屋租金指数显示，全国租金核心指数从今年1月份开始到5月连续下降。指数覆盖全国22个主要城市中，除厦门外，一二线城市5月租金均出现下降。

当前房屋租赁市场低迷，表面繁荣的潮水一旦退去，就发现有人在裸泳。

最近不少公寓管理公司出事，大多都与“房租贷”有关。据媒体不完全统计，仅在2019年，因资金链断裂问题出现倒闭、跑路等情况的公寓管理公司就多达53家。

2020年以来，2月份，长租公寓第一股青客不断爆出负面消息，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”资金链紧张、拖欠房东租金，面临交了租金却住不到房子的窘境；3月份，蛋壳公寓也爆出诱导甚至欺骗租客贷款的负面报道，传言一直走在暴雷的边缘；8月份，南京地区的乐伽公寓，也因资金链断裂而跑路、倒闭。

同时，喔客、沃客、青客、巢客等公司也频频暴雷，公司负责人拿了租客的租金跑路失联，各地公安介入调查。

以蛋壳公寓为例，最近有网友在集中投诉，说是交了租金房东却没收到，还有的说是房子退租了却无端欠下了银行贷款，这些问题就与“房租贷”有关。

所谓“房租贷”，即指公寓管理公司与金融机构合作，引导甚至诱骗租客办理贷款，由金融机构向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月偿还机构贷款，这也是长租公寓获取现金流攻城略地的利器。

“房租贷”作为一种金融创新产品，到底是个什么东西？一旦暴雷租客如何维权？其间涉及到哪些法律风险？

“房租贷”本质是一种融资工具，是贷款产品

有需求就有产品。房租贷的核心需求在于，租客想享受租金的优惠，和修缮、精装修等服务，则需要一次性向公寓管理公司缴纳一年的租金；公寓管理公司希望租客一次性支付整年的房租以获得长期租金，积蓄资金池，形成财务杠杆，用以规模扩张、吸纳新房源。

很多租房的白领或者工薪阶层难以一次性支付几万元的房租，于是公寓管理公司与小额贷款公司和银行等金融机构合作，为租客提供贷款服务，租客贷款后按月还款，类似于房贷、车贷。

所以，房租贷的产生，是因为它能够满足客户、公寓管理公司、金融机构的三方需求，本身是一个好的产品，关键是看它被怎么用。

“高进低出”的乱向透支了行业声誉

长租公寓是近几年兴起的一种业务模式，是公司从房东手上租赁房产，经过公司的统一改造装修，再以公司的名义租赁给租客，类似于传统意义上的“二房东”。

长租公寓行业之所以发展起来，并不靠单一房屋的租金盈利，而是通过一定的规模效应和提供管理服务，以较低的价格大量获取市区的老旧房屋，经过改造后以略高的价格出租，赚取租金差，虽然短期内需要大量的资金投入，但在市场稳定之后，就有源源不断的租金差额收益，类似于早期的滴滴、美团、共享单车。

长租公寓行业本来是很好的一个长期业务，但目前仍处于跑马圈地的野蛮生长阶段，缺乏有效的政府监管和行业自律。

总有投机者想通过抢占市场来“挣快钱”，因为房源就这么多，市场就那么大，不管采取何种手段，抢到房源才是硬道理，所以“高进低出”的操作模式成为行业的普遍做法，即以高于平均租金的价格从房东手上吃进房源，再以低于平均租金的价格把房源租给租客。

有媒体报道，两家公司的业务员为了抢房源，直接跟房东讲：“不管对方公司出什么价，我们总归比它高10%！”这种乱向完全背离了市场经济的一般规律。

高额的抢房成本和人工成本，需要公寓管理公司想尽一切办法去融资，房租贷这一产品就被用到了极致。拿蛋壳公寓举例，有媒体统计，2017、2018和2019年，选择房租贷的租户比例分别为91.3%、75.8%和65.9%，一旦蛋壳公寓资金链断裂，涉及的人数和金额将会极其巨大。

“房租贷”的法律风险

1.租客的风险

网上有很多针对蛋壳公寓的投诉，租客说，无论是贷款机构还是蛋壳公寓，都没有明确告知租客贷款这一事实，很多时候都是通过APP一路点击、确认，最终形成了租客和金融机构的贷款关系。

租客以为自己每个月支付的是租金，其实是偿还贷款，租金可以因退租而不付，但贷款可没有中途退贷一说，且由于这些操作都是在APP上进行，都包含了用户点击确认的条款和流程，租客一旦后期回过神来，也没办法以不知情为由进行抗辩。

所以，哪怕是公寓管理公司跑路了，房子不租了，客户每个月应付的贷款也一分不少，直到贷款还清为止。

2.房东的风险

从目前已经出现的情况来看，有公寓管理公司在一次性收取了租客的全年租金后，只给房东交了一部分租金就人去楼空了。这种情况下，就会出现房东没有收到房租，而承租人已经付清了租金的现象。

房东的风险要根据公寓管理公司之间的租赁合同来判断，主要看公寓管理公司作为“二房东”是否有权代表房东。

有的公寓管理公司会与房东在租赁合同中约定：租赁管理公司有权代表房东出租房屋，收取租金，管理房屋。

该等授权就法律角度而言系一种委托，公寓管理公司对外既是“二房东”，又可以代表房东。此种情况，租客把钱交给公寓管理公司，就相当于交给了房东，至于公寓管理公司有无交钱给房东，则是房东与公寓管理公司内部的事情，一旦暴雷跑路，房东就只能向公寓管理公司维权，不能向租客维权，租客有权继续居住。

有的公寓管理公司只是“二房东”身份，无权代表房东。此种情况，房东只需对公寓管理公司负责，无需对租客负责，一旦暴雷，房东有权收回房屋。

3.公寓管理公司的风险

公寓管理公司“高进低出”的业务模式，居高不下的经营成本，一度让人看不到盈利点。

以蛋壳为代表的长租公寓公司日子其实一直都不好过，蛋壳今年作为2020年第一支中国概念股在纽交所登录，也是继青客公寓后，国内第二家走公开资本市场的长租公寓企业，但是蛋壳已经连续三年处于净亏损状态。

其财报显示，2019年前10个月，蛋壳累计亏损28亿元人民币，即单月亏损2.8亿，全年预计亏损30多亿。而今年上市公开募集的资金为1.49亿美元，约合人民币10.5亿元，按照现在蛋壳的烧钱模式，也就够烧3、4个月，如果没有外来资金的注入，不一定能过好年。缺钱，极度缺钱。

如果是正常的商业模式，在经营过程中产生的经营风险，实属正常，毕竟任何行业和企业都有商业风险，有亏有赢。

但是，无序发展的长租公寓行业，和P2P行业，何其之像，例如，不清晰的盈利模式，频发的卷款跑路暴雷现象，拆东墙补西墙的“庞氏骗局”，很容易复制粘贴到别的行业。

很多企业不满足于稳步发展，开始追求赚快钱。技术无罪，行业无错，只不过做事的人走了歪路。

当割韭菜割成了习惯，P2P领域的一些常见刑事犯罪也会成为习惯，例如合同诈骗罪，非法经营罪，非法集资罪，随着长租公寓行业发展和不断暴雷，波及越来越多的受害群众，各地公安频繁的介入，说明这个行业即将成为国家整顿的对象。

如何避免踩雷

1.就租客而言，签约时要分清楚合同相对方是公寓管理公司还是房东，尽量直接跟房东签订合同，仔细查阅房屋产权证明；

仔细阅读合同条款，看其中是否对租客加以约束，例如退租时装修补偿条款，是否允许中途换房，是否申请“租金贷”等等；

尽量避免一次性付款而被“套牢”，租金一般不超过3个月的支付周期，不要贪图一些小恩小惠，谨记：你盯着那点小优惠，人家想坑你的本金；

防范“房租贷”风险，如确实需要办理，贷款人应合理评估自身还款能力，并对相应的条款做充分的阅读和理解；

另外，《民法典》规定了居住权，自2021年1月1日起施行，可将租赁合同和承租权予以登记备案。

2.就房东而言，无论是与公寓管理公司还是租客签约，尽量在合同里面事先约定禁止转租条款，或者转租需要征得房东本人的同意，防止承租人“借鸡生蛋”。尤其是对一些收房租金明显高于市场水平的公司，这类公司的经营模式并不正常，要提高警惕。

3.合理维权。租客和房东一旦发现公寓管理公司有暴雷之风险的，或遭遇不公正对待的，比如多方刁难，强逼涨价降价，暴力驱赶，用于非法活动的，应及时向属地公安机关报警，并向当地市场监管部门、房管部门投诉举报，固定证据，以便后期维护自身合法权益。

（作者：财经无忌 ）

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