FINANCE GLOSSARY
学海无涯，金融常新。市场风云变幻，新名词层出不穷，时刻修炼，让自己保持“学而不厌”是金融从业者和投资者的必备素质。在这里，您可以掌握金融行业的基础知识，不知不觉提高综合金融素质，让您在投资中如鱼得水，希望大家能有所收获。
在当代社会，存款、贷款、合约。黄金、贵金属、外汇、农产品、大宗商品、艺术品、文化产品等资产，都会成为金融市场可交易的产品，并可以证券化。今天小编带您了解一下住房抵押贷款证券化的来龙去脉。
一、住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款这个很好理解：指借款人以本人名下的房产抵押，向银行申请用于个人合法合规用途的人民币贷款。对于买房子的人，就是当前收到一笔钱，然后未来还款，每个月支付利息；对于银行来讲，放一笔贷款可以理解为当期支付一定成本，以此获得未来现金流（本金+利息）。
对于银行来讲，当期支付成本极高，而收益却是缓慢而长期的（资金流动性很低），而且具有不确定性（借款人提前或者延期还款，甚至不还款等）。因此，银行就想以住房抵押贷款为基础资产进行证券化，这样住房抵押贷款证券化就应运而生了！
住房抵押贷款证券化(MortgageBackedSecurities,MBS)，指住房抵押贷款的金融机构（主要是商业银行）将其所持有的住房抵押贷款汇集重组成抵押贷款组群，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者的融资过程。
简单地讲，就是银行将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的房屋抵押贷款，转换成可以在市场上流动的证券。
本质上是一种抵押担保证券，即债权人通过证券化转移/降低资产的风险和不确定性，最终将非标准的资产池转化成低风险、标准化、高流通性的债券性证券。证券销售出去以后，证券的持有者便成为了住房抵押贷款的债权人，并经由抵押担保证券的服务者取得对其的支付。
二、住房抵押贷款证券化的业务流程在MBS过程中，作为资产所有人的银行如何把住房抵押贷款变成证券的呢？这就涉及到发行结构，需要众多机构的合力参与。
Step1：发起机构/贷款机构（商业银行）打包整合资产，形成基础资产池。
Step2：受托机构（信托公司）设立特殊目的载体——SPV。
Step3：发起人转让资产池所有权给SPV，将整合打包的资产剥离出资产负债表。
Step4：受托机构（信托公司）以此资产发行证券，由专业的信用评级机构（证券公司）对证券评级，然后成效机构通过公开销售或私募的方式对证券进行销售，实现资金的融通。
Step5：在证券进行销售之后，受托机构（信托公司）会聘请资金托管机构（另一家商业银行）以及资金支付机构（中央国债登记结算公司），对资产池后续的资金进行管理，以及对持券人的利息本金进行偿还。
住房抵押贷款证券化作为一种金融创新工具，起源于20世纪60、70年代的美国，如今已发展得相当成熟和完善，成为商业银行资产证券化的典范。
由于当年通货膨胀加剧，利率攀升，商业银行的固定资产收益率逐渐不能弥补攀高的短期负债成本，加上银行的储蓄资金被大量提取，经营陷入困境。
为了缓解金融机构资产流动性不足的问题，政府决定启动并搞活住房抵押贷款二级市场，由此创造了住房抵押贷款证券化业务。随后，住房抵押贷款证券化从美国扩展到其他的国家和地区，如加拿大、欧洲、日本、马来西亚以及香港等地区。
随着我国经济的持续快速发展和住房制度改革的深入，房地产业相关金融服务的需求增长迅速，我国住房抵押贷款证券化步入了试点推广阶段。自2005年中国建设银行发行首期以来，随着2014年信贷资产化重启，加速了我国资产证券化产品的发展。
我国住房抵押贷款证券化具有以下特征：一是以信托方式实现住房抵押贷款证券化；二是投资主体只限于机构投资者；三是信用增级的形式灵活多样，明令禁止政府提供信用担保。
住房抵押贷款证券化产品的基础资产是个人住房抵押贷款，相比其他贷款证券化，它具有期限长、利率低、抵押充足等特征，是较为适合进行证券化的基础资产，具体表现在：
一是，期限长。目前我国已发行的住房抵押贷款证券化产品入池贷款加权期限一般在10-20年，与其他贷款资产支持证券产品相比，对应风险较大。
二是，利率低。个人住房抵押贷款通常以贷款基准利率为基准，实际利率为贷款基准利率的一定倍数，与企业贷款相比，处于较低水平。
三是，抵押充足。抵押物为个人住房，具有较高的价值和较好的变现能力。房地产首付比率受到国家政策管控，使得抵押品价值对贷款余额的覆盖程度较高，回收率较高。
五、住房抵押贷款证券化的优点
（1）商业银行：扩宽融资渠道、降低经营风险、提高盈利能力
首先，银行可以把持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。
其次，银行可以把低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高资产流动性的同时，还可以将集中的风险转移、分散给不同偏好的投资者。
再次，银行不仅可以扩大资金来源，增强资产的流动性，而且还可以创造新的利润增长点。
（2）金融行业：深化金融、促进资本市场的发展一方面，住房抵押贷款证券化可以促进储蓄向投资的转化，实现货币市场与资本市场的对接，成为深化金融行业的助推器。
另一方面，住房抵押贷款证券化涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多环节，有利于推动资本市场的发展。
编辑：Shawn、Eric
声明：本文涉及的信息、数据均来源于公开资料，本公司已力求内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不代表任何确定性的判断，不构成任何投资建议和买卖依据。投资有风险，选择需谨慎。敬请读者注意判断。
（作者：民生财富 ）
声明：本文由21财经客户端“南财号”平台入驻机构（自媒体）发布，不代表21财经客户端的观点和立场。