核心结论
1、贝壳研究院数据显示，2020年前三季度重点18城二手房成交量同比增长4%，疫情对市场的冲击被填平。三季度成交量高位下滑9%。二手房价格上涨动力不足，三季度18城价格涨幅普遍收窄，且多城涨幅在3%以下，趋向平稳。
2、三季度深圳、东莞两城在调控重压下，需求萎缩明显，深圳二手房价涨幅收窄明显。环渤海城市群中城市市场需求不足，成交量回调幅度及价格跌幅均靠前。广州、西安等城三季度成交逆市增长，价格涨幅靠前。
3、三季度市场总体降温，一方面是需求在二季度强劲释放后的自然回落，另一方面，三季度调控密集出台，信贷宽松逐渐触底，市场需求收缩、预期下行致市场降温。
4、四季度二手房市场政策环境或进一步收紧，三季度较热的城市或出台调控平抑市场。购房贷款利率触底后或随银行资金成本的上升而小幅走高。年底市场季节性反弹力度不强，整个四季度成交预计继续回落，重点城市价格普遍走平，调控严格城市或将下跌。
三季度市场回顾
01
走出疫情影响，价格温和上涨
1、三季度成交高位微降，累计追平去年
今年年初疫情基本结束后，需求在二季度强劲反弹，三季度需求略显疲软，市场有所降温，贝壳研究院数据显示，2020年三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9%。但三季度成交水平仍处在2019年以来的较高位，主要是年初疫情及年中局部地区疫情复发，被滞后的需求支撑三季度市场，成交同比去年三季度大幅增加34%。前三季度累计成交量同比增长4%，反超去年同期，疫情对重点城市二手房市场的冲击已被填补。
分月看，6-7月北京及大连等地疫情复发影响，扰乱市场节奏，延后需求释放，三季度重点城市月度成交并未呈现出往年的持续衰落趋势。7-8两月成交环比持续小幅增长，9月环比下滑13%。
2、超8成城市成交下滑，调控重挫环深
贝壳研究院数据显示，三季度重点城市二手房成交普遍回落，超8成城市成交环比下滑。回落幅度靠前的城市主要是两类，一类是在7月经历调控加码的城市，如深圳、东莞以及南京，其中深圳环比降幅逼近50%，降幅最大，东莞成交环比降幅也达42%，南京三季度成交环比下滑25%。另一类是环渤海城市群中城市，如大连、廊坊及济南等降幅分别为33%、25%及19%。
广州、武汉及西安成交三季度环比继续增加。其中武汉由于年初处在疫情震中，市场启动较晚，三季度市场仍处在恢复通道中，三季度成交环比增加21%。广州、西安三季度成交环比继续增长23%和19%。
3、市场修复与城市发展基本面相适应
一线修复强于二线。贝壳研究院数据显示，从2020年前三季度整体市场的恢复情况看，一线中广州、上海及北京二手房成交累计同比增速排在18城靠前位置，尤其是广州，增速居首。三城市场成交同比均回正。深圳上半年二手房成交好于去年同期，但7月中旬的调控使市场降温，前三季度链家成交累计同比表现为小幅减少。
南方强于北方。今年前三季度环沪、环深累计成交高于去年，环渤海与去年相当，长江中游城市受疫情影响修复不足。经济发展动力强、人口吸引力大的环深、环沪城市市场自愈力强，两城市圈前三季度总体成交同比分别增长19.5%和11%。而环渤海城市群总体在三季度追平去年，部分城市修复不足，如廊坊、大连及天津等城累计成交同比降幅靠前。长江中游城市群中武汉、合肥等地二手房成交与去年同期仍有较大差距，成交量累计同比降幅分别为22%和24%。
[1]环深：深圳、广州、东莞，环沪：上海、杭州、南京，西部城市：成都、重庆、西安，京津冀：北京、天津、廊坊，环渤海其他：大连、青岛、济南、烟台，长江中游：长沙、武汉、合肥
4、三季度市场继续向改善倾斜
贝壳研究院数据显示，三季度18城成交的二手房源中，90平以下刚需房占比64%，环比降2个百分点，90-140平中端改善占比提升2个百分点，市场进一步向改善倾斜。三季度18城总体成交套均面积86平，环比扩大1平，比一季度扩大近4平。18城中12城套均面积环比扩大，16城套均面积较一季度扩大。
5、房价趋稳，超7成城市涨幅收窄甚至转跌
贝壳研究院数据显示，三季度二手房价格仍以上涨为主，14城环比上涨，但随成交下行，重点城市均价上涨动力渐失，超7成重点城市房价涨幅收窄甚至转跌。深圳三季度二手房价格涨幅环比收窄近3个百分点，月度二手房价格已止涨走平，调控效果显现且待进一步发酵。北京价格环比涨幅由二季度3.2%明显收窄至0.7%。价格上涨的14城中11城价格涨幅在3%以下，房价涨幅温和，并逐步趋向平稳。三季度广州、西安二手房市场的进一步升温使得价格环比涨幅扩大，分别上涨4.3%和3.3%，处18城前列。
环渤海城市价格上涨动力不足。环渤海城市群中城市二手房价格涨幅排在18城靠后位置，其中大连、烟台等三季度环比涨幅约1%，涨幅温和；青岛、北京及天津房价环比持平；廊坊、济南房价跌幅偏大，且连续两个季度环比下跌。同比看，环渤海城市价格涨幅同样垫底，其中济南、廊坊价格同比分别下跌5.3%及2.7%。
02
紧调控致投资需求萎缩，市场预期回落
1、紧调控频出抑制投资需求
上半年为保经济增长，我国货币及财政政策持续发力。宽松政策下，一方面国内经济持续向好修复，另一方面，购房贷款获得难度降低，房贷利率下行，房企拿地热情走高，一级市场热度向二、三级市场传导，导致二季度局部市场过热、房价、地价不稳。
下半年以来，为实现房地产市场“三稳”的目标，房地产政策应市而变：从上半年的“救企”转向“稳市”。中央层面紧敲打，“房住不炒”一以贯之。下半年以来中央层面多次召开会议，敦促地方尤其是土地市场过热、房价上涨较快，市场预期不稳的城市，及时采取针对性措施稳市场。地方层面紧调控 ，“一城一策”持续发力。7月以来，深圳、东莞、杭州及成都等12城约20次出台收紧政策抑制和防范市场过热。政策从供需两端同时发力，需求端的政策重点阻击投资性需求，部分自住需求也被政策延缓。
2、信贷宽松促进作用边际递减，平均放款周期触底回弹
随着经济持续修复，货币宽松度边际收紧，MLF利率连续5月未变，7-8两月M2同比增速持续回落，三季度房地产信贷环境宽松步伐放缓。房贷利率下降速度趋缓并在9月触底，房贷放款周期缩短趋势同步触底，并在9月呈现“上翘”苗头。9月监测的36城房贷平均放款周期39天，环比延长1天。
[2]主流房贷利率指统计期内房贷成交最集中的利率点位。
[3]放款周期指签订贷款合同到最终放款的自然日数。
3、市场预期不强，价格上涨动力减弱
三季度市场库存走高。贝壳研究院数据显示，三季度末重点18城中13城链家二手房库存房源量环比增加。业主预期回落，“房住不炒”的坚定执行使得业主对房价上涨的预期下降，下调报价。三季度18城中12城业主涨价次数占比环比下降，其中廊坊、南京等6城环比下降3个百分点以上。
4、受需求与预期拉动，广州、西安市场继续升温
贝壳研究院认为，广州及西安三季度甚至2020年前三季度市场表现好于多数城市主要是需求带动和预期带动。
广州2019年二手房价呈现下跌态势，今年1月均价同比下跌3.8%，跌幅较大，价格下跌降低入市门槛，同时有粤港澳大湾区规划利好加持，2020年以来需求入市意愿强、市场预期走高，三季度广州业主调涨占比上升至23%，是去年下半年以来最高，市场量价齐升。
西安2019年受年中调控加码影响，全年住宅总成交量萎缩20%以上。今年下半年以来，调控政策满一年，去年下半年以来新落户人群陆续取得购房资格，进入市场。此外年初西安土拍市场热度偏高，一定程度上带动买卖市场市场预期升温。
四季度市场展望
01
调控及信贷趋紧，需求积蓄不足
1、紧调控持续作用于市场
三季度陆续出台的收紧政策将继续作用于地方楼市。在“三稳”目标的约束下，“一城一策”将在四季度延续，三季度市场较热的城市或进一步出台收紧政策，加速市场回落。
2、购房信贷宽松触底或反弹
当前货币政策继续宽松必要性不大，将保持稳定。后续政策将更加注重精准滴灌，重点支持制造业及小微企业发展。同时在三季度的密集调控中，12城中7城指出严查购房首付资金来源，防止经营贷、消费贷等违规流入楼市。另8月20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，防范化解房地产金融风险。即三季度的调控进一步加固了宏观经济与房地产之间的货币闸门。
二季度以来流动性边际收紧，8月银行间同业拆解平均利率已经高过今年1月水平，不排除后期银行资金成本上升而房贷利率出现小幅升高的可能。
3、年底季节性反弹力度弱
不同于往年三季度重点城市二手房市场量价持续下行，购房需求在这一阶段积蓄，同时价格下跌推动需求年底入市，支撑年底市场的反弹。今年三季度市场成交保持在较高体量，重点城市二手房价格普遍延续上扬，需求积蓄不足，年末季节性反弹或弱于往年。
02
展望：量降价稳，刚需成为市场新动力
1、四季度量降价稳
四季度房地产行政调控及信贷环境将进一步收紧，二、三季度需求处高位，四季度难以继续保持这一体量，重点城市二手房成交量预计环比进一步回落。成交同比仍将好于去年，但同比增幅收窄，约15%左右。城市二手房价格受调控及预期回落影响将走平，局部调控力度大的城市房价大概率由涨转跌。
2、刚需成为市场新动力
从需求类型看，年内需求有季节性轮动规律。年初刚需撬动市场，之后向改善轮动，到年末改善需求释放疲软，刚需占比回升。从二手房带看分布可以看出：8月以来，带看过90平以下刚需房源的客户占比止降回升，四季度需求逐渐向刚需倾斜。
3、环京及长江中游城市表现或好于其他
从市场的先行指标带看客户量看，环京及长江中游城市群三季度二手房带看量环比未降反升，其中环京三城三季度带看客户量环比增加约8%，长江中游合肥、武汉及长沙三城带看量环比增加15%，即潜在需求仍保持今年高位，预计四季度市场表现好于其他城市群，其他城市群由于需求在前期释放集中度高，四季度或面临相对更深的回调。
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