自2015年起，香港核心商圈的商铺租金已经开始出现调整。
罗素街坐落于香港湾仔区铜锣湾，这条全长仅250米的街道，名店林立，租金一度贵绝全球，曾被誉为“全球最贵街道”。然而，受疫情影响，香港奢侈品零售陷入冰封，以罗素街为主的铜锣湾核心商圈的铺租价格更是一落千丈。
自2003年香港启动针对部分内地省份游客的“自由行”计划，罗素街上扎堆的国际奢侈品牌店们开始迎来了黄金时代。
戴德梁行发布的《全球主要大街》2018年度报告显示，香港铜锣湾罗素街再次登上全球最贵铺租地段宝座，铺租高达每年每平方英尺2671美元，超越纽约第五大道。
而日前，戴德梁行香港商铺部主管及执行董事林应威向21世纪经济报道记者指出，受疫情及封关影响，访港旅客近绝迹，市场消费力疲弱不堪，铜锣湾区今年至今商铺的租金已累计下挫约41.3%。
他表示，香港各区商铺租金在第三季度持续下跌，跌幅为3.5%至7.9%，其中以铜锣湾跌幅最大，环比跌幅7.9%。然而，他预计，经过断崖式的下跌，下季租金水平有望逐步回稳，并认为市场已接近“见底”。
事实上，据21世纪经济报道记者翻查数据显示，自2015年起，香港核心商圈的商铺租金已经开始出现调整，以铜锣湾为例，2015年高峰时期的每平方英呎租金一度高达2094港元，但截至今年第三季度已下挫至893港元，累积跌幅接近60%。
品牌关店潮
然而，自去年下半年以来，社会冲突爆发，香港奢侈品销情急转直下。今年年初疫情暴发，自2月“封关”以来，访港内地游客几乎归零，更让各大品牌“雪上加霜”，不少知名品牌纷纷加快关店步伐。
今年2月初，奢侈品牌Prada提前4个月关闭其在铜锣湾罗素街的旗舰店，涉及面积5万平方英呎。
今年8月，全球知名手表品牌Swatch Group旗下天梭表弃租罗素街与利园山道交界铺位后，旗下瑞士名表品牌欧米茄（OMEGA）亦撤出罗素街，放弃租用达9年的罗素街38号金朝阳中心地下E及F铺连1楼、共8600平方英呎的店铺，预计每年节省最少6000万港元租金支出。
美国最大连锁内衣店 Victoria's Secret 位于锣湾渣甸街京华中心的旗舰店，亦在今年6月下旬突然宣布结业，正式撤出香港。
该品牌在2017年以月租700万港元在京华中心打造四层的旗舰店，店铺面积超过5万平方英呎。据悉，Victoria's Secret 签订了长达 10 年的租约，至2027年租约才到期，却毅然提早7年半离场，涉及赔偿租金预计高达数亿港元。
长期以来，香港的奢侈品消费主要由内地游客主导。因此，疫情之下，珠宝、钟表等奢侈品销售行业首当其冲。数据显示，今年前8个月，香港珠宝、钟表零售金额仅为189.9亿港元，同比跌幅高达62%。服装、药物、化妆品等其他内地游客以往在香港“扫货”的主力目标，亦出现了约50%的跌幅。
林应威坦言，以往在铜锣湾核心街道“一铺难求”，甚至有些店铺租约还未到期，已有租户轮候，“自2017年以来，空置率一直徘徊在低位0-3%左右，但截至第三季度的空置率已经达到13.2%，创下历来最高水平。”
事实上，据21世纪经济报道记者了解，铜锣湾部分街道已有数十间空铺，其中谢斐道有多达25间空铺，空置率高达35%，而同区的波斯富街、景隆街等主要街道的空置率亦接近30%。
一线商铺迎来大洗牌
以往漫步在香港铜锣湾、尖沙咀等核心商圈，通常能看到扎堆的珠宝饰品、名表、奢侈手袋等名店。然而，一场突如其来的疫情，一线商铺正在迎来一场“大洗牌”。
相比以往的动辄过万平方尺的大型旗舰店，各大品牌往往更倾向于租用商场内的铺位。林应威坦言，快时尚品牌已基本放弃旗舰店策略，一些品牌则趁当下的租金低迷，进行店铺重组活动，“例如莎莎在铜锣湾区内进行了一些店铺重组，以更低的租金进入位置更好的地段。未来本地零售市场的动力主要来自于餐饮行业。”
美国服装品牌GAP宣布在香港关闭5家分店，英国快时尚品牌Topshop于8月中宣布，旗下位于中环的两层旗舰店将于10月租约到期后关闭，该品牌在分店关闭后只会维持网店业务。Topshop在2012年曾以月租300万港元承租中环皇后大道中铺位开设旗舰店；2014年则分别在金钟、铜锣湾开设分店。
香港化妆品零售龙头莎莎日前则以约60万港元，承租了临近铜锣湾罗素街步行仅几分钟的启超道多层铺位，面积达7500平方英呎，该铺原租客为粤港澳湛周生生，租用物业多年，高峰期月租达150万港元，此次莎莎承租的租金跌幅高达约60%。
林应威透露，与运动、日常生活用品相关的品牌趁“逆市”大幅扩张。迪卡侬近期以80万港元的月租承租了中环皇后大道中的一个8500平方英呎的铺位，而日本超市及生活百货连锁店Don Don Donki亦在中环皇后大道中承租了一个1.9万平方英呎的商铺，月租达120万港元。目前品牌已在铜锣湾、尖沙咀拥有分店，并计划在香港各区开设新店。
同时，由于商铺价格已累积一定跌幅，吸引部分投资者入场。数据显示，今年9月，商铺注册宗数环比大幅上升约39%至122宗，创下自2019年6月份以来新高，金额录13.37亿港元，环比增加18.9%。
美联工商铺行政总裁黄汉成向记者表示，目前工商铺业主的议价空间扩阔，相关物业价格已累积一定跌幅，令成交量上升。由于低息环境有望持续，市场资金仍然充裕，再加上预计第四季有工商厦新盘推售，相信会对大市成交带来支持，预料第四季交投量继续上扬。
（作者：朱丽娜 编辑：辛灵）