日本是世界上最主要的不动产投资市场之一，根据日本土地价格的数据报告，日本多个地区的房产价格自2013年以来，已创下5年持续上涨的趋势。随着东京奥运会的影响，带来了大量海外资本对日本房产市场的投入，日本房产投资热度不断增加。
一、东京奥运如期举行
国际奥委会副主席约翰.科茨10月7日表示称：不管有无新冠状病毒，东京奥运明年将如期举行。
国际奥委会主席巴赫朝着如期举办东京奥运会方向推进，日本就在新冠状疫情下防疫措施方面展开了讨论，国际奥运会和东京奥组委日前就在52个奥运项目上简化运营达成一致。
当地时间9月28日，东京奥组委发布了调整后的东京奥运会火炬接力日程。根据最新安排，日本于2021年3月25日开始奥运圣火传递，新日程较之前的计划相比总体提前了一天。奥运圣火将在3月25日这天在日本福岛县的一个国家级足球训练中心开始，火炬手将基本按照东京奥运会延期之前的圣火传递计划，在大约四个月内的时间传遍日本的47个都道府县。
纵观近代，奥运会虽然是体育事件，但是推动经济发展的作用十分明显，因为举办地会加强对基础设施的建设，对房地产行业来说也是一个大刺激。在举办奥运会后，举办城市的房价明显上涨。从2000年悉尼奥运会到2016年里约奥运会举办城市房价的走势，我们可以看出东京奥运会举办前后东京区域的投资前景，另外日本的不动产市场比起欧美来说，新冠疫情对其打击较小，有望取得相对高度回报。
图1：历届奥运会对房价的影响
二、海外资本持续加码日本不动产
据日本经济新闻报道，外资大型房地产基金正在日本进行大规模投资。BentallGreenOak（BGO，总部在加拿大）在今后2-3年内最大会投入1万亿日元。BGO设立了以亚洲为投资对象的新基金，向欧美养老基金等进行募资，作为大股东的加拿大保险商永明金融集团（Sun life）也直接出资，由BGO进行投资管理，资金总额估计达25亿美元，其中80%投向日本市场，总体估计向日本的投资余力最高达100亿美元（数据来源：出入境服务中心）。BGO认为日本家庭居住面积较小，IT等基础设施不太完善，办公室需求只是暂时受到点冲击，不会大幅减少，所以该公司在4月还取得了位于东京麹町的大型写字楼。同时，BGO还关注到深受疫情打击的日本酒店，将收购一些相对便宜的酒店用于旅游复苏后重新出售。
据《华尔街日报》报道，2020年中期，跨国私募股权另类资产管理巨头黑石集团(Blackstone)在日本的房地产管理上押下重注。黑石购入一个日本住宅投资组合，这组出租公寓将以创纪录的3000亿日元进行一次性收购。该投资组合包括位于东京、大阪和日本其他较小城市的公寓。而最近，香港一家大型基金企业PAG（太盟集团）也宣布，将向日本房地产最多投8400亿日元。
受新冠疫情以及国际环境不确定性的影响，投资首先追求的是避险性和稳定性其次是回报率。美国房产资讯机构JLL发布的2020年上半年全球的商用不动产统计报告显示，二季度受新冠疫情的影响全球房产投资锐减，纽约下跌了67亿美元，巴黎下跌32亿，首尔下跌24亿，然而，对比2019年同期的成交额，东京仅下降了2亿美元。在JLL做的全球房产健康度评估中，东京的整体情况——不论从空置率亦或者是净吸纳量——都明显好于其他国家。
图2：全球房产健康度评估
三、日本房价稳中有升
在经济泡沫之后，日本的房地产业历经了20多年的沉默期，日本政府非但没有充分利用房地产来刺激经济发展，还提升相关政策来控制中短线炒作，因此，房价走势虽然没有什么大的波动，但是总是持续的在上升中。
根据国际清算银行提供的数据显示，在经历20世纪80年代泡沫经济的房价巅峰后，日本房屋价格指数自2009年起开始回暖，较最低点上涨约10%；日本房价指数呈现周期性波动，上半年上涨下半年下跌，得益于政府对于地产金融杠杆的控制，总体呈现稳步上涨态势，地产泡沫现象不明显。
日本不动产研究院公布的一份2019年8月的数据报告显示，在全球众多热门城市中，大阪、东京净租金收益率分别以5.30%和4.61%领先于其他国际城市。
图3：大阪、东京净租金收益率位于全球一线城市前列
而国内除了香港的净租金收益率突破了2%，北上广深等城市一线城市的收益率均低于2%。与波动较大的中国房地产市场相比，日本房产市场也趋于理性。
日本是世界第三大经济体国家，经济实力雄厚，也是亚洲最发达的国家。人工智能、大数据系统、物联网、机器人、医疗业等新产业的研发应用是推动经济发展的坚强后盾，另外，已定于2021举行的奥运会、2024年的大阪赌城、2025年的大阪世博会，也必然会给日本房产带来新的机遇。
（作者：金融不知道 ）
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