这些年来普洛斯究竟做些了什么？
完成私有化后的两年多时间里，普洛斯一直走在转型 之路上。
这家总资产超千亿的物流地产巨头，一直在丰富“物流地不动产”以外的标签。为此， 这两年来，普洛斯做了很多事情，也围绕着“大物流”的产业概念，构建了庞大的物流产业版图。
受访者：普洛斯中国常务副董事长、普洛斯金融董事长、普洛斯资本董事长兼总裁 诸葛文静
在接受21世纪经济报道记者采访时，普洛斯中国区常务副董事长诸葛文静强调，普洛斯拓展投资类别的背后并非弱化在物流地产的投资。相反地，该公司正在加大对中国物流仓储行业的投资力度。
“普洛斯在中国每年的投资额占外商投资的1%至2%，我们每年在中国会投资20至25亿美金左右。”诸葛文静告诉21世纪经济报道记者，今年上半年该公司已经投资了14亿美金，并且持续深耕中国市场。
在今年的进博会上，普洛斯将展览主题设置为“领先智慧生态，升级产业未来”，以向外界展示其所正在打造的智慧物流生态体系。
那么，这些年来普洛斯究竟做些了什么？如何部署它的“大物流”棋局呢？
加大中国物流仓储投资
《21世纪》：如果让您来来介绍一下目前普洛斯的定位，该如何阐述？
诸葛文静：普洛斯是一家投资管理和商业创新公司，投资的板块包括：物流、不动产；基础设施，包括数据中心、新能源；供应链金融；物流相关的科技领域。在物流不动产部分，即物流仓储设施，我们已经形成了一个比较大的体量规模，在中国处于绝对领先的地位。除了物流不动产业务之外，这些年我们依托底盘资产，加大对科技方面的投入。我们也组建了科技运营平台际链科技以及私募股权投资平台隐山资本，积极布局物流科技领域。 除此之外，我们还专注在相关的金融业务的发展，我们在经营业务时观察到整个行业对供应链金融有非常大的需求，所以我们通过物联网、区块链等技术打造我们了自己的金融科技平台。
今天的普洛斯，从资产的管理类别上来说，已经从物流不动产延伸到了智慧制造产业园区、研发办公的创新园区、新能源以及数据中心等新基建的资产类别。同时我们通过私募股权投资平台隐山资本，布局物流科技领域，打造整个的物流智慧生态。
《21世纪》：普洛斯这些年来为何强调这样一个转型定位？是因为我们看到了物流地产行业发展的局限性，遇到瓶颈了？
诸葛文静：物流仓储本身还是有一个很大的发展空间的以及发展潜力，我们一直持续在中国加大物流仓储这一块投资。普洛斯在中国每年的投资额占外商投资的1%至2%，我们每年在中国会投资20~25亿美金左右，今年上半年已经投资了14亿美金，这些数据可以看出我们是持续在中国投资，并且深耕中国市场。
普洛斯的一个竞争优势就是以运营为核心的投资管理平台，在运营过程中我们积累了非常多的数据，判断行业趋势。比如，很多年前我们就看到了电商的发展潜力，以及近些年的新零售组织化发展的趋势。我们希望通过科技的投入去打造物流行业的智慧生态，这个是一个自然的策略调整以及商业演变过程。
《21世纪》：我注意到前段时间，顺丰控股联合其他机构设立了一个规模超过20亿元的物流地产基金。物流地产基金为何会成为目前投资物流地产行业的主流方式？
诸葛文静：目前，普洛斯在中国的物流地产基金有5只 ，美元基金规模合计120亿美元，人民币基金为350亿人民币，基金的投资者包括国家主权财富基金、养老金管理机构、保险机构等。我们的基金运作是将优质的现代物流资产打包，通过私募基金的形式引入机构投资者， 普洛斯作为基金的管理人和资产管理人。通过这样的形式，普洛斯加速了资本的循环利用，也扩大了我们资产管理的规模。
物流地产的投资是重资产投资，物流地产基金的设立帮助到整个资本的循环。我们把开发的物业以设立基金形式让投资人持有，由普洛斯来继续运营管理，新回笼的资金就会投入到新的开发项目，这是一个比较好的资本循环的模式。但这里面最重要的其实还是运营管理能力和资产的业绩表现，能够给投资人一个长期稳定、有增长的回报，还是要考验资产运营管理的能力。
《21世纪》：物流仓储发展的一个难点就是一个土地供应。目前，国内土地供应整体收紧之下，物流地产行业如何突破呢？
诸葛文静：土地供应肯定是稀缺的，说发展的机遇也好，市场的挑战也好，大家是需要共同面对的。中国的物流地产应该还是有很大的发展空间，人均仓储面积与成熟的市场相比存在差距。再加上国内存在不少老旧的、效率比较低下的仓储设施，涉及到改造升级。因此，整个现代高标准的仓储物流行业将会得到快速发展，并且有很强的需求。
《21世纪》：目前物流地产项目位置选择都是在一、二线城市，但我们也看到电商市场在下沉，这是否意味着物流地产也存在下沉的可能性？
诸葛文静：下沉市场或者三四线城市，对物流仓储肯定也有需求。
不单是物流地产商
《21世纪》：可不可以理解为普洛斯现在想要构建的一个有关物流产业的生态体系？
诸葛文静：普洛斯已发展成为一家专注于物流、不动产、基础设施、金融及相关科技领域的投资管理和商业创新公司。总的来说，普洛斯致力于打造领先的智慧生态，形成综合的产业发展生态体系，为地方经济发展提供新型的 toB 基础设施集成平台，为客户提供综合性物流供应链解决方案，推动“大物流”产业及其上下游发展。
《21世纪》：我有注意到普洛斯近些年来投资了很多新业务，如互联网数据中心、冷链、新能源设施等。
诸葛文静：普洛斯早前已经在布局互联网数据中心项目。在投资数据中心项目之前，我们就打造了一支拥有专业技术能力的核心团队，目前团队已经有180人。过去两年的时间内，我们在北京、环北京区域（张家口）、上海、杭州、深圳等地区已经开始数据中心的投资布局。目前我们有近3万个机柜的体量，到今年年底会增长得更多。
在冷链方面，普洛斯旗下的私募股权投资平台隐山资本在2018年成立之后一直积极地在食品冷链行业布局投资。普洛斯近几年基于所构建的物流大生态平台，整合、协同产业资源，提供囊括选址、规划设计、冷库建造或改造、冷库设施设备、融资租赁以及全程冷链物流的综合解决方案。截至目前，普洛斯的冷链基础设施遍及全国22个核心城市，整体面积近百万平方米。
另外，2019年，我们还创立了提供全程冷链物流服务的普冷国际，短短一年多的时间里，快速在全国十几个城市建立起高标准的冷链运营网络，为食品行业企业提供方便、可靠和透明的物流服务。
《21世纪》：在您看来，冷链行业发展潜力多大？
诸葛文静：生鲜电商的核心竞争力是冷链，然而中国冷链产业的发展尚不成熟，市场供给呈现区域性不平衡，高标准、专业化的冷链物流设施严重不足，冷链物流技术和运输体系也有待升级优化。今年因为疫情影响，社区电商、生鲜电商成为电商零售的最新增长点。生鲜电商行业市场规模将进一步加速扩大，预计到2023年交易规模将超过8000亿元，甚至我觉得这个交易规模有可能会提前实现。
《21世纪》：普洛斯拥有很大的仓储，可用于光伏工商业发电项目的投入。对于这方面，目前是否已经有所规模？
诸葛文静： 2018年，我们和加拿大的另类投资公司博枫（Brookfield）成立了合资公司普枫新能源，专注投资和运营屋顶太阳能发电。目前普洛斯在全球拥有超过173万平方米的屋顶光伏面板，发电能力约达122MW。在中国，普洛斯不断用太阳能替代化石燃料，迄今开发的光伏总装机容量为64MW，今年上半年并网发电能力增加了约34MW，增长了113％。预计，到了2021年，普洛斯在中国的光伏装机容量增加至417MW，之后会达到1GW。
此外，我们和宁德时代近期也组建资产管理合资公司，持有、管理和运营宁德时代电池、储能系统及其支持的各类车辆、船舶等资产，通过绿色能源资产服务化，降低物流、运输等相关企业大规模使用新能源的门槛，将新能源推广到更大的应用范围。
《21世纪》：对于普洛斯未来的战略发展过程中，您会不会担心多元化或者说生态的构建会让普洛斯的发展陷入“迷失”，没有重心了？
诸葛文静：需要澄清的是，我们不是有意地要去物流地产标签。事实上普洛斯已经不再是一个单纯的物流不动产开发和运营商。我们在通过新业务拓展我们的生态圈。普洛斯多元化的发展是有内在逻辑的，比如说资产类别的扩充，产业园区和研发办公，都是为了应对市场需求，衍生出的投资与服务，以推动“大物流”产业及其上下游发展。
（作者：曹恩惠 编辑：李清宇）