智慧服务能否支撑高市盈率？
11月17日， 金科服务(09666.HK)正式挂牌上市，当天收报44.7港元，与招股价持平。物业股价暴涨不再，但金科服务仍然收获51倍市盈率，高于业内平均30倍市盈率。此外，金科服务上市首日总市值达到283.85亿港元。
尽管此前合景悠活、第一服务等物业股上市遭遇破发，打破了物业股上市必涨的神话，但经过调整之后，近期赴港上市的物业股又重回高估值赛道。
金科服务管理层在路演阶段对外就透露，公司的优势在于服务外拓与科技创新。与融创物业、华润万家生活等类似，金科服务在管面积达到了1.29亿平方米，是又一家巨无霸物业管理公司。截至2020年6月末，金科服务收入为13.69亿元，毛利为4.33亿元，毛利率为31.6%。纯利为3.02亿元。
招股书显示，金科服务主打社区服务运营及智慧体系建设，收益主要来源于四条业务线：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务和智慧科技服务。金科服务因此在公开招股阶段获得超售10.17倍。
金科服务此次IPO也获得了机构投资者的青睐，基石投资者包括泰康人寿，高瓴资本、雪湖资本、中金启融基金等10名基石投资者，其中高瓴资本、雪湖资本也是融创物业的基石投资者。
金科服务融资57.38亿港元。其中十名基石投资者一共认购金科服务26.7亿港元，约占发售股份44.97%，设六个月禁售期。其中泰康人寿、高瓴资本及旗下YHG Investment, L.P.分别认购1300.3万股、866.86万股。
业内人士认为，国内目前主打智慧服务的物业公司不少，金科服务算以此为噱头实现上市的少数企业。物业智慧服务是大趋势，最早上市的物业公司绿城服务并没有打科技牌，如今也宣称推出机器人服务；蓝光嘉宝物业一直致力于打造社区科技智慧服务，运用大数据技术构建智能化生活场景。但是，物业服务运营领域的高科技，主要运用于出入管理、清洁、巡视等，相比人工成本优势并不突出。物业公司未来在科技领域助力运营，成效如何尚待观察。
规模诉求：积极外拓在管面积
金科服务目前共有843个已订约物业管理项目，合同总建筑面积约为2.55亿平方米，共有487个物业管理项目，在管总建筑面积约为1.29亿平方米。
金科服务称，2017年-2019年度，公司的营业收入分别约为10.47亿元（人民币，下同）、15.24亿元、23.28亿元，复合年增长率约为49.1%；净利润分别约为1.14亿元、1.64亿元、3.74亿元，复合年增长率约为81.5%。
母公司的住宅物业仍然是金科服务主要的收入来源。2017年-2019年度，金科楼盘为金科服务带来的收益占同期总收益比重分别约为53.7%、46.2%、39.7%，占公司在管总面积的比重分别为66.6%、52.7%、47.1%，均有所下降。这表明金科服务外扩项目在管建筑面积正持续增长。2017年-2019年度，金科服务外扩项目佔总在管建筑面积的比重分别为33.4%、47.3%、52.9%，公司对母公司开发的物业项目依赖程度逐渐下降。
据披露，2017年至2020年上6月末，金科服务外拓面积占合同总面积持续维持在50%以上的高位，在管面积中的外拓部分占比逐年提升。
通过兼并收购、与第三方合作，金科服务外拓面积大增。在华东、华南地区，金科服务66%在管面积都来自于独立第三方；在华中地区，82%来自于第三方；其他区域中62%来自第三方。
今年上半年，公司非住宅的在管面积已达2100万平方米，几乎全靠外拓取得。截至目前，公司非住宅业务已经先后进驻江苏、湖北、安徽和四川等地，今年10月下旬还与湖南浏阳经开区达成合作，利用公司开发的天启大数据，将深度运用于浏阳城市治理中。
目前，金科服务智慧服务板块创收占比不高。今年上半年，智慧科技服务为金科服务带来2642万元收益，占同期总收益的1.9%。
一名上市物业管理公司人士就表示，云平台、一体化服务平台、社区社交系统等，能让物业服务更便捷，不过大多社区的用户体验目前并不深刻。
资本紧盯物业领域
值得关注的是，金科服务聚集了一批大机构作为基石投资者。以领投大约3.8亿港元的高瓴资本为例，无论海内外，高瓴资本均以生物医疗、互联网、硬科技为主要布局领域。在高瓴资本的美股持仓中，前十大重仓股分别是：ZOOM、百济神州、京东、阿里巴巴、爱奇艺、拼多多、UBER、泰邦生物、好未来、贝壳；在国内，高瓴资本持续重仓格力，并长期持有格力。在香港资本市场，高瓴资本投资腾讯、美团等。
从金科服务2020年上半年营收13.69亿元来看，相比2019年同期12.02亿元，业绩增幅并不明显。金科服务能否在2020年实现营收如2019年那样的大幅增长，市场将拭目以待。
反观近期通过聆讯的融创物业、华润万象生活，还有已经递交招股书的宋都物业，都表示要将融资金额的15%-20%左右用于智慧社区建设。由此可见，资本推动下，物业公司对于通过打造智慧社区带来运营成效上的提升是有信心的。
（作者：唐韶葵 编辑：李清宇）