事件
统计局公布1-10月全国房地产开发投资和销售数据，1-10月份全国房地产开发投资116556亿元，YOY+6.3%，增速较1-9月份提高0.8pct；商品房销售面积133294万方，YOY+0%，增速较1-9月份提高1.8pct；商品房销售额131665亿元，增长5.8%；房地产企业到位资金153070亿元，YOY+5.5%，增速较1-9月份提高1.1pct。
点评
销售端持续向好，单月维持量价齐升
1-10月份全国商品房销售面积133294万方，YOY+0%，增速较1-9月份提高1.8pct；商品房销售额131665亿元，YOY+5.8%，较1-9月份增速提升2.1pct；对应累计销售均价为9878元/平米，YOY+5.8%，与1-9月份累计售价持平。单月表现看，10月份全国商品房销售面积16221万方，YOY+15.3%，较上月增速提高8个pct；全国单月商品房销售金额16018亿元，YOY+23.9%，较上月增速提高7.9个pct；单月商品房销售均价为9874元/平米，较9月均价收缩189元/平米，同比涨幅7.5%。10月销售表现继续延续9月亮眼表现，累计销售金额增速达到5.8个百分点，在9月基础上增速进一步提高；10月单月销售金额表现上，同比继续维持量价齐升之势，环比量价均有收缩。展望Q4，1）当前逐步进入房企年底冲量阶段，销售价格的表现上，环比增幅或有所放缓；目前，我们仍维持“销售价格环比增速或有放缓”这一判断；2）我们跟踪的主流房企截止10月末的平均目标完成率为81.26%，在年度目标100%实现的强约束假设下，Q4单月同比增速预计可达到10.7%，若目标实现率为95%，则Q4单月同比增速为5.2%；即在强约束的条件下，企业层面的销售表现在Q4高基数下仍有望保持稳增长。
四大区域销售量价变动不一
以销售面积口径看，区域分布上，东部区域、中部区域、西部区域、东北区域分别取得10月单月增速+20.02%、+10.85%、+18.12%、-8.26%，较上月增速分别提升9.19pct、提升8.77pct、提升8.77pct、收缩6.09pct。1-10月累计销售面积增速分别为+4%、-5%、1%、-8.8%，较1-9月份增速分别提升1.8pct、提升2pct、提升2pct、提升0.1pct；累计表现看，中部区域、西部区域的提升幅度较大；单月表现看，东部区域提升幅度较大，其次为西部区域。以单月销售均价的表现看，东部、中部、西部、东北单月均价分别为13536元/平米、7476元/平米、7339元/平米、8037元/平米，较9月均价分别收缩349元/平米、增加32/平米、收缩142元/平米、收缩70元/平米；10月单月东部区域、西部区域量升价缩，中部区域量价齐升，东北区域量缩价升。城市能级表现看，一线、二线、三四线及以下城市在10月单月增速分别为+3.48%、-1.7%、+17.13%，分别较上月增速下降79pct、提高3pct、收缩10pct；三四线及以下城市自4月以来连续录得单月增速正增长，一线城市累计增速持续正增长。当前政策主基调“房住不炒”未变，因城施策或成常态化，短期政策的扰动或对市场情绪有影响，但中长期并未改变需求结构。
竣工端有所恢复、累计开工增速继续收窄
1-10月份全国新开工面积180718万方，YOY-2.6%，增速较1-9月份收窄0.8pct；10月单月新开工面积20628万方，YOY+3.5%，较9月增速提高5.4pct；开工端单月增速由负转正，我们认为在当前政策环境下，房企有动力加快开工，开工面积绝对值或仍维持高位。1-10月份全国施工面积880117万方，YOY+2.95%，增速较1-9月份收缩0.12pc。1-10月份房屋竣工面积49240万方，YOY-9.17%，降幅较1-9月份收缩2.4pct，其中10月单月竣工面积7902万方，YOY+5.9%，环比9月单月竣工面积增加3671万方；竣工端恢复有所提升。
投资表现高位支撑、各区域单月投资均保持高增
1-10月份全国房地产开发投资116556亿元，YOY+6.3%，增速较1-9月份提高0.7pct，继半年度累计增速转正以来，投资端的表现持续超预期；10月单月录得13072亿元的投资额，YOY+12.7%，较9月单月增速提升0.7pct。分区域表现看，东部、中部、西部、东北地区1-10月累计增速分别为+7.1%、+2.4%、+8.3%、+5.6%，分别较1-9月增速提升0.6pct、提升1.5pct、提升0.2pct、提升1.2pct；东部、中部、西部、东北地区单月增速分别为+12.7%、+15.4%、+10.02%、+15.44%，分别较9月增速变动0pct、提升0.8pct、提升0.6pct、提升8.9ct。单月增速上，东北区域单月同比增速提升度居前，西部地区累计同比增速收缩幅度较大。若拆分投资构成看，在1-10月土地购置费累计增速为1-9月累计增速的假设条件下，1-10月累计建安投资增速为6.72%，10月单月建安投资增速为12.25%，投资的持续走强源于建安投资的较强支撑。
销售回款对到位资金贡献度持续提升
1-10月全国房地产开发企业到位资金153070亿元，YOY+5.5%，较1-9月增速提升1.1pct；其中，国内贷款22378亿元，YOY+5.1%；利用外资111亿元，YOY-15.5%；自筹资金50045亿元，YOY+6.5%；定金及预收款51287亿元，YOY+4.3%；个人按揭款24312亿元，YOY+9.8%。资金来源的占比看，定金及预收款、个人按揭款仍为房地产企业资金的主要来源，累计占比分别为33.5%、15.9%，单月占比分别为36.8%、15.2%。自筹资金为定金及预收款、个人按揭款外的另一资金重要贡献源，累计占比约为32.7%、单月占比约为33.3%。以定金及预收款、个人按揭款作为行业销售回款的指标看，当前销售回款占到位资金比重进一步提升至49.4%，已接近2019年年末的49.6%的比重；未来随着融资监管政策的跟进，我们认为销售回款对于行业到位资金的贡献度将进一步凸显。
投资建议
业趋势有望由融资驱动规模增长转向至经营驱动质量增长，加之“因城施策”常态化，政策博弈的贝塔机会或逐步减少，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。可关注：资产负债表雄厚的企业，这类企业具备一定的加杠杆空间且在融资收紧下有望持续享受融资端的溢价；权益比例较高的房企，具备权益比例调整区间以撬动空间；合作模式有特色及其优势的房企。短期重点推荐：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余、南山控股等；持续建议关注：1）优质地产：万科A、金地集团、保利、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）商业及reits：南山控股、城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城建发展。
风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动
研究报告：《销售保持强劲、投资韧性足，开竣工有所恢复—统计局10月数据点评》
对外发布时间：2020年11月17日
报告发布机构：天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
本报告分析师：
陈天诚 SAC 执业证书编号：S1110517110001
张春娥 SAC 执业证书编号：S1110520070001
（作者：陈天诚 ）
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