热钱烫手？为什么这家小房企拿了一幅宅地，就让杭州未来科技城上了热搜？

杭州未来科技城因为一次土拍上了热搜。整个11月，杭州仅有一场土拍，分别在城东的东湖新城和城西的未来科技城和。11月24日，杭州未来科技城推出一幅纯宅地，半小时之内35轮竞价速战速决，众安房产以溢价21.5%摘得，地价虽未封顶但实际热度极高。从近3万元/平方米的楼面价，限价3.771万元/平方米来看，留给众安的操作空间非常小，实际上是不赚钱甚至可能亏本的。

记者随机采访杭州部分房企和业内人士，综合他们的观点，今年尽管遭遇疫情，但受全球大环境影响，国内地产、金融、煤炭、铁矿石等行业业绩逐渐恢复，房地产市场整体容量波动不大，房企销售情况向好，年底房企手中有钱，花出去比拿在手上每天付利息要好，因此近期房企基本都在找机会买地；杭州土地市场热度一直很高，众安最近在杭州都抢不到地，此次敢于高价拿地，在其他房企看来实属迫于无奈之举。

融创东南区域集团总裁王鹏指出，众安拿下的这幅地块又是一二手房价格倒挂的典型；未来科技城位于杭州科技产业的前沿阵地，是杭州城西科创大走廊的核心腹地，也是政府不断投入的片区，未来交通利好将不断变现。

“杭州市场热度一直很高，从来没有降温过。”一名业内人士直言，杭州政府的调控，无意中给了市场越来越明确的向上预期。他举例称，新政之后，杭州虽然消灭了“万人摇”，但取而代之的是摇号楼盘几乎“无差别式”火热。比如，就在上个周末选房的一个项目，657户抢82套房子，中签率12.48%，最终到270多号就把房子选完了。

 上涨预期推动

 从房企角度来看，众安拿地上热搜，反映了当下房企迫切拿地的心态。这幅纯宅地仅需配建5%的公租房，未来快销预期明确，仅仅因为房企的成本控制和运营能力将决定地块能否有薄利还是面临亏损。在杭州拿地大概率“不会亏”，已是杭州房企的共识。

那么，杭州消费者的房价上涨预期从何而来？以众安所拿宅地举例，这幅地块刷新了未来科技城的限价天花板，3.771万元/平方米，是一年内这个区域的第三次涨价。今年1月，中梁拿下的沐宸院地块，限价3.45万元/平方米；6月中旬金成、吴兴联合开发的汀云上府地块，限价3.61万元/平方米。这样的楼市局面用平稳上涨来形容不为过，同时也显示了地方政府的调控智慧。

当然，地块涨价与地理位置、容积率等硬件有关，但涨价与亏本风险，完全不能阻止众安这样有发展需求的房企在拿地上稍有犹豫。因为这个片区房源紧缺。地块所在的绿汀路一带，可售新房有限。附近在售的新盘只有杭州富力中心，精装限价3.45元/平方米。该项目最近一次摇号中签率只有3.86%，目前剩余可售套数不足500套。换言之，年底与明年上半年内，未来科技城纯新盘供应就只有今年出让的三幅宅地。其中，中梁项目一共1775套房源，最快年底入市；金成、吴兴项目最快要明年入市。

第二个原因，就是前述房企人士指出的地块“一二手倒挂严重”。绿汀路这三个新盘周边二手房价稳站5万元/平方米以上，一二手房价差超过1万元/平方米。

基于这样的市场，房企趋之若鹜，对杭州市场投资热情一直不消退。梳理公开资料可见，众安虽然也有迈出全国布局的脚步，但一半土储都集中在杭州，是深耕杭州的典型房企。

杭州土拍市场备受关注，还有一个原因在于，由于上半年杭州卖地1700亿，连续三年居于全国榜首，因此下半年杭州的土地放量明显收缩了。对于急需补仓的房企而言，岁末关头，原本拿地意愿就格外强烈，遇到优质的地块，自然守不住手中的钱。

 房企“热钱”流入

梳理公开资料可见，淘金杭州的房企，都经历过一轮高杠杆扩张，跟随杭州楼市的上升而实现扩张，这对后来者也有一定示范作用。

杭州楼市向上潜能大，房企也想在这个市场赌一把，把规模冲上去。一名房企人士透露，杭州在集团各区域公司的地位，就像银行，虽然利率不高，但是安全、稳。杭州这市场，永远不用担心卖不掉，况且杭州又到了“几乎没有难卖的房子”的阶段。

而毋庸置疑，江浙房企普遍都尝到了杭州市场的“甜头”，近两年资本市场新贵中有不少房企发家于杭州，德信地产、祥生地产无不如此，还有近年深耕杭州并借助杭州做大规模的融信。以融信为例，2018年是融信迈入千亿的关键一年，2017年、2018年，融信在杭州拿了不少地。融信自2013年开始在杭州布局，到2017年已开发了20多个楼盘，2018年融信在杭州突破千亿销售。也就是在2017年、2018年，融信的负债率成为资本市场关注的焦点，2018年融信净负债率为105%，较2017年下降了54个百分点，仍远高于行业70%-80%的水平。与此同时，融信在2018年的三费也增加，表明企业处于扩张发展阶段，融资需求扩大。2018年，融信销售回款率80%，杭州占比最高。换言之，千亿关键之年的融信，其杭州市场对集团业绩贡献是最大的。

据前述业内人士分析，这几年，房企买地之后，净资产增加了，可以用地块做信托私募融资，一般而言能融到地价的八成资金，再以“名股实债”的方式借六成资金。通过运作，公司资产规模大了，还可以再发债。“前几年拿到一块20亿的地，房企能融30-40亿回来再扩张”。

问题是，房企还能复制这样的扩张模式吗？近期监管收紧房地产信托融资，要求对房地产项目严规模、严合规，已成立的项目不受影响，对于部分已募集但未成立的项目，已退款给投资者。由此可见，中小房企的融资大门又被收窄了。

但这些中小房企仍然寄望于杭州市场。回看众安房产，这几年众安房产在杭州拿地动作不断，此次未来科技城地块也是该公司今年第二次在杭州拿地。然而，今年前三季度杭州房地产销售排行榜上，这家做装修产业起价的房企，只有一个小股操盘的项目南湖明月销售套数排名全市第二。在销售面积与金额榜单上，众安房产可以说是长期排在杭州TOP10外的。

与众安同一天拿地的还有复地，这家近几年在房地产行业几乎消身匿迹的房企，近期因以旗下豫园股份拿地又回到公众视野。此次复地所拿地块位于余杭经济技术开发区地块（东湖新城综合体地块），地块在配建多、监管严的情况下，并且面临多家房企竞争，最终复地以26.7亿元艰难入驻东湖新城，溢价率11.3%。素以打造“蜂巢城市”为理念的复星产业群，此次所拿地块就是构成相对复杂的综合地块，是拥有大量自持商业的TOD地块。复地在杭州最上一次拿地要追溯到2013年，在申花板块拿下两幅商业地。

（作者：唐韶葵 编辑：李清宇）