摘要
从全国新房市场来看，11月开始进入年底收官期，市场供需两方热度环比均有所下滑。其中贝壳百城新房带看及认购指数环比回落，但总体仍保持相对高位，并高于去年同期，可见疫情后新房市场的强势恢复以及年底土地市场的持续发力带给需求端较好的预期，今年年底市场信心更强。同时从往年新房市场情况来看，年底土地市场的爆发将拉升新房市场热度，从去年贝壳百城新房指数也能看到，开盘指数及认购、带看指数均在12月反弹，供需两端共同抬升市场热度。预计今年年底市场信心不减的情况下，市场成交量或将有所反弹。另外，改善需求在11月仍表现出较强的成交意愿，果断把握年底“以价换量”窗口期。
分地区来看，长三角、粤港澳和成渝城市群带看及认购指数下滑幅度较小，可见其市场韧性好于其他城市群，其发展前景受市场认可度较高。尤其粤港澳城市群在深圳市场热度带动下表现积极。同时粤港澳大湾区的规划亦带动北部湾城市群快速增长，在全国带看、认购指数下滑的情况下，北部湾城市群带看指数在11月仍保持增长态势，预计年底成交量或将有所反弹。但京津冀城市群新房市场在重点城市群中表现略显乏力，市场收缩较快，或将提前进入年底收官期。同时，中原城市群截止11月，新房市场热度亦未能超越去年，带看、认购指数同比跌幅保持在20%以上，其新房市场受疫情打击严重，全年表现不佳。
新房市场“以价换量”持续发酵，年底热度保持稳定
1、新增开盘量连续两月环比下滑，或为年底爆发蓄力
从贝壳百城新开盘指数看，11月开盘指数再次下跌，并未及预期在11月出现新增供应反弹，可见当前房企仍以消化存量为主，年底行业调控的背景下，房企逐渐进入年底结账期，供应端热度逐渐下降。但从往年经验看，不排除年底再次发力的可能。
2、11月带看认购环比回落，年底市场热度保持稳定
11月贝壳新房百城带看和认购指数均有所回落，环比分别下滑12%和17%，但仍分别高于去年同期21和14个百分点，市场热度保持年内高位水平。同时，近两周贝壳百城带看认购指数连续下滑，由于带看和认购行为前置于签约1-2个月左右，因此可以判断，年底市场热度逐渐回调，但不排除12月集中签约带来市场成交量上涨。带看认购比指数保持稳定，短期内市场预期稳定。
同时从贝壳百城价格指数看，价格指数保持小幅下跌趋势，三季度以来市场的“以价换量”持续进行，拉低成交价格，预计年底新房市场成交价格将保持稳中有降的趋势。
3、年底前市场信心保持稳定，改善客户积极性不减
下半年以来成交周期保持稳定波动，11月环比增长6.7%，但同比低于去年11月6.7个百分点。与去年同期相较，市场预期并未在年底表现出明显的下降趋势，成交周期基本稳定，“以价换量”尚未结束，不排除年底冲业绩的可能性。
从成交周期结构上来看，中小面积产品在11月成交周期指数回调明显，144平米以上产品成交周期保持下降趋势，环比下跌2.7%，同比去年11月下跌17.6%，改善型客户对市场预判更为坚定，果断把握年底降价促销期，刚需客户反而略显乏力。
重点城市群年底市场仍保持热度，年底成交量大概率同比保持稳定
1、长三角、粤港澳和成渝城市群新房市场相对保持韧性
11月除中原城市群以外，其他城市群开盘指数均明显下滑，尤其长三角、粤港澳、哈长、北部湾及长江中游城市群开盘指数连续两个月下滑，与总体市场表现一致，当前去化市场存量为主。但从往年数据来看，年底供应端或将再掀高潮。
从带看和认购指数看，除北部湾城市群以外，其他城市群11月均有所下滑，其中长三角、粤港澳和成渝城市群环比下滑幅度较小，并保持在原有增长趋势上，年底市场保持热度，预计成交量将保持增长；京津冀和中原城市群带看、认购指数环比跌幅超过20%，尤其中原城市群，同比跌幅亦超过20%，市场动力明显不足，或将提前进入市场淡季。
从近8周各城市群带看指数来看，各城市群热度均有所下降，带看指数较10月的41周有所下滑，但北部湾和成渝城市群波动相对较小，近期热度保持稳定；京津冀和中原城市群下滑明显；哈长城市群有反弹迹象，主要受长春带看指数环比翻倍拉动，预计短期市场成交量或将有所回升。
2、年底各城市群市场预期同比上升，支撑年底成交量稳定
从成交周期来看，仅粤港澳城市群连续两个月有所收缩，市场信心最强，其余城市群成交周期基本保持稳定。11月同比来看，仅粤港澳和成渝城市群同比成交周期有所拉长，其余城市群11月成交周期均短于去年同期，可见各城市群今年年底市场预期更高，年底新房市场同比下跌的概率较低。
本报告数据说明：
本文数据全部采用贝壳重点监测100城市新房市场实际成交情况指数进行分析，其中包括一线城市4个、二线城市41个及其他城市55个，目标对当前市场特征进行分析，并对短期市场发展趋势进行预测，以辅助更加全面的了解新房市场走势。
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