八成房企销售额超去年同期 小心存货猛涨：有房企单城“藏货”超百亿

房企前11月成绩单已出。综合第三方机构克而瑞研究中心与亿翰智库的数据来看，超过80%房企累计1-11月的销售业绩超过去年同期；有超过60%的房企完成或接近全年销售目标。

一个事实是，11月上海新房市场严重供不应求，二手房成交量创4年来新高。疫情过后，国内华东地区楼市率先走出回暖行情，紧接着华南地区的深圳及其周边东莞等地也出现了房价大幅上涨。

中房协数据显示，11月份房价最高的城市是深圳，均价8.17万元/平方米，环比上涨3.86%，北京、上海、厦门和广州紧随其后；排名前70的城市中，有42个城市房价环比上涨，其中东莞的涨幅达到7.01%。

全国市场层面来看，有涨有跌。受政策影响，北京11月房价环比下降了2.06%。11月也有28个城市房价环比下降，其中济南环比下降幅度最大，达到7.49%，廊坊和三亚的下降幅度也都超过了4%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，实际上11月份市场略有所好转，也还是说明房地产市场有韧劲，所以11月底的时候很多房企加快完成了年度销售业绩，这是值得肯定的地方。对于房企来说，加快完成目标，或有助于后续更进一步的投资拿地，尤其是在三道红线下，此类资金回笼快的房企将更加有机会。

 6成房企或提前完成全年目标

11月，TOP100房企单月操盘销售金额环比增长5.1%，同比增速自8月的高位逐月回落至21.4%。截至11月末，已有超6成房企接近完成全年目标，部分房企完成率低于85%。业内人士反映，考虑到目前市场整体的下行压力犹存、去化率承压，12月房企仍然是加紧推货、加强营销以冲刺全年业绩目标。

以上海为例，房多多数据显示，上海12月7日房价均价5.6万元/平方米，环比上涨137元/平方米，同比上涨4568元/平方米。最近一周，上海批出了13张预售证。虽然上海目前推盘量高于往年，仍然引发消费者大喊“摇不到号”，此前有媒体报道，有消费者从夏天开始参与摇号，摇到冬天还没有摇中心仪的楼盘，摇中了一个项目就赶紧选房了。

南京、杭州情况与上海类似，供应增加。比如南京，1-11月供应1066.58万平方米，与2019年同比上涨22.63%，达近四年之最，仅次于2016年同期。在这样的大趋势下，房企的业绩也随之增长显著。11月，TOP100房企实现销售操盘金额12025.8亿元，单月业绩同比增长21.4%，环比较上月小幅上升5.1%。

此外，中房协数据也表明了，部分城市房价上涨压力犹存。比如11月份，杭州、沈阳、淮安的涨幅都超过了5%。

从企业业绩表现来看，2020年11月，TOP100房企中有超7成企业实现单月业绩同比提升。截至11月末，已有近8成房企累计业绩超过去年同期，实现同比增长。具体来看，本月央企销售发力，保利、中海、华润、招商表现较为突出，单月业绩规模同比提升显著。其中，招商、中海的单月业绩同比增幅分别达到63%和52.4%。

从房企目标完成情况来看，截至11月末在年内设定了业绩目标的部分规模房企中，超6成房企的目标完成率达到90%以上。其中，恒大、金茂、滨江、越秀、时代5家房企在本月提前达成了全年目标，业绩表现相对突出。但同时，也有近3成房企全年的目标完成率在85%-90%之间，另有少数房企目标完成率仍不及85%。

中小房企完成全年目标有一定压力。严跃进也指出，由于布局战略的不同，导致有的房企销售目标完成略弱于其他房企。比如重仓环京市场的荣盛发展自然会影响其销售。

四季度以来，房企虽然加大供应和营销力度，但目前市场整体的去化压力仍然较大，12月仍需加紧供货、加速去化、冲刺全年目标。年底长三角城市这一波推盘小高潮，得益于房企供货节奏后移，同时也令房企总体业绩规模实现同比增长。但由于调控政策控制推盘节奏，目前市场实际的去化率水平承压，百强房企单月同比增速自8月以来持续回落。对于距离全面目标尚有一定距离的房企来说，12月份仍需加紧供货、加速去化。

 大房企存货风险上升

 提前完成全年业绩主要是一些头部房企，并且多家企业也称要做到“有质量的增长”，其实是在规模和实际收益之间寻求平衡，头部企业在规模上已经达到了一定的体量，行业格局很难发生大的变化，此时房企大多着眼于，从提升盈利能力方面考虑。

2020年房企现金回笼顺畅的背后，是调控亦步亦趋，导致房企供货节奏受限，房企存货压力也在上升。这一现象值得关注。

以南京为例，2002年供应增长之后，成交量并未出现大幅上涨。今年1-11月，南京成交量同比2019年1-11月，仅上涨6.18%，库存量连续7个月正增长。

业内人士预测，未来中短期内，房企将面对来自于市场竞争本身的压力。而这种提速入市，抢占市场份额的脚步并未停止，据不完全统计，12月南京将会有近30个纯新盘入市，房企将面对更为激烈的竞争环境。

21世纪经济报道记者通过多方求证获悉，杭州面对依旧火热的一手房市场、超过5%的房价增速，目前已停止发放3.5万元/平方米以上售价的楼盘，以及网红盘的预售证。

一方面，杭州房企手中有不少改善型项目，价格偏高，拿不到预售证，无法开售；另一方面，可以拿到预售证的地理位置偏远一点的项目，去化能力却有限。

很显然，高价盘、网红盘，受到调控的打击是最大的，刚需买家也丧失了更多拿到入场券的机会。业内人士指出，受相关政策“控盘”，虽然短期内可以控制房价变化，也会导致刚需买家“买不到”的情况，与此同时，房企手中库存积压。

一名上市房企人士表示，各个热点城市的房价上涨压力一直存在，甚至影响到了企业正常的市场运营。对于开发高端楼盘、早年拿地价格低现在开发出不少“网红盘”的企业来说，调控可谓喜忧参半。其举例称，本来该公司能在某城市交出更厉害的成绩单，但目前尚有百亿货值库存待去化。

放到宏观层面来看，综合第三方机构和媒体报道，2020年上半年，上市房企存货总规模为14.3万亿元，这一数字在2019年底为13.99万亿，同比增长17.1%，增速较去年下降3.4个百分点。存货规模超3000亿元的上市房企有10家，分别是恒大、碧桂园、万科、绿地、保利发展、融创、中海地产、华润置地、龙湖和招商蛇口。尽管2017年的时候，已经有龙湖提出“存货前置”，但也无奈于地方政府“控盘”的节奏。

2020年上半年，房企存货占总资产的比例达到48.6%，较去年同期上升了3.4个百分点。存货占比过高，会影响房企现金流与利润。面对业界对房企利润率的拷问，头部房企接下来要面对的重要课题，还将包括如何积极去化与调整资产结构。

对此，同策研究院资深分析师肖云祥分析认为，长三角市场，对于房企而言历来是“必争之地”，主要是区域内经济活跃，城市发展水平较高，市场需求持续性强。因此房企冲刺年末业绩之时，长三角市场会是重中之重，但也必将伴随着强烈的市场竞争。从1-11月的销售情况来看，多家房企其实已经相继完成了年度目标，如恒大、金茂、滨江等，但一些房企同比来看，全年目标尚存压力。造成这一局面的因素，主要是在年初的疫情及“三道红线”影响下，不同房企间采取的营销策略存在差异，而导致销售目标完成情况存在不同。此外，随着市场发展趋势的变化，今年初多家房企主动下调销售目标，也是影响销售目标达成情况的因素之一。

以阳光城为例，2019年销售金额为2110亿元，而年初公司也主动下调销售目标至2000亿元，但实际上在去年公司 是提前完成销售目标的，目前公司全口径销售金额为1880亿元，离目标尚有一定空间。

克而瑞研究中心近期调研情况显示， 9、10月中部地区三线城市房地产市场曾短暂回暖，返乡置业需求进场，但成交占比明显不及往年。11月以来市场全面转冷，购房者观望情绪愈加浓重，普遍预期房价将转跌，那些房企扎推的板块去化压力则不断加剧。

（作者：唐韶葵 编辑：李清宇）