强管控时代的房价：上涨动力渐失

经过收紧信贷、强化调控等一系列动作，今年的房价上涨曲线，正在趋于缓和。

12月14日，国家统计局发布数据显示，今年11月，70个大中城市的价格涨幅回落。70个大中城市中，有36个城市的新建商品住宅价格出现上涨，数量为今年3月以来的新低。

平均来看，一二三线城市的房价涨幅均有持平或回落。其中，二三线楼市的房价涨幅较低，一线城市则重新领涨。

国家统计局对房价变化的表述口径，已经从前几个月的“保持平稳”，变为“稳中有落”。按照机构的观点，随着各项调控政策的出台，房价上涨的动力正在弱化。

临近年末，房地产政策层面的动作频繁。监管层在多个表态中提到“房住不炒”、“促进房地产市场平稳健康发展”。这被解读为政策不会放松的信号，同时也是房价“维稳”的利好因素。

“三条红线”加剧房价“倒挂”

今年11月，70个大中城市中，有36个城市的新房价格出现上涨，数量为今年3月以来的新低。新房价格下跌的城市则有28个，为近几年来的新高。

具体而言，4个一线城市新房价格平均环比上涨0.2%，31个二线城市上涨0.1%，35个三线城市上涨0.1%，涨幅均比上月持平或回落。二手房方面，一二三线城市的价格环比涨幅分别为0.5%、0.1%和0.2%。

可见，过去几个月间房价上涨迅速的二三线城市，价格已有所缓和，一线城市则重新领涨。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，这主要跟上半年流动性相对比较充裕有关，核心城市的房子受到资金的追捧。而随着近期信贷环境的收紧，核心城市的房产也表现出更好的保值性。

其中，广州新房价格环比上涨0.9%，涨幅位居70大中城市次席。二手房价格环比上涨0.8%，涨幅领跑。

贝壳研究院指出，11月广州全市二手住宅成交环比增加15.7%，预计全年成交量同比增加约23%，交易量的提升，促使广州房价升温。“广州市场一直相对稳健，今年以来市场预期持续向好，需求入市积极。同时，周边的深圳、东莞调控加码后，需求溢出，带动广州楼市升温。”

分类型看，热点城市的二手房价格的涨幅要普遍高于新房。比如，上月北京新房价格环比下降0.1%，二手房价格则上涨0.5%。

近些年来，热点城市一二手房价格倒挂的现象一直存在。由于多数城市对新房实施限价，而二手房并无相关的限价政策，从而使得同区域的二手房价格通常高于新房。

此外，“这也跟房企的主动调整有关。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，“三条红线”政策推出后，一些房企通过去库存的方式进行降杠杆。加之临近年末，房企也在抓紧冲击年底销售任务。因此，四季度新房销售中的让利现象较为普遍，并影响到新房市场的价格表现。

根据近期房企发布的销售简报，融创、远洋、建业的房企在11月的销售价格均有所下降，甚至低于去年同期。

房企仍处于偿债高峰期

历史数据显示，在今年6月达到峰值后，70大中城市的房价涨幅就开始震荡下滑。10月和11月，房价上涨的城市数量快速减少，下跌的数量则明显增多。

在多数受访者看来，这种趋势与政策层面的变化有关。一方面，货币政策逐步回归中性，二季度以来的宽松购房信贷环境终结，购房门槛有所提高。

贝壳研究院监测的36个城市中，主流房贷利率水平逐渐企稳，银行放贷平均放款周期拉长，11月与7月比拉长8天。

另一方面，越来越多的城市加入调控行列，陆续将此前房价上涨的“星星之火”熄灭。根据中原地产的统计，今年7月至11月，各地出台房地产调控政策的次数分别为32次、32次、35次、22次、33次。

实际上，11月以来，楼市调控的频率未降，规格却再度提升。

11月4日出台的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

12月3日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住建部召开座谈会，强调“房住不炒”。12月11日召开的中央政治局会议表示，“要促进房地产市场平稳健康发展”。

许小乐认为，中长期看，房地产调控将延续“房住不炒”的基调，平抑房价波动，深化住房金融调控。由于供需两端杠杆严格受控，房价上涨动力将进一步弱化。

CBRE世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨向21世纪经济报道表示，2021年楼市政策面总体较今年略有收紧，但“房住不炒、因城施策”仍是主基调。预计明年新开工量和销售量较今年有小幅下降，但价格走势仍将以稳为主。

谢晨指出，今明两年是开发商债券到期偿付的高峰，分别将有价值8700亿元人民币和9000亿元人民币的房企信用债到期。未来，开发商在继续保持融资需求的同时，也将加大销售，大幅涨价的动力并不充足。

（作者：张敏 编辑：张星）