出品丨公司研究室
文｜曲奇
销售额，一直是衡量房企规模大小的重要指标。12月份，是房企冲刺年度销售目标的收官阶段，对房企来说十分重要。如今距离2020年结束只有半个月时间，根据前11个月累计销售额情况，大体可以判断出2020年各家房企的销售成绩。
公司研究室注意到，少数房企比如中国恒大，已提前完成年度销售目标，率先交卷；部分房企比如新城控股，紧赶慢赶或许也可以踩线完成；还有一些房企如富力地产，完成年度目标的难度十分之大。不论处于什么阶段，这些房企都有着自己的烦恼。
恒大87折卖房回笼资金
真假“高增长”要看后续
克而瑞数据显示，2020年前11个月，设定年内销售目标的部分房企中，超六成房企目标完成率达到90%以上，其中恒大地产、中国金茂、滨江集团、越秀地产、时代中国5家房企提前达成全年目标。
这也意味着，近四成房企在12月份会有较大的销售压力，需要加快供货速度，提高去化率，以完成年度销售目标。
中国恒大2020年的销售目标是6500亿，2020年前11个月，中国恒大合约销售额6787亿，同比增长17%，目标完成率104%。
恒大亮眼的销售额背后，降价促销起了不小的作用。2020年前11个月，恒大的销售均价为8960元/平方米，较2019年同期的1.03万元/平方米，下降了13%，相当于2019年的房价打了87折。
2020年一季度，疫情影响下，不少房企为了缓解现金流压力打折卖房。但是，头部房企像恒大这样全年87折卖房的还是少见。
2020年前11个月，融创中国销售均价1.39万/平方米，同比下降4.8%；万科销售均价1.50万/平方米，较2019年同期下降3.2%；保利地产销售均价1.48万/平方米，和2019年同期的1.49万/平方米，基本持平。
大力降价卖房的恒大，2020年前11个月的销售回款达到了5863亿，同比增长24.3%。许老板对现金渴求的原因，估计大家已经知道了，恒大地产的负债实在是太高了。
9月24日，网上流传出的那份恒大文件显示，“截至2020年6月30日，恒大集团有息负债余额达8355亿元，公司须在2021年1月31日前偿还战略投资者1300亿元本金，并支付137亿元分红。”
文件的真实性见仁见智，随后我们看到的是，许老板动用了强大的朋友圈，9月29日火速宣布恒大地产与1300亿战投中的863亿战投签订补充协议，战投放弃回购权益转为普通股权长期持有。许老板兵不血刃将1300亿债务危机化解。
2020年3月，许家印宣布公司要实施新战略——高增长、控规模、降负债。恒大靠着朋友们的帮助和87折卖房回流现金，负债是降了，但折价卖房也会带来一个问题，日后这部分销售额转化为收入时，必然会影响毛利率，使得利润率降低，是不是高增长还要继续看。
TOP 10 一进一出
招商蛇口上位新城控股失速
和2019年排名相比，2020年前11个月，TOP10整体变化不大，一进一出，招商蛇口上位，新城控股掉队。
2020年，招商蛇口全年销售目标为2500亿，较2019全年2205亿销售额，增长13%。2020年前11个月，招商蛇口实现销售额2455亿，同比增长25%，排名由2019年的第12名升至第10名。
截至11月末，招商蛇口年度目标完成率98%，如无意外，将超额完成全年2500亿的销售目标。此外，招商蛇口销售均价亦有提高，2020年前11个月，招商蛇口销售均价为2.3万/平方米，同比增长18.6%。
国金证券报表显示，截至2020年6月末，按区域划分，招商蛇口权益土地储备主要集中在长三角、珠三角、西部，占比分别为29.5%、23.0%、18.2%。
更为重要的是，招商蛇口是国家发展粤港澳大湾区的受益者，招商蛇口在大湾区的权益土储为958万方，占公司总土储20%，其中深圳权益土储558万方，占比超10%。安居客数据显示，2020年12月深圳房价均价为56742元/平方米，2020年以来深圳房价持续上涨。
招商蛇口闯进前10，必然会有人掉队，掉队的这位成员便是新城控股，排名由2019年的第8位下降至第13位，销售规模也有所收敛。
2019年，新城控股全年销售额2708亿，同比增长22.5%，而2020年新城控股主动调低年度销售目标，定为2500亿，是十强房企中唯一的一家将目标增速定为负数的公司。
截至2020年11月末，新城控股销售额2199亿，同比下降10%，若要完成2500亿的目标，12月还需要完成301亿销售额。其11月份销售额是291亿，倘若12月加大推盘力度，还是有可能完成年度目标的。
新城控股的失速属于意料之内，一方面王振华事件影响恶劣，另一方面，受王振华事件影响，2019年8月到11月，新城控股几乎没有拿地，直到今年4月，才恢复正常拿地节奏，拿地不足，也会影响供货量，进而影响销售。
富力地产恐难完成销售目标
债务压顶连踩红线
有提前交卷的恒大，也有像新城控股这样或许可以踩线完成的公司，同时，也有部分房企恐怕难以完成销售目标，比如富力地产。
2020年前11个月，富力地产权益销售额为1173亿，同比增长10%，但仅完成全年1520亿销售目标的77%，想在最后一个月完成347亿销售额，难度颇大。
富力地产作为曾经的“华南五虎”之首，如今已被碧桂园、恒大远远甩在身后，风采不再。2017年，富力地产以199亿元的对价从王健林手里收购了万达旗下77家酒店资产，这场被李思廉认为捡了大便宜的世纪交易，让富力背上了沉重的债务负担。
其实，自2007年以来，富力地产的净负债率始终在100%以上，2019年末净负债率甚至高达199%，双倍于行业均值。
今年监管部门出台“345房企新规”，所划的三道红线为：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。
而富力地产恰好踩中全部红线，2020年6月末，富力地产剔除预收款后的资产负债率为78.2%（高于70%），净负债率为177%（大于100%），现金短债比为0.48（小于1）。“345房企新规”对高杠杆运营的富力极为不利，快速去杠杆成为公司的首要任务。
在销售不利的情况下，处置资产快速变现或许是一条可行之路。
11月9日，富力地产发布公告称，拟将其全资持有的广州国际机场富力综合物流园以63亿元的物业价值，转让70%权益给黑石集团，交易对价为44.1亿元，物业转让的所得款项将用于降低负债和一般营运资金。
此前，有媒体报道，富力地产预计在年底以18.5亿元出售广州广发证券总部大楼40%股权，用于还债；此外，富力地产正在推进的资产处置项目还包括，向平安不动产转让部分广州黄埔笔村旧改项目股权；向一家国企出售海南富力海洋欢乐世界的股份。
李思廉和张力从事地产行业二十余年，能否让富力平安渡过债务危机，需持续观察。
（作者：WEMONEY研究室 ）
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