一、政策篇：深挖主业+多元延伸
“十四五”时期：深挖主业+多元延伸
11月3日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》正式公布。“十四五”时期，是我国现代化建设的关键时期，房地产行业发展也进入新阶段。房企发展要走“立体”发展之道——“深纵连横”，“深纵”就是纵向深挖主业，“连横”就是横向多元延伸。
图1：政策指引下的房地产发展方向
一方面，“十四五”规划建议从房住不炒、租购并举、因城施策、增加保障房供给、改善土地出让收入分配等方面明确了房地产向精细化、高质量发展的政策基调。
另一方面，“十四五”规划建议强调“创新”，推动科技、产业、乡村振兴、区域协调、文化等方面与数字化、科技化、智慧化、场景化、安全健康融合发展的趋势，也成为房企多元业务向房地产主业相关和非相关领域发展的指引，加速不同领域的链接效能。
图2：“十四五”规划房地产相关政策
“十四五”规划首度提及实施城市更新
今年以来中央多次发布关于加快实施老旧小区改造和城市更新的相关政策文件， 11月最新发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中，首次提出了“实施城市更新”相关内容。日前，住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽撰写了《实施城市更新行动》，详细介绍城市更新行动的具体目标。
二、销售篇：销售业绩持续修复
11月百强房企单月业绩环比改善，同比增速进一步回落
2020年11月，TOP100房企实现销售操盘金额12025.8亿元，单月业绩同比增长21.4%，环比较上月小幅上升5.1%（数据来源：CRIC）。整体来看，虽然年内房企得益于供货节奏后移，总体业绩规模实现同比增长。但目前市场实际的去化率水平承压，百强房企单月同比增速自8月以来持续回落，12月企业仍需加紧供货、加速去化。
图3：2020年1-11月百强房企业绩表现及同比变动（亿元）
图4：2020年1-11月百强房企单月销售操盘金额及同比变动（亿元）
11月TOP100房企中有近8成房企累计业绩同比上升
截至11月末，已有近8成房企累计业绩超过去年同期，实现同比增长。具体来看，本月央企销售发力，保利、中海、华润、招商表现较为突出，单月业绩规模同比提升显著（数据来源：企业公告）。
图5：2020年1-11月全口径销售TOP10房企表现（亿元）
超6成房企的目标完成率达到90%以上
截至11月末，在年内设定了业绩目标的部分规模房企中，超6成房企的目标完成率达到90%以上。其中，恒大、金茂、滨江、越秀、时代中国5家房企在本月提前达成了全年目标，业绩表现相对突出。业绩完成率在80%-90%之间的有金科、中梁、新城控股、当代置业、合景泰富、世茂、旭辉、融信、融创、奥园、中南置地、首开、荣盛等14家房企。富力地产和首创置地完成率不足80%，以77.16%和75.14%垫底后两位，这也意味着，二者最后1个月冲刺压力较大（数据来源：CRIC、企业公告）。
图6：部分房企2020年销售目标完成情况（单位：亿元）
千亿房企突破30家，房企不同阵营的发展分化
2020年1-11月，TOP100房企销售额均值为1128.2亿元，增长率均值为12.0%；其中销售额超千亿房企32家，较去年同期增加5家；超百亿房企157家。TOP100房企权益销售额均值为845.7亿元，权益销售面积均值为632.6万平方米。
2020年1-11月，房企不同阵营的发展分化。1000亿以上超级阵营共32家，销售额增长率均值为9.7%。第一阵营（500-1000亿）共27家，销售额增长率均值为12.3%。第二阵营（200-500亿）有60家企业，销售额增长率均值为10.4%；第三阵营（100-200亿）共38家，销售额均值为147.6亿元，第四阵营共13家，销售额均值为77.1亿（数据来源：中指研究院）。
图7：2020年1-11月房企各阵营数量及销售额均值情况
2020年1-11月，TOP100门槛值为270.0亿元。其中，TOP3房企门槛值为6025.0亿元，较上年增长4.9%；TOP10房企门槛值为2454.6亿元，较上年增长8.6%；TOP30房企门槛值为1083.0亿元，较上年增长9.9%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为720.0亿元、270.0亿元，同比分别增长14.5%和9.9%。
图8：2020年1-11月各阵营销售额门槛值情况
三、拿地篇：拿地规模再减少，长三角热度不减
1-11月拿地同比增长13.8%，11月单月拿地规模再减少
2020年1-11月，TOP100企业拿地总额28493亿元，拿地规模同比增长13.8%。TOP100门槛值升至73亿元，环比增长17.7%，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为52%（数据来源：CREIS）。
11月房企拿地规模再减少。一季度，部分城市土地交易市场受疫情影响暂停或放缓推地;进入二季度，房地产市场信心逐渐恢复，各地优质地块推出量增加、企业资金面有所改善，5月经历短暂回调后6月回升至上半年最高点。经历二季度的集中补仓后，三季度房企回调拿地节奏，投资规模整体低于上季度。进入四季度，房企拿地规模进一步减少，10月、11月呈持续下降趋势。
根据CREIS数据显示，31家监测房企土地投资力度仍旧十分有限，新增土地成交建面、总价环比上月均有下降。目前来看，三道红线政策对房企的投资产生了比较大的影响，土地投资市场比较低迷，部分压线房企出现了明显的投资收缩。本月31家典型房企新增土储总建面为2505万平，环比下降23%；新增土地成交总价为1656亿元，环比下降5%。
图9：2020年11月31家监测企业新增土地统计表（单位：平方米、亿元）
TOP50拿地集中度持续走高
自上一轮市场热度褪去后，不同城市之间分化持续加剧，“强者恒强”不仅是房企格局的衍变标志，也是城市格局变化趋势之一。经济基本面越好的城市，越具备持续吸引房企投资的能力，从50强房企2018年以来的拿地数据可以看出，企业投资城市的集中度持续走高。
截至2020年11月50强房企拿地TOP10城市的投资建面已经占当年总投资建面的25%，较2018年上升3个百分点，而TOP20、TOP30和TOP50城市建面占比更是分别上升6、8和10个百分点。尤其是在房住不炒大背景下，随着市场需求走弱、融资监管加强、杠杆优势逐渐消失，房企投资更为聚焦于深耕区域、基本面优质城市，对于进入其他城市则态度更加谨慎。
图10：TOP50房企2018-2020年1-11月年拿地建面集中度
从各城市群拿地金额来看，长三角热力不减
根据中指研究院数据显示，1-11月，长三角TOP10企业拿地金额4175亿元，依旧位居四区域首位；中西部TOP10企业拿地金额3174亿元，位列第二。拿地面积来看，中西部TOP10企业拿地面积以10556万平方米位居四区域首位，继续领跑。值得关注的是，香港置地今年2月以311亿元拿下上海徐汇区地块，刷新了全国总价记录，并凭借该地块位居1-11月长三角拿地金额第八。
图11：2020年1-11月各地城市群房地产拿地金额TOP10（单位：亿元、万平方米）
重仓二线，加大长江中游布局
1-11月，房企重仓二线，城市群中长三角热度持续，长江中游布局力度加大。从布局城市等级来看，根据中指研究院数据50家代表房企前11个月在二线城市的投资面积占比达到了51.5%，三四线为43.8%，一线占比为4.7%。从布局区域来看，企业热衷于在长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀五大城市群拿地，占比合计达到57.3%，其中长三角热度持续，占比仍高达24.9%；长江中游布局力度加大，占比较1-10月上升0.2个百分点至12.3%。
图12：2020年1-11月50家代表房企拿地面积城市等级、区域分布情况
数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地
重庆、武汉、成都等二线城市稳居投资核心，南通成今年关注热点
城市层面而言，根据CRIC研究中心2018年、2019年和2020年50强房企拿地TOP20城市列表数据显示，有11个城市稳居50强房企投资核心地位：此类城市以重庆、武汉、成都、西安、长沙、杭州等二线省会城市为主，还包括一线城市中土地出让量相对较高的广州。除了城市人口、经济发展潜力较大，供应量充足、市场规模较大也是这些城市受到企业青睐的重要原因。如郑州、重庆和武汉是2019年全国土地成交建面最高的城市。未来市场持续分化，这些城市仍将继续稳坐核心地位，成为房企精准投资之下的首要选择，但需警惕部分城市潜在库存过大的风险。
其次佛山、温州、苏州、南通等城市3年内上榜2次，也受到房企较高的关注，主要为核心区域的三四线城市。这类城市未来投资前景一方面是取决于土地供应总量的影响，另一方面受到政策影响较大。其中南通2018年上榜，仅位列第20位，占50强房企当年拿地建面的1.1%左右，2020年南通位列50强房企拿地建面第八位，占比达到2.1%，房企投资南通的热情程度明显上涨。
此外还有部分城市3年内仅有1次进入50强房企拿地TOP20城市，如东莞、惠州等珠三角三四线城市都是首次上榜，在大湾区一体化持续发展的过程中，这些城市预计将受到更多房企的青睐，未来拿地占比仍有进一步上涨的空间；反之孝感、眉山在2018年和2019年分别进入TOP20，但在2020年均掉出20名以外，在棚改退潮、需求不济等因素影响下，这些城市对房企的吸引力正在下降。
四、房企生态及趋势
积极去化仍是企业共识
今年在疫情影响之下，可能会出现部分房企无法完成全年业绩目标的情况。但实际上，业绩目标完成率一方面受目标制定情况影响，另一方面也受政策及市场变化影响。但从目前的市场环境来看，部分企业面临去杠杆压力，积极去化仍是企业之间的共识。在年度销售目标和三条红线的双重压力下，房企年末将持续加大推盘和营销力度，供给提升维持百强企业销售韧性，预计市场将从过去追求爆发转向追求具备持续健康发展能力的房企。
房企与政府携手共建趋势增强
据不完全统计，2020年以来，有11家房企相继与各地方政府接洽，在产城建设等相关领域达成战略合作，其中下半年的合作事件尤为集中。从参与房企来看，融创、绿地、万科、越秀等房企年内与政府合作动作颇为频繁，合作模式逐步成熟化与可复制化。从合作领域来看，以文旅、城市更新、康养、商贸会展等产业地产项目为主，房企充分发挥自身地产开发及多元产业优势，结合当地特色，以城市或区域的共同建设为合作出发点及合作重心，扮演“共建者”角色。
当前房地产行业整体增速放缓，步入平稳发展时期，叠加疫情影响以及“三道红线”政策的调控，房企面临融资端及销售端的双重压力，继而影响到投资端。在此背景下，房企与政府合作成为房企缓解资金压力，获得优质项目的快捷方式。
另一方面，随着房地产业利润的收窄，部分房企进行业务结构的进一步调整，加大多元产业布局的比重，在泛地产领域进一步深入探索，而“政企合作”将为房企的跨行业铺排带来更多机会。
五、百强房企战略动态
1、房企分拆物业管理业务，赴港上市热潮持续
继10月第一服务控股、世茂服务、合景悠活在港交所挂牌交易之后，11月17日和19日，金科服务和融创服务相继在港交所敲钟；11月22日，远洋服务通过港交所聆讯；11月23日，越秀地产宣布分拆旗下物业准备上市；12月2日，恒大物业在联交所主板上市。（数据来源：wind）拆分物业上市继续成为房企逃离红线的主要手段之一。伴随着生活质量的提高，人们对配套的服务设施和物业设施需求增加，这也使得原本属于附属板块的物业服务，可以站出来独当一面。“大物业”时代或将来临，更多的商业潜能有待释放。
恒大物业于联交所独立上市
11月3日，中国恒大在港交所公告称，计划分拆恒大物业于香港联交所独立上市，11月18日前名列股东名册的中国恒大合资格股东，将获得恒大物业股份的优先认购权。12月2日，恒大物业在香港联交所主板正式上市。截至收盘，市值949亿港元，仅次于碧桂园服务的1269亿港元，暂列港股物业股第二。恒大物业受到投资者热捧，继之前引入中信资本、腾讯控股、云锋基金、红杉资本等战略投资者后，又引来23家基石投资者，阵容强大，基石投资者投资金额约72亿港元，占恒大物业全球基础发行规模的48.7%（数据来源：华商网）。优质战投、基石投资者的加入，也为恒大物业上市后资本表现保驾护航。
融创服务正式在港交所上市
11月19日，融创服务控股有限公司（简称“融创服务”）正式在香港联合交易所主板挂牌上市。截至当天收盘，融创服务总市值为424.20亿港元，在港股物业板块中位居前三。从8月6日提交上市申请，到10月26日通过聆讯，融创服务81天过会创造了物管企业过会最快纪录。融创服务吸引了腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本作为基石投资者，在融创服务发行中，腾讯认购1.5亿美元，成为腾讯在物管行业最大的一笔基石投资。IDG认购1亿美元，可见资本市场对融创服务未来增长的认可和信心（数据来源：腾讯财经）。
2、城市选择趋同，催生房企合作
共赢三道红线的颁布对企业投资积极性打击颇大，尤其被划为红色、橙色和黄色档的房企，拿地力度显著下降。而拿地集中度持续走高、城市选择趋同，过分集中扎堆拿地将导致一些优质地块未来面临更激烈的竞争，因此合作拿地或将成为一种新的战略方向。且在行业规模见顶的宏观形式下，如何塑造品牌溢价、降低管理成本等“隐形优势”将成为从竞争中制胜的关键。
华夏幸福拟与金茂控股、南京美的协作
11月19日，华夏幸福公布华夏幸福基业股份有限公司全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司拟与中国金茂控股集团有限公司全资子公司金茂苏皖企业管理(天津)有限公司、南京美的房地产发展有限公司共同出资10亿元设立合资公司，对位于江苏省南京市江宁区地块进行合作开发建设（数据来源：Wind）。
3、加码布局医疗康养服务
继10月融创中国首个“融爱家”颐养社区正式开园，开创“医养结合”的新模式后，11月26日，融创中国战略投资强森医疗签约仪式在强森医疗集团总部举行。如今，在老龄化趋势与居民日常健康需求增长的双重推动下，社区基层医疗需求却正在持续增长。而强森医疗恰恰致力于解决强二线城市新区基层医疗问题，顺应国家政策发展与公立医院形成互补。战略投资强森医疗，也是融创聚焦客户的社区刚性便诊医疗需求所做出的融创服务重要整合动作之一。
图13：部分房企战略动态
总体来看，11月房企分拆物业管理业务上市的热潮继续，股权变化动作增加，还有部分房企探索新的战略布局方向——合作拿地、合资建设。谨慎投资、积极布局新兴行业、加强战略合作关系是本月行业主旋律。
六、房企融资分析：新增融资额环比下降，单月融资成本上升
11月房企新增融资额环比下降
融资总量上，根据克而瑞监测数据显示，本月95家典型房企的融资总额为1005.89亿元，环比下降10.2%，同比下降19.1%。其中，境内债权融资582.91亿元，环比下降12.0%，同比下降19.1%；境外债权融资284.00亿元，环比下降28.7%，同比下降21.1%。本月单月融资额同环比双降，年内单月融资额仅高于2月，一方面由于融资环境收紧，房企融资受到严控，特别是在房地产信托方面监管持续严查；另一方面，本月债券市场波动较大，华发、世茂等取消了债券的发行。
图14：2011年11月-2020年11月95家监测企业融资额统计图
11月单月融资成本上升
融资成本上，单月来看，11月单月融资成本6.65%，持续上涨，环比上升0.87个百分点，同比上升0.05个百分点；其中境内融资成本4.68%，环比下降0.12个百分点，主要得益于成本低的规模房企发行规模较大。
截至2020年11月房企新增债券类融资成本6.11%，较2019年全年下降0.96个百分点，其中境外债券融资成本达7.89%，较2019年全年下降0.15个百分点；境内债券融资成本4.39%，较2019年全年下降0.94个百分点，融资成本的下降主要由于境外债券发行的大幅减少，前11月境外/境内债券比0.93，较2019年全年下降0.80（数据来源：CRIC）。
图15：2017-2020年1-11月典型房企融资成本
从企业梯队来看，2020年前11月TOP10房企融资平均额289.0亿元，同比下降13.34%，降幅较上月有所扩大。此外，TOP11-30以及TOP31-50房企融资额均实现同比上涨，TOP11-30的融资成本降幅最大，下降1.40个百分点，此外TOP51+房企降幅也达到了约1.35个百分点（数据来源：CRIC）。
图16：2020年各梯队房企融资规模变化（单位：亿元）
自8月融资新规以来，境内融资成本始终保持上升趋势，11月更是呈现加速上涨趋势，规模较大的头部房企凭借自身良好的信用主体及较宽的渠道来源，在险峻的环境下融资优势凸显，可获得较低成本资金。而较多中小型房企在境内融资环境趋紧的情况下，选择积极境外发债谋求生路，面临紧缩的融资渠道与较高的融资成本。
图17：11月份部分房企融资动态
境内外融资环境整体收紧之下，资金进一步承压成为房企未来面临的发展困境，规模与融资的循环反馈将被打破，融资更多要满足三道红线以内的财务指标合规，才能获取更多的融资空间和机会。
2020年即将接近尾声，今年受疫情影响，整体推盘节奏后移，在百强房企销售业绩在4月同比转正后，经历了几个月的“回血”，整体市场走出了深V曲线，直至9月，“三条红线”资管新政试行，房企拿地、开发、销售节奏都受到较大影响，在10月进一步降温后，进入11月，百强房企单月操盘金额销售环比增长5.1%，增速自8月的高位逐月回落至21.4%（数据来源：CRIC），考虑到目前整体市场仍有下行压力。
中长期来看，中心城市、城市群房地产市场整体发展态势较好，但不同城市群之间、城市群内部不同城市之间在房地产市场所处周期不同、城市基本面支撑度各异、未来城市规划方向不同等因素综合影响下，房地产市场的表现将更加分化。
（作者：金融不知道 ）
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