01 企业介绍
Aspire Real Estate Investors,Inc.是一家在马里兰州新成立的公司，主要投资、开发、再开发和管理美国大都市地区主要经济适用的多户型房产。公司主要由可负担得起的劳动力多人家庭财产组成。
公司由Aspire REIT Manager, LLC（由Avanath Capital Management, LLC和MacFarlane Partners, LLC，两家美国最大的非裔美国人拥有的房地产公司的分支机构控制）的新成立实体进行外部管理并提供咨询。
公司专注于获取现有收入，以生产可负担得起的劳动力多户型房产，通过升级现有住房单元、在现有建筑上增加额外单元以及在房产内或在公司购买的邻近土地上建造新建筑来对其中一些房产进行重新开发。公司还将在充满活力但供应受限的市场大力开发新型可负担得起的多户型住房，在这种情况下，公司将利用管理团队的经验和关系，为股东带来经风险调整后的丰厚回报。
在公司的投资组合中，有高达30%的资产可能是稳定的、增值的地产，但公司不打算对这些地产进行重大的再开发工作，包括位于机遇区以外的地产。与多户住宅市场的市价部分相比，可负担住房和劳动力住房部门提供了具有吸引力的风险调整后的回报，它们具有优越的供需动态和更大的现有所有权的分散性。
公司的初始投资组合将由九个多户型项目（公司的“初始资产”）组成，其中六个位于机遇区。初始物业的估计总项目成本，包括初始购买价格加上开发和再开发成本，其中包括资本化的建筑贷款利息支出（如有），总计约为5.8亿美元。根据公司的策略，其中三个初始物业是稳定的现有运营物业（约占项目总成本的17％），其中五个初始物业是对现有运营物业的重新开发（约占项目总成本的76％），其中一项初始属性是基础开发（约占项目总估算成本的7％）。
公司最初的投资组合将集中在充满活力，供应受限的市场，在这些市场中，公司管理团队拥有牢固的现有关系。除了最初的投资组合，还在机遇区内外保持着其他潜在投资的收购渠道，重点是高速增长的都市地区的资产，这些地区紧邻大众运输，医疗保健和社会基础设施。该公司将成为首个在证券交易所上市的机遇区基金房地产投资信托基金。
（“机遇区”是指由相关州（包括哥伦比亚特区）的州长或其他首席执行官指定为美国联邦“合格机遇区”的低收入社区的人口普查区所得税目的，并由美国财政部根据《 2017年税法》予以认证。）
02 财务数据
招股说明书披露：
Aspire Real Estate Investors公司营收稳步增长。2018财年总营收为698.3万美元，而2019财年总营收为741万美元，同比增长6.11%。
公司的营业收入分为租金收入和其他收益两部分，2018财年公司租金收入652.4万美元，占营业收入的93.43%，而其他收益为45.9万美元，占比6.57%；2019财年公司租金收入为696.1万美元，其他收益为44.9万美元，占比无明显变化但租金收入同比增长了6.7%，其他收益同比下降2.18%。
公司暂未实现盈利，净亏损大幅缩小，明年有望实现正增长。2018年净亏损为53.2万美元，营业支出为637.3万美元；2019年净亏损为11.4万美元，同比下降78.57%，营业支出为640.5万美元，同比上升0.5%。
招股说明书显示，2018财年，公司一般和行政支出为41.8万美元，折旧支出为209.7万美元，物业运营及维修为256.4万美元，房地产税和保险支出为87.5万美元，管理费支出为41.9万美元。2019财年一般和行政支出为39.1万美元，折旧支出为216.5万美元，物业运营及维修为247.4万美元，房地产税和保险支出为99.8万美元，管理费支出为37.7万美元。
2019财年一般和行政支出、物业运营及维修支出、管理费支出同比呈现下降的趋势，分别下降6.46%、3.51%、10.02%。折旧支出与房地产税和保险支出同比呈现增长趋势，分别增长3.24%与14.06%。
03 同业竞争
板块：房地产
行业：房地产投资信托
1）Sun Communities Inc.（NYSE：SUI）是一家完全整合的房地产投资信托公司，自1975年以来，该公司与其附属公司和前身一直从事收购、运营、开发和扩大住宅和房车社区的业务。
1993年在美国纽交所挂牌上市
2020年12月11日收盘价：$143.24
请看周图走势：
2) Essex Property Trust,Inc.（NYSE:ESS）埃塞克斯财产信托公司是一家全面整合的房地产投资信托公司(REIT)，负责收购、开发、再开发和管理位于供应受限市场的多户型公寓社区。投资组合集中在西海岸的一些沿海次级市场，包括南加州、北加州和西雅图市区。埃塞克斯提供高质量的公寓住宅，承诺为其居民提供高标准的服务。
1994年在美国纽交所挂牌上市
2020年12月11日收盘价：$243.94
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04 IPO基本数据
股票代码：ASPI
上市时间：2020年11月17日
行业板块：房地产投资信托
IPO发行价格：$20
主承销商：摩根士丹利、B. Riley证券、富国银行证券、BMO资本市场、 Keybanc资本市场
05 投资分析
美国经济适用房的需求远远超过供应，与其他类型的多户家庭房产相比，需求往往更高，并且在整个经济周期中通常更为稳定。与这些市场上的多户型房屋相比，由于这些部门中大量的供需失衡，负担得起的房屋租赁和劳动力租赁房屋的租赁通常更快达成，租户的任期通常较长，单元空置通常较短，从而导致较低的运营水平。成本和更稳定的回报。经济适用房和劳动力住房行业的规模和分散性质将为公司提供大量机会，以获取、开发和再开发其他物业，并随着时间的推移增加投资组合。作为一家拥有更多资本获取的机遇区上市公司，Aspire Real Estate Investors可以充分利用自身优势，成为未来美国机遇区基金房地产投资信托基金的独角兽。
（作者：阿浦美股 ）
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