摘要：
从1998年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化以来，中国的房地产市场化已经走过了20多个年头。2019年新建商品房销售额已经接近16万亿人民币，成为国民经济重要组成部分。未来中国地产行业如何发展，空间还有多大？众说纷纭，莫衷一是。
日本与中国一衣带水，都是人口稠密的国家，而且两者都经历过出口+基建的快速工业化历程，目前也都面临着老龄化的问题，因此，日本地产的发展历程对于我们判断未来中国地产发展空间和趋势可能会比较有借鉴意义。
新开工面积（也就是一手房供应）是衡量房地产增量市场的重要指标。海银研究院从人均GDP、建筑业比重、城镇化率、人口老龄化程度等多维度对比中日两国不同发展阶段。
海银研究院认为：从人均GDP和城镇化率角度，中国大体还处于日本1970年代前后的水平。日本在1970年代中期以后地产新开工增速逐步放缓，但仍保持了20年左右的“高原期”，新开工面积维持高位。中国房地产新开工面积增速也将逐步进入“高原期”，在进入城镇化稳定阶段之前新开工绝对量有望维持在高位。但不利之处在于中国当前的老龄化程度已经和日本1989年相当，因此中国的这个“高原期”可能不会向日本那样持续20年，而是缩短到10-15年左右。
随着“房住不炒”定位的长期坚持，我国房地产市场将进入总量稳定，区域分化的阶段。住宅回归自住需求，投机投资属性弱化，加上居住条件的改善和城镇化推进，市场空间向主要城市群和中心城市集中。
一、GDP角度
（一）人均GDP与新屋开工面积
我国经济基数低、增速快，未来增长空间大。2019年中国人均GDP 为10262美元，大约相当于日本80年代初水平。1970年代前，日本新开工面积增长处于快速上升阶段，进入70年代中期之后，增速逐步放慢，此后的约20年期间，在人均GDP快速上升的支撑下，日本新屋开工面积保持高位，直到1990年代中期以后，随着人均GDP增速放慢，新开工面积开始出现明显下降。考虑到我国人均GDP依然处于较快增长时期，未来经济增长将带动居民住房消费持续增加，支撑房地产开发规模保持高位。
（二）建筑业占GDP比重与新屋开工面积
将建筑业占GDP比重与新屋开工面积数据相比较，可以发现建筑业占GDP比重与新屋开工走势基本一致，Wind数据显示，日本在1975年建筑业占GDP达到第一个高峰9.7%，后因石油危机的爆发，建筑材料价格上涨，建筑企业施工不足，新屋开工面积骤减，80年代，随着日元升值，土地投资兴起，建筑业占GDP比重再度升至9.8%，新屋开工随之迎来第二波涨势，我国2019年建筑业占GDP比重为7.2%，相当于日本1969年水平，根据日本经验，未来我国建筑业规模仍然可能保持增长。
二、城镇化率角度
（一）日本城镇化率与新屋开工面积
将日本城市化率和房屋新开工面积数据相比较，发现1955-1975年城市化快速发展的时期正好对应住房新开工面积快速增长的时期。
Bloomberg数据显示，1976 - 2000年，日本城市化进入稳定阶段，城市化率仅从75%小幅增长至78.6%，这期间新屋开工面积也进入一个相对稳定的阶段，仍维持在高位。2000年后，日本城市化率迎来二次显著提高的原因是由于行政区划调整和町村老龄人口去世造成的被动提升，非人口真实流动，无法形成有效需求，此后新屋开工面积呈现震荡下降的趋势。
（二）中国城镇化率与新屋开工面积
1998年，中国取消福利分房制度，启动商品住房制度，房地产从此走向市场化。Bloomberg数据显示，1998-2009年，我国城镇化率快速上升，我国新屋开工面积稳步上升，2010-2013年迎来了大幅增长，这期间城镇化率从33.4%大幅上升至53.7%。2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，2014-2015年新开工面积小幅震荡下滑，2016年随着市场销售的好转再度回升，2019年创下新高，此时城镇化率已突破60%。整体来看，房屋新开工住宅面积随着城镇化率攀升也呈现震荡上升趋势，尤其是2010年以来，住宅年新开工面积均在10亿平方米以上。
（三）我国仍处于城镇化快速增长期，支撑房屋建设规模高位
我国房地产仍处于上升阶段，背后的核心推动因素在于城镇化率提升。Bloomberg数据显示，改革开放以来，我国城镇化率以年均1.06个百分点的增速增长。从行业纵向历史来看，日本在1955-1975年城市化提升最快，随后进入城市化稳定期，城镇化率50%-70%在国际上均为快速城市化阶段，推动新屋开工面积稳步提升。2019年，我国常住人口城镇化率为60.6%，仅相当于1958年的日本，而1958年日本正处于新屋建设的快速增长期。我国城镇化率快速增长阶段还没走完，根据联合国预测，未来10年我国城镇化率预计年均提升1个百分点，至2030年达到70.6%，年均1300万农村人口转变为城镇常住人口。今后的城镇化动力更多来自于人口向几大核心都市群、城市群聚集，房屋新开工面积在进入城镇化稳定阶段前有望维持在相对高位。
随着“房住不炒”定位的长期坚持，我国房地产市场将进入总量稳定，区域分化的阶段。住宅回归自住需求，投机投资属性弱化，加上居住条件的改善和城镇化推进，市场空间向主要城市群和中心城市集中。
三、人口角度
Wind数据显示，日本在1997年后65岁及以上的人口经历了大幅增长，占总人口比重从1997年的15.4%增至2019年的28%，老龄化逐步加深，这期间新屋开工面积逐步下滑，一手房增量空间持续减少，1997年同时也是日本老龄化加速和住房新开工面积的拐点。我国虽然2013年以前65岁及以上人口增速缓慢，但近几年老龄人口的增长速度也进入了快车道，2019年65岁及以上老龄人口占比已升至11.5%，相当于日本1989年时的老龄化程度，这意味着中国新开工面积“高原期”可能不会向日本那样持续20年，而是缩短到10-15年左右。
（作者：金融不知道 ）
声明：本文由21财经客户端“南财号”平台入驻机构（自媒体）发布，不代表21财经客户端的观点和立场。