解读丨房地产融资“供给侧结构性改革”启动

2020年12月31日，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），对中国境内的所有法人银行房地产贷款集中度进行管理。

具体为，将法人银行分为五档，根据各银行所处的不同档位，对房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限。其中，前者最高不超过40%，后者最高不超过32.5%。

《通知》自2021年1月1日起实施，以2020年12月末数据为界，并对不同的超出比例分别给予了2年、4年过渡期。同时明确，各地可以结合所在地经济金融发展水平等特点，在增减2.5个百分点范围内适当调整房地产贷款集中度管理要求。

此外，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

这被认为是房地产融资领域的重要政策文件。

贝壳研究院指出，该《通知》的出台是“房地产金融审慎管理制度”的一部分，意味着房地产资金供应端的收紧。

2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，首次提出实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。会议还提出，以“三条红线”为原则，对房地产企业融资实施管理。

贝壳研究院指出，“三条红线”的讨论与应对已经对房企产生了实质影响，参会房企已经在销售回款、拿地销售比、债券发行规模增速方面进行实质调整。所谓“三道红线”是在资金需求端的管理，而此次的“涉房贷”集中管理制度则是在资金供给端的收紧。

该机构还表示，新规实施差异化管理要求，从规模和防控风险能力两方面为依据制定分档。也就意味着，以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。

贝壳研究院首席分析师许小乐向21世纪经济报道表示，此次央行出台的新规是从资金端对房地产信贷进行额度限制，是房地产市场长效机制的手段之一，主要目的是为了降低和防范房地产金融风险，推动房地产与金融与实体经济平衡发展。原因是，过去一段时间，金融信贷中涉及房地产的比例较高，不仅增加了企业和居民的杠杆水平，也挤占了社会信贷资源，不利于构建国内大循环。

中原地产首席分析师张大伟也指出，过去几年楼市调控力度较大，但也有小部分区域房价依然明显上涨，其中很大程度上与金融政策执行不严格有关。这次新政明确了针对房地产贷款的额度管理，有利于房地产市场的健康平稳，也有利于房住不炒的深入，保持金融市场的平稳安全。

分析人士认为，这也意味着房地产领域的“去杠杆”行动全面展开。

就短期影响而言，许小乐认为，该方案对短期市场不会造成大的影响。第一，设置的额度比例与今年的情况基本符合。文件要求，大型银行房地产贷款大概占比40%左右，个人住房贷款占比控制在32.5%左右；中型银行房地产贷款占比不超过27.5%，个人房贷不超过20%。截至今年三季度末，商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为28.8%，个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为19.8%，平均水平低于管理目标限制。目前设定的管理比例要求基本符合今年的情况，意味着明年市场投放的额度总量不会有明显的变化。

第二，根据年末银行的实际情况设定了过渡期，超出管理要求越高的，过渡期时间越长，让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整，避免过大变动。

（作者：张敏 编辑：张伟贤）