伴随着2021年的到来，各大上市房企即将交出“三道红线“监管下的首份年度成绩单。
11月，房地产市场调控依旧严格，围绕“炒房不住”主基调，按照“因城施策”原则，促进房地产市场平稳健康发展;楼市方面，商品房销售继续回暖，销售面积回归正增长;房企方面，多数房企单月业绩同比提升，目标完成度两级分化明显;投资方面，房地产开发投资单月同比维持两位数增长，住宅和办公楼累计投资额增幅扩大;融资篇方面，发债规模不及到期债务规模，境外融资同环比双降。
政策篇：持续“炒房不住”基调，完善长租房政策
11 月以来，中央层面坚持“房住不炒”、“市场平稳健康发展”，地方政策上也加紧配合，多地出台新政。
2020年11月3日，新华社正式发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》，报告提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给;
2020年11月17日，央行行长易纲发表研究文章《再论中国金融资产结构及政策含义》称，在房地产行业政策把握上，要坚持稳字当头，稳中求进，着力稳地价、稳房价、稳预期，加强对房地产市场融资状况的全面监测，按照“因城施策”原则，强化对房地产金融的逆周期宏观审慎管理，监测居民债务收入比和房地产贷款的集中度;
11月25日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在《人民日报》发表署名文章，称房地产业影响投资和消费，事关民生和发展。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持租购并举、因城施策，完善长租房政策，促进房地产市场平稳健康发展;
11月26日，央行发布《2020年第三季度中国货币政策执行报告》提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。
地方政策方面，哈尔滨、西安等城市在遵循房住不炒的原则下，结合自身实际情况，陆续推出相应的政策。
11月19日，经第十七届县人民政府第43次常务会议审议通过，哈尔滨市将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》。出台的十四条政策政策内容包括明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房，放宽购房公积金贷款政策、鼓励“公寓式住宅”等;
11 月 30 日，西安出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，新政主要针对西安原政策在二套房首付方面做出细化，其中刚需购房者二套房首付比例不变，改善或者高端住房需求的二套房首付比例均高于 50%，最高者达到 70%。
楼市篇：商品房销售继续回暖，销售面积回归正增长
今年11月，商品房累计销售面积同比转正，住宅累积维持增长态势。
国家统计局数据显示，1-11月份，商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。其中，住宅销售面积增长1.9%，办公楼销售面积下降12.8%，商业营业用房销售面积下降11.1%。商品房销售额148969亿元，增长7.2%，增速提高1.4个百分点。其中，住宅销售额增长9.5%，办公楼销售额下降10.7%，商业营业用房销售额下降13.7%。
分区域来看，1—11月份，东部地区商品房销售面积61468万平方米，同比增长5.3%，增速比1—10月份提高1.3个百分点;销售额82568亿元，增长12.6%，增速提高1.5个百分点。中部地区商品房销售面积41021万平方米，下降3.3%，降幅收窄1.7个百分点;销售额29898亿元，下降1.4%，降幅收窄1.5个百分点。西部地区商品房销售面积42026万平方米，增长1.9%，增速提高0.9个百分点;销售额31267亿元，增长4.4%，增速提高0.8个百分点。东北地区商品房销售面积6319万平方米，下降7.5%，降幅收窄1.3个百分点;销售额5236亿元，下降3.2%，降幅收窄1.6个百分点。
（图表来源：国盛证券）
房企篇：多数房企单月业绩同比提升，目标完成度两级分化明显
克而瑞统计数据显示，2020年11月，TOP100房企实现销售操盘金额12025.8亿元，单月业绩同比增长21.4%，环比较上月小幅上升5.1%。
据悉，11月实现全口径金额13920.8亿元，同比增长20.2%，环比增长8.4%，累计来看，前11个月TOP100房企实现销售操盘金额99492.4亿元，实现全口径金额113280.0亿元，累计同比分别为12.2%与10.3%。
资本邦统计了于12月14日收盘后上市房企市值排名前20企业的销售数据。
融创中国(01918.HK)、万科A(000002.SZ)以及碧桂园(02007.HK)11月单月销售额最高，分别达到693.5亿元、575.4亿元以及571.4亿元。
大部分房企11月单月销售额较去年同期处于增长趋势，宝龙地产(01238.HK)11月单月销售额达95.25亿元，同比涨幅最高达98.6%;其次，龙光集团(03380.HK)、中国海外发展(00688.HK)、招商蛇口(001979.SZ)11月单月销售额同比涨幅均超60%。但在上述数据中，仍有两家公司11月单月销售额同比减少，分别是，碧桂园和金地集团(600383.SH)11月单月销售额分别较去年同比减少5%以及12.9%。
具体房企来看，宝龙地产11月单月销售增速最大，较去年同比增98.6个百分点，11月单月销售额达95.25亿元;龙光集团(03380.HK)11月销售增速排名第二，同比增82.6%达116.7亿元;招商蛇口、中国海外发展11月增速同比均超过60%。
全年目标完成度来看，上述20家房企中，除三家为对外公布全年销售目标外，有三家上市房企已超额完成全年目标，分别是中国恒大(03333.HK)、金地集团以及时代中国控股。龙光集团、招商蛇口、宝龙地产、华润置地(01109.HK)、龙湖集团(00960.HK)以及绿城中国(03900.HK)前11个月已经完成销售目标超九成。与此同时，中国海外发展前11个月全年目标完成度仅为80.2%，中国海外地产是否能完成2020年全年目标还不得而知。
以上数据可以看出，今年在公共卫生事件及“三道红线”监管的双重影响下，房企业绩表现的两极分化趋势愈发明显。市场人士表示，今年部分房企完成全年目标有一定压力。四季度以来，房企虽然加大供应和营销力度，但目前市场整体的去化压力仍然较大，12月仍需加紧供货、加速去化、冲刺全年目标。
投资篇：房地产开发投资连续6个月实现正增长，新开工面积及土地销售面积不及预期
房地产开发投资单月同比维持两位数增长，住宅和办公楼累计投资额增幅扩大。
根据国家统计局数据显示，1-11 月份，全国房地产开发投资 129492 亿元，同比增长 6.8%，增幅较前值扩大 0.5 个百分点;11 月单月投资 12936.2 亿元，同比上涨 10.9%，持续了两位数增长，环比下跌 1%。
分业态看，住宅累计投资 95837 亿元，同比增长 7.4%，增幅较前值扩大 0.4 个百分点，累计住宅投资占房地产开发投资总额的 74%;11 月单月住宅投资 9538.6 亿元，同比增长 11.4%，增幅收窄 2.9%;办公楼累计投资 5788 亿元，同比增长 4.2 %，增幅扩大0.7%;商业营业用房累计投资 11886 亿元，同比降低 1.9%，降幅收窄 0.9 个百分点。
值得注意的是，房地产开发投资累计增速已经连续6个月正增长。
易居研究院研究员沈昕认为，1-11月全国固定资产投资同比增长2.6%，可见房地产开发投资依然要好于固定资产投资。单月数据来看，11月全国房地产开发投资12936亿元，同比增长10.9%。7月份以来持续保持两位数的增幅，说明下半年全国房地产开发投资态势良好。
11月全国土地整体市场较为冷淡，土地供应量保持增长趋势，但新开工面积与土地销售面积的恢复则不及预期。
观点指数监测的100个重点城市数据显示，11月总供应土地数量环比增加810宗，总供应土地规划建筑面积环比增加88.2%，同比下降18.7%。
其中，一、二、三线城市供应土地数量分别环比增加21宗、422宗、350宗;供应土地建筑面积环比增速分别为-3.7%、130.3%、76.8%。重庆、武汉、昆明、西安等二线城市推地积极，供应土地建面超过600万平方米。
成交方面，“三道红线”压力下，房企严控土地投资，土地市场成交热度连续3个月下降。11月100个重点城市总成交土地数量环比减少382宗，总成交土地规划建筑面积环比减少28.8%;成交总价环比减少3.1%。
具体房企方面，数据统计前11个月房企新增土储面积TOP3分别是碧桂园、中国恒大、融创中国，1-11月累计新增土储分别为7368.0万平方米、6480.3万平方米、3014.1万平方米。
绿地控股和保利地产1-11月累计新增全口径土储分别为2887.2万平方米、2648.2万平方米，占据榜单第4-5名。
从单月拿地情况来看，保利地产、碧桂园和万科A积极扩储，月内分别新增全口径土储458.4万平方米、442.0万平方米以及365.8万平方米。
中指研究院数据显示，11月全国300个城市土地供应面积13157万平方米，环比增长8%;成交面积8001万平方米，环比下降27%;出让金额4209亿元，环比下降15%。与此同时，50家代表房企中，32家11月拿地金额较前10个月均值出现下滑。
对比较为火爆的销售数据而拿地却较为冷淡的现象，易居研究院副院长杨红旭表示，因为开发商对后续市场的走向判断已经发生了变化。实际上，伴随着7、8月以来的调控升级和“三道红线”的影响，开发商对市场的预期也出现了变化，随着恒大等龙头企业开始降价销售，“以价换量”的策略开始流行。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐则表示，对于开发商来说，2020年正处于一个降杠杆的通道。现阶段，第一任务是销售出货，拿到资金回款，降低资产负债率，所以销售数据上升明显。但是，投资的新开工等数据，滞后于销售。同时也受到企业的拿地意愿以及拿地能力的限制，今年企业的融资受到比较严格的约束，也都制约了企业的投资和开发。
融资篇：发债规模不及到期债务规模，境外融资同环比双降
贝壳研究院统计数据显示，1-11月房企债券融资约11291亿元，较上年同期微增0.8%，保持低位，累计增幅较2019年同期收窄17.4个百分点。从全年来看，2020年前11月融资规模占2019年全年的95.6%，预计2020年全年，房企债券融资规模有所增长，但增速明显回落。
具体来看，2020年11月单月，境内外债券融资共发行84笔，较上月增加18笔，发行规模折合人民币约835亿元，环比增长20.7%，同比减少21.4%。
其中，境外融资共发行18笔，融资规模约280亿元人民币，环比减少15.7%，同比减少52.9%，下降幅度较大;11月境外债券规模占比约34%，较上月下降14个百分点，11月境外债市低迷不振。
境内共发行66笔融资债券，较上月增加19笔，11月境内融资规模环比增长54.3%，同比增长18.9%。
对于11月房企境外融资同环比双降的原因，贝壳研究院认为，受境外债市低迷影响，11月单月发债规模不及预期，预计境内融资主导地位将延续至年末。
与此同时，资本邦发现，房企11月单月发债规模不及其到期债务规模。11月份境内外债券融资到期债务规模约837亿元，较上月增加2.6%。而融资新规公布之后，9月、10月、11月连续3个月发债整体规模不及到期债务规模，房企融资规模增速受限，并且据贝壳研究院预测，这一局面短期暂不会有所改变，2021年到期债务规模(未含2021年未发行的超短期债券)预计可达12448亿元，同比增长36.0%，房企偿债压力仍将继续攀升。
中原地产首席分析师张大伟也表示，当下看，企业融资成本分化严重，整体看，房地产行业资金紧张，大部分房企为了应对未来可能的市场变化，加快储备资金。对于杠杆率比较高的企业来说，最近融资压力有所增加。
尾声
随着“三道红线”的持续落地，房地产行业依靠杠杆实现规模增长的时代结束了，未来的房地产企业需要依靠自身经营能力实现增长，由此行业竞争必将进一步加速。
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（作者：资本邦 ）
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