全国商品房销售额步入17万亿后，丁祖昱称楼市将步入无增长时代

2020年12月31日，2021“丁祖昱评楼市”年度发布会在上海举办。在将近3小时的个人“脱口秀”中，易居企业集团CEO丁祖昱对行业进行了全方位的深度分析与预测。其中，最核心的观点是：由于三道红线的限制，房企没有额外资金加入，发展动能大大削弱；企业一旦失去资金支持，发展缺乏动力、行业也没有动能，将步入无增长时代。

丁祖昱给出的理由是，从2016年至2020年，虽然成交金额从14万亿达到17万亿，达到了峰值，但全国住宅销售面积几乎没有增长，稳定在16亿平方米左右。这里面有两方面原因：房价在涨；过去几年，以三四线城市的成交结构为主，2019年和2020年开始，一二线城市的成交占比越来越高，从而推动成交金额不断上升。因此，丁祖昱认为，预计未来成交面积很难有大幅度的突破，行业将步入无增长时代。

无增长时代

从2020年100个城市新建商品房成交面积的月度走势、15个热点一二线城市二手房月度成交情况、全国300城土地成交面积月度走势等三大指标来看，丁祖昱用“后续乏力”四个字来形容当下的房地产市场。以100个城市新建商品房成交面积的月度走势来看，自2020年7月开始，到2020年12月这6个月的成交面积基本维持在1200万平方米左右。

2020年12月31日，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对中国境内的所有法人银行房地产贷款集中度进行管理，对银行房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限。其中，前者最高不超过40%，后者最高不超过32.5%。

业内人士称之为“房地产信贷的‘三道红线’”，金融机构的房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。部分房企人士认为，大银行相对中小银行的贷款额度高，但大银行原则上与头部企业合作较多，这对中小房企又会产生挤压效应，加速行业洗牌。

此前房地产融资的“三道红线”出台，房企融资受限，一改以往对资金所带来的高速发展动能的依赖，整个行业继续向上的动力也被大大削弱。

为此，丁祖昱建议房企向金融机构学习，每年做两道压力测试：

第一道是看经营现金流加融资现金流最后等于正还是负。2020年上半年，50家典型房企中，经营现金流为负的有26家，融资现金流为负的有8家。

第二道压力测试，是把所有的资产，包括在售项目、土储、存量资产、不良资产，全部折合市场价，减去所有的负债、应付款，上市公司可以和上市公司市值做比较，非上市公司可以和净资产做比较。

“两道压力测试完成后，得出结果良好的房企，可以在2021年，乃至未来继续大踏步前进；如果这两道压力测试做出来的结果不尽如人意，企业未来可以适当地放缓脚步。”丁祖昱说。

那么，房企的现实情况如何？从克而瑞研究中心抽取的50家典型房企来看，从2017年到2020年的最近四年中，经营性现金流为负的企业数量，2017年和2020年均达到高峰，分别为27和26家。

丁祖昱指出，过去的两三年不确定性充满了整个行业，无论是政策、“黑天鹅”，还是整个行业的上下波动，这都是因为不确定性。2020年之后，特别是戴上“三条红线”的“紧箍咒”之后，确定性更加明确，再加上中央四年前提出的“房住不炒”，行业的发展方向变得更清晰：高歌猛进时代应该告一段落。

诚然，“三道红线”之后，企业的首要任务是降杠杆。为此，有的房企加速上市，有的增加配股，还有的债务转让。部分房企通过项目股权转让降低负债，包括融信、富力、中海、中南建设等在内，这些房企拟转让标的大多数分布于北上广深等一线城市以及青岛、南通等地，拟转让金额超过300亿。恒大、中国金茂、宝龙、富力、正商实业、景瑞控股、祥生控股等配股规模超过126亿港元；华侨城、佳兆业、华夏幸福、大悦城等发行永续债规模也超过百亿人民币。

千亿房企突破40家，权益口径下降

除了规模增长后续乏力，丁祖昱认为行业进入无增长时代的另一个理由是：2020年，千亿房企数量破40家，但在全年房企全口径销售全面上升的过程当中，部分房企首次出现操盘口径和权益口径下降。TOP10以外房企权益增速低于全口径，TOP50以外房企操盘和权益增速低于全口径。有一个现象值得关注：部分房企全口径在增长，操盘或权益增速已下滑，如阳光城、弘阳地产、首开股份、华侨城、当代置业、星河地产等。

一个特征是，规模房企也可能出现负增长。据国家统计局数据、CRIC测算，住宅销售面积与销售金额在2020年达到峰值之后，开始逐年下滑，房价增速也同时滑落，到2030年，住宅销售面积大约为11.15万亿平方米，销售金额约为17.6万亿元，平缓下降3%。

回顾2020年的时候，已经有一些企业的业绩出现下降。2021年，可能出现规模企业操盘和权益口径销售业绩下降的情况。在今年45家典型房企，全口径增速为负的有7家，有4家是千亿房企；低于平均增速房企达11家。

丁祖昱认为，房企全口径销售今年也是负增长态势。在三道红线的压力之下，未来规模房企出现负增长也会是常态。

值得关注的是， 从投资角度看，房企深耕城市与合作开发日趋常态化。万科、中海都属于单城市产能较高的典型房企。2020年，万科平均单城产能64.5亿元，中海地产平均单城产能44.9亿元；2020年万科最高城市产能为291.8亿元，中海为227亿元。

一个趋势是，TOP50的房企2018年-2020年拿地建面集中度趋高，2020年，这些房企在拿地集中度排名前十的城市拿地集中度25%，排名前20城市拿地集中度41%，排名前30城市占到了53%，在排名前50的城市占到了68%。

货值仍然集中于TOP30的房企当中，前30强房企约占70%货值，强者恒强。但百强房企拿地能级仍然集中于二三四线城市。“三条红线”之后，房企投资全面回落，2020年1-11月，TOP50强房企单月拿地金额逐渐下降，从2020年7月的3126亿元一路下滑至2020年11月的2286亿元。

但绿企拿地投资仍保持44%增速。在企业限时转“绿”的背景下，丁祖昱预测未来三年，触及三道红线与两道红线的部分企业改善情况良好，有望全部“转”绿的有蓝光发展、阳光城、保利置业等。

（作者：唐韶葵 编辑：李清宇）