日前，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限，为各类银行机构的房地产贷款占比划定了“红线”。《通知》自2021年1月1日起实施。
四个核心要点
1、 分档设置房地产贷款余额占比上限。在资金端对银行房地产贷款占比设定五档上限，最高档是中资大型银行，房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%；最低档是村镇银行，两项占比分别为12.5%和7.5%。
2、 差别化过渡期。以2020年12月末的数据为准，对超出管理要求的银行分别设置两档过渡期，超出2个百分点以内的，过渡期为通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，过渡期为4年。对公和对私房地产贷款占比的业务过渡期分别设置。
3、 区域性调节机制。对于三四五档区域性小型银行，设置了上限中枢值，给予各地方增减2.5个百分点的弹性范围。
4、 房地产贷款界定范围。一是为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算；二是为配合资管新规实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。
大中型银行（一档和二档），由央行和银保监会直接负责；三四五档银行业金融机构，由当地人民银行分支机构和银保监会派出机构负责。
房地产长效机制得到丰富
从监管的角度讲，房地产调控政策完善化，此次房地产贷款集中度管理的“两道上限”，配合2020年8月底设置的房地产企业融资“三条红线”，保证房地产长效机制更加有效实施，推动金融、房地产和实体经济均衡发展。
房地产企业融资的“三条红线”，即：1.剔除预收款后的资产负债率大于70%；2.净负债率大于100%；3.现金短债比小于1倍。根据房企“踩线”情况不同，会按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债规模年增长速度。
银行房地产贷款额度面临调降压力
从银行的角度讲，该通知限定了银行的房地产贷款余额占比上限，银行再设定房地产投放额度时，需在考虑增速和占比双重指标限定，未来房地产贷款占比基本不存在上升的空间，倘若想扩大房地产贷款规模，需同时增加整体贷款规模以保证比例满足要求。
央行将集中度上限分为五档，也是做了充分调研，考虑了各类银行目前的房贷比例。根据已上市银行2020年中期的年报数据来看，大部分银行都符合管理要求，不管是全国性银行还是地方银行，都是仅有个别银行超出上限，不存在对某类银行影响更大的情况。对于超出管理要求的银行，央行还设定了差别化过渡期、区域调节机制等多种安排，保证政策平稳过渡，缓解银行的调降压力。
个人房贷市场额度收紧 或会加大银行间利率差异化
从普通购房者的角度讲，此次通知也限定了银行个人住房贷款余额的占比上限，即个人房贷额度也会有更严格的管理要求，未来下半年的额度紧张程度大概率会增加，但具体也要看各银行的房贷投放进度。
少数银行个人房贷余额占比超标，未来面临调降压力，不排除通过提高房贷利率的方式来控制额度，但这只是个别情况，多家股份行和城商行的个人房贷额度仍有空间，则可能会和额度紧张银行执行差异化利率，吸引房贷客户。不过，考虑到新增个人住房贷款增速也有指标限制，房贷规模在银行间腾挪的空间肯定会小于个人住房贷款压降总额，个人住房贷款市场额度整体会有所收紧，但不会有大的剧烈波动。
（作者：融360大数据研究院 ）
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