21深度丨内地富豪大手笔扫入逾8亿港元香港豪宅！太平山顶豪宅供应奇缺 量价齐升

拥有香港太平山顶的一栋花园洋房，俯瞰维多利亚港，一直是很多内地富豪梦寐以求的。

新年伊始，内地富豪再度现身香港超级豪宅市场，录得多宗大额交易。香港土地注册处资料显示，香港龙头地产商之一新鸿基地产旗下位于东半山司徒拔道18号超级豪宅项目Central Peak最新出售的3个单位，均由顺丰控股董事长王卫及相关人士购入，交易金额高达4.932亿港元。

其中，Alpex II座5楼Manor 的A室单位，实用面积为2104平方呎（每平方呎约为0.09平方米），连双车位，成交价为1.88亿港元。登记买家为邓丽贞(TANG LAI CHING)，与王卫妻子的中文姓名一致。

项目同座5楼Manor B室，实用面积2080平方呎，连车位成交价1.76亿港元，登记买家为王鎏桐(WONG LAU TUNG)。Everex II座3楼Manor B室，实用面积1665平方呎，连车位成交价1.292亿港元，登记买家为余楚媛(YU CHOR WOON CAROL)。据报道，两人均为王卫相关联的人士。

新鸿基地产于2011年以超过44亿港元中标前岭南书院地皮，用了8年精心打造成Central Peak项目。根据成交记录册资料，项目自去年11月开盘以来，已招标售出共5个单位，交易金额达8.296亿港元。其余两个单位则由中渝置地董事局主席张松桥及相关人士购入，金额约3.364亿港元。

量价齐升

香港美联物业港岛区董事李颂贤向21世纪经济报道记者表示，由于开发商放慢推盘速度，2020年港岛区(包括愉景湾)逾5000万港元一手豪宅注册量同比下跌逾30%，相比之下，二手豪宅注册量则连续第3年录得近200宗的高位，豪宅需求仍然十分强劲。

从一手豪宅来看，根据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料，去年全年港岛区(包括愉景湾)一手5000万港元以上的豪宅注册量录得约769宗，较2019年约1015宗下跌约24.2%；成交金额则录得约143亿港元，较2019年约247亿港元大幅减少约42.1%。

二手豪宅方面，去年港岛区5000万以上的二手豪宅注册量约9435宗，同比增加4.8%；成交金额则录得约1137亿港元，同比增加约8.3%。

同期，逾亿港元的一手超级豪宅成交约26宗，而二手过亿港元豪宅的成交量则录得约42宗，创出十二年以来的次高水平。

“香港超级豪宅的放盘十分罕有，而且一些顶级豪宅主要集中在山顶、浅水湾，这些地段的供应极少。一些独立屋或者屋地等顶级豪宅，买家通常是一些超级富豪，有40%-50%的买家是内地富豪。他们入市的考虑主要是个人喜好以及是否有长期持有的价值，”熟悉香港豪宅市场的人士向21世纪经济报道记者坦言。

香港诸多明星、富豪们的豪宅大都扎堆在山顶南区，因此山顶南区亦被视作香港超级豪宅市场的风向标。综合美联物业分行记录，去年山顶南区成交量由2019年的143宗升至约152宗，同比增幅约6.3%，至于成交金额，则连同文辉道地皮以120亿港元批出后，带动山顶南区全年买卖成交金额录得约318亿港元，同比大幅上升约50.5%。

李颂贤坦言，由于山顶南区不少物业以公司名义持有，这类物业交易未在土地注册处数据反映出来。据该行统计，山顶南区于2020年共录得约27宗以公司股份方式转让的成交个案，较2019年约22宗增加约22.7%。

豪宅存量供应仅占1.6%

香港超级豪宅市场向来受到富豪们的追捧，但一直以来这类针对“金字塔”尖端人士的物业供应却十分匮乏。根据香港差饷物业估价署的资料显示，截至去年年底，实用面积在1722-3013平方呎的住宅单位存量约19295个，但在香港整体私人住宅存量中的比例仅为1.6%。

李颂贤表示，去年疫情抑压部分购买力，但在持续低利率环境下，市场资金仍然追捧“砖头”，尤其是罕有供应的超级豪宅或洋房物业，相信仍然会受到豪宅买家支持。2019年香港洋房落成量约有279个，其中港岛区约24个，占比不足10%。

由于超级豪宅供应奇缺，优质地段的豪宅地皮亦“水涨船高”。香港地政总署12月23日公布太平山顶文辉道第2、4、6及8号住宅地招标结果，九龙仓集团以120亿港元中标。

事实上，九龙仓一直主打山顶的超级豪宅。早在2010年九龙仓联合南丰集团以104亿港元投得聂歌信山道地皮，发展成为Mount Nicholson项目。该项目素有“亚洲楼王”之称，项目日前有一宗5.33亿港元的成交，每平方呎单价高达11.6万港元，即每平米售价高达116万港元。

九龙仓主席兼常务董事吴天海指出，公司是拥有最多山顶私人物业的业主之一，此次购入文辉道地皮，令集团在山顶的土储增加至超过50万平方呎。据悉，目前九龙仓在山顶持有不少项目，部分仍在发展，包括种植道1号、种植道11号、山顶道77号等，

出乎市场意料，山顶文辉道这块曾于2018年10月流标的太平山顶豪宅“地王”，此次共收到7份标书，香港各大龙头开发商均有参与，入标的开发商包括独资的长实、恒地、新鸿基地产、嘉华，以及合资的新世界。

“中标价比预期理想，反映开发商对超级豪宅市场后市信心十足，尤其是山顶的豪宅市场。山顶超级豪宅的供应量稀少，而目前政府已经撤销空置税，中标的开发商持货能力强，可以待价而沽。估计会发展以独立花园洋房为主，混合分层单位为辅，建成后每平方呎的单价可达9万港元起。”莱坊执行董事林浩文向21世纪经济报道记者表示。

据21世纪经济报道记者了解，香港的超级豪宅通常都是以招标模式进行售卖，开发商根据市况决定推盘速度，这些超级豪宅项目的销售周期动辄数年甚至长达十年以上。林浩文解释道：“根据一手住宅条例，如果不用招标形式，需要列明每个单位的价格或售价明细表，招标的形式对于开发商而言可以善价而沽，价高者得，而且如果出价达不到要求也可以收回，更具灵活性。”

（作者：朱丽娜 编辑：和佳）