深度丨年底地产圈高管异动频繁，这家大房企直接换总裁

2021年伊始，地产圈人事变换频繁。先是小房企职业经理人离职潮涌。1月8日下午21世纪经济报道记者从核心信源处了解到，上坤地产（06900.HK）副总裁佟文艳已向公司提出了辞职，但目前“还在（公司）”。截至发稿时止，上坤地产尚未对此事发布相关公告。

“三道红线”之后，小房企的人事变动只是行业生态变化的一个信号。实际上，岁末年初，大房企已开始酝酿变革。第一梯队房企中的新城控股（601155.SH）率先抛出了组织架构调整方案。

大房企的组织架构调整往往伴随重大人事变动。1月8日下午，新城控股发公告称，董事长兼总裁王晓松辞去总裁职务，仍将继续担任公司董事长及相关专门委员会职务。新任总裁梁志诚原为公司董事兼联席总裁。

此次总裁更替背后，不难看出新城控股在2021年的一些战略变化。比如，新城控股新任总裁梁志诚，此前分管新城控股住开事业部，今后将由新城控股高级副总裁严政分管住开事业部。2020年3月，严政已开始全面分管新城控股住开和商开两大事业部投资工作。原来分管住开商开投资到如今分管一整个住开事业部，严政的管理权限放大了。或许王晓松考虑更多的是，住开与商开的协同效应。在商开发展日益稳定的前提下，新城控股住宅开发也不能掉队。

三道红线对行业的冲击，最直观的表现是多家小房企完成不了年度销售任务、创始人与职业经理人理念难以协同，从而引发一波分手潮。但大房企如新城控股则不一样，据1月8日新城控股发布的2020年12月份及第四季度经营简报数据可见，2020年，新城控股实现销售金额2509.63亿元，顺利完成2500亿的年度销售目标。

从第三方机构统计的权益销售金额与全口径金额来看，新城今年的权益销售金额排名第十，比2019年下跌两位，但权益比76%，比2019年略有提升。

 19区域公司变身14大区的背后玄机

一般而言，房企董事长和总裁的分工，一个负责战略，一个负责具体经营或者战略落实。但新城控股披露的新任总裁梁志诚的主要职责是：协助董事长全面管理集团经营工作。

新总裁这一工作定位，流露出新城控股做“精”总部、做“强”区域的意图。住宅销售跨越2500亿规模之后，新城控股提出了2021-2023年新三年战略发展规划。2021年是开局之年，组织架构的调整颇有看头。

新城控股对外口径是：希望孵化更多百亿量级公司。此轮调整自然也是从优化管控体系、做大做强区域公司，进一步促进区域深耕，提升组织效能的角度入手。

调整后的新城控股住开事业部，实行总部、大区、以及城市/片区三级架构的管控模式，沿用目前大房企常见的三级管控模式。下设沪苏大区、华北大区、浙江大区、苏南大区、华南大区、淮海大区、山东大区、苏皖大区、湖北大区、豫陕大区、成渝大区、湖南大区、云贵大区、皖赣大区等十四个大区。

相比2020年初的组织架构调整为十九个区域公司，2021年，新城控股北京区域、天津区域合并华北大区；上海区域、苏州区域、南京区域合并沪苏大区、苏皖大区；杭州区域、浙南区域合并浙江大区；合肥区域、南昌区域合并皖赣大区；广东区域、南宁区域合并华南大区。徐州区域“聚变”出淮海大区。相当于撤销十一个区域公司，合并六大区。

这样的调整，是因应市场与新城控股的拿地布局而定的。2020年，新城控股住宅开发事业部涌现出苏州、上海、苏南、南京、北京、天津、浙南、山东8个百亿量级的地方公司。很显然，新的架构中，把前述7个百亿量级公司重组了。一般而言，把此前业绩不错的区域公司合并重组，是应对市场有可能发生的变故，出于做大做强考虑而整合。由此可见，新城对于这几个区域的业绩提升有很大期望值。

新城控股2020年半年报也披露了，一、二线城市占公司总土地储备的 35.75%，长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的34.90%。 

前述8个百亿级地方公司中，分布于长三角的就有5个，其中上海、南京、浙南区域公司发生了合并重组，说明公司对这几个区域在2021年的增长动力或有担忧。

另一个例子可以说明这一点：百亿级区域公司浙南和杭州公司合并成浙江大区，杭州公司在2020年拿地动作不多，并入其他区域公司才能避免业绩下滑。同样地，苏州市场在2020年下半年出现了波动。新城控股2020年在苏州43亿拿了3幅土地，但苏州2020年下半年市场去化放缓，库存上升；同时，新城在南京22亿拿了2幅土地，数量不多，但2020年南京市场非常好。不难看出，新城控股这几个大区的重组的根据就是市场环境的变化，由强势地区整合增长乏力地区，加速区域协同。

2020年二季度以后，新城控股加码投资拿地，6月份新增19幅优质地块。据亿翰智库发布的《2020年1-12月中国房企新增货值TOP100》显示，2020年新城控股新增土地货值3644.5亿元，位居行业第六。

种种迹象表明，规模增长仍然是新城控股的新年愿望。该公司董事长王晓松在2020年曾经表达过新城控股不再追求规模增速的意愿，公司将“增量”转向“提质”，由 “冲规模，提排名”转为“以资本回报率为核心，聚焦利润”。但在规模诉求上，新城控股从未放弃过。

这从2020年新城控股权益占比相对2019年略有提升可见一斑。2019年，新城控股权益占比约为73%，2020年，虽然销售规模有所下调，但权益占比约为76%。相比同行，新城控股权益占比一直维持在70%的水平，这也为公司在市场上提供了合作扩张的空间。

 “双轮驱动”是核心竞争力

 此次架构调整可以概括为：住开“聚变”，商开“裂变”。新城控股商业开发事业部此番调整裂变出更多的区域公司。

与住开一样，新城商开也实行总部、区域公司、项目公司三级管控模式，此前总部下辖南区、中区和北区三大区域公司，此次则裂变为四大区域公司，新增西区区域公司，中区更名为东区区域公司，自此形成东南西北四大区域公司，以利于做大规模、推进区域深耕。

新城控股数据显示，截至12月30日，旗下已开业吾悦广场及委托管理在营商业项目达到100座。而伴随开业项目数量逐步增加，和已开业商场运营逐步成熟带动收入提升，2020年新城控股商业运营总收入增长至57.21亿元，超额完成55亿租金的目标，同比上涨超过30%，同时商开的管理费收入的目标也完成了。

业态决定了新城控股商开的净利润率和商管净利润高于业内平均水平。由于商开以“勾地”模式拿地，净利润率就有提升空间；新城控股的商管利润以运营维护和人力成本与租金收入的差值计算，数值不低。王晓松曾说过，未来15年，希望新城控股的利润主要来自商业管理。

相比之下，业内另两家同样加大力度开发商业的企业——宝龙地产（01238.HK）与中骏地产（01966.HK），商业规模与收入与住宅“双轮驱动”的优势没有那么明显。

新城控股商业在营规模在2020年突破100座，截至2020年12月31日，宝龙商业也获取了管理商业项目118个。同样有超过100个商业项目在手，但收入差距却很明显。2020年上半年，宝龙商业实现8.69亿商管收入。2020年，宝龙商业挖角新城控股原商开一把手陈德力，成效如何或有待年报披露。而计划2025年实现租金收入超过45亿的中骏地产，2020年上半年租金收入仅有1.54亿元。

克而瑞研究中心数据显示，受疫情影响，2020年TOP20内房企的总租金收入为1323亿元，同比下降9%，为4年来首次下跌。但新城控股商业运营总收入则同比增长超30%至57.21亿元。

开源证券在研报中指出，吾悦广场租金经营随开业年限延长表现更佳。截至2019年，开业1-3年的吾悦广场平均租金收入0.9亿元，同比增长27%；开业5年以上达1.67亿元/座，同比增长15%。

在住宅净利润率下滑的趋势下，不少房企开始探索商业路径。但只有新城控股将“双轮驱动”贯彻比较彻底的。2020年，新城控股通过综合体拿地优势降低土地成本，战略性增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，并积极拓展西安、郑州、昆明、南昌、济南、石家庄、西宁、兰州、南宁等全国重点省会城市。

（作者：唐韶葵 编辑：李清宇）