房贷集中度管理之后：市场最大规模RMBS诞生 但ABS腾挪额度或非万能药方

总规模200.15亿元的农盈汇寓RMBS于1月12日开始计息，是目前市场最大规模的RMBS项目。

随着房地产企业融资“三道红线”、银行房地产贷款集中度管理等制度陆续建立，业内普遍预期金融机构将通过ABS出表的方式，以腾挪信贷额度。

2020年四季度，RMBS发行2443亿元，约占全年RMBS发行规模的60%；仅12月规模就占全年的25%。

有银行业分析师表示，房贷集中度管理实施后，个人按揭贷款资本占用低、信用风险低等特征并未改变，仍是银行最优质资产之一。但一些银行将选择通过CLO出表腾挪信贷额度。

具体来说，兴业银行认为，个人住房贷款占比接近或超过上限的商业银行，可通过RMBS进行资产流转，降低表内个人住房贷款规模。房地产贷款渠道受限，倒逼供应链房企ABS和CMBS扩容；投资端，大部分房企ABS收益率较同期限同级别企业债仍有20-200BP利差，可选择房企ABS作为房地产贷款替代资产。

不过，通过RMBS出表腾挪信贷额度，或非万能药方。这是由于，发行RMBS需向央行申请注册额度，并向银保监会和央行进行备案。通过发行RMBS缩减的个人住房贷款规模以及RMBS持仓规模是否会被计入指标计算口径之中仍有不确定性。

农行发行市场最大规模RMBS，多个百亿项目12月发行

1月12日，农业银行作为发起机构和委托人的“农盈汇寓2021年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券”（简称“农盈汇寓RMBS”）已于1月7日在银行间债市发行，开始计息。

农盈汇寓RMBS共分四档，总规模200.15亿元，是目前市场最大规模的RMBS项目。该笔CMBS受托人为上海国际信托，资金保管机构为招商银行长沙分行，招商证券为牵头主承销商，中信证券、华泰证券、工商银行和兴业银行为联席主承销商。

其中，优先A1档规模40亿元，分层占比19.99%，票面利率3.30%，加权0.86年；优先A2档规模57.11亿元，分层占比28.53%，票面利率3.80%，加权2.64年；优先A3档规模85亿元，分层占比42.47%，票面利率3.95%，加权6.49年；次级档规模18.04亿元，分层占比9.01%，加权15.05年。发起机构将持有全部次级档资产支持证券，占本期资产支持证券发行规模的9.01%，持有期限不短于该档次证券的存续期限。

基础资产方面，农盈汇寓RMBS资产池涉及92358名借款人向发起机构借用的92358笔贷款，均为正常类个人住房抵押贷款。初始起算日为2020年9月1日，全部未偿本金余额约为200.15亿元，单笔贷款平均合同金额32.76万元。入池资产加权平均合同期限15.12年，加权平均剩余期限10.14年，加权平均贷款年利率4.94%，入池抵押住房初始评估价值合计535.03亿元。加权平均初始贷款价值比43.24%，一二线城市占比38.02%。

随着房地产企业融资“三道红线”、银行房地产贷款集中度管理等制度陆续建立，业内普遍预期金融机构将进一步通过ABS出表的方式，以腾挪信贷额度。

截至1月12日，根据Wind统计，以个人住房抵押贷款为基础资产的ABS已发行1.85万亿元，余额1.21万亿元，占全部ABS的26.40%。其中，2020年末，银行发行CMBS突然猛增。去年四季度CMBS发行2443亿元，约占全年CMBS发行规模的60%；仅12月CMBS就发行1028亿元，约占全年CMBS发行规模的25%。

由于房地产贷款集中度管理刚刚发布，业内正在研究实施细节，以满足合规要求。但百亿CMBS项目陆续发布，亦反映出银行有调整资产负债表以满足监管要求的考量。

除农行200亿元CMBS外，不乏百亿规模项目。如，2020年12月，工商银行工元乐居2020年第五期、第六期CMBS规模分别为124.98亿元、124.96亿元；建设银行建元2020年第十四期、十五期CMBS规模分别为102.54亿元、103.08亿元。

一般而言，资产证券化（ABS）的目的是为了出表或融资。对于银行等金融机构，信贷资产证券化（CLO）有助于腾挪资产结构、改善资本充足率，以满足相关监管要求；CLO发行占比最大的是个人住房抵押贷款（RMBS）。此外，房地产类ABS主要包括五大品种：购房尾款ABS、供应链ABS、物业费ABS、CMBS以及类REITs五类细分品种。

银行或增发RMBS，应对房贷集中度管理 

2020年12月末，中国人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称“《通知》”），规定了对银行房地产贷款余额占比施行上限管控。

《通知》分成五档对房地产贷款集中度进行管理，第一档为中资大型银行，包括工农中建交邮储六大国有银行、国开行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。第二档为中资中型银行，包括12家全国性股份制银行、农发行、进出口银行以及资产规模较大的几家城商行如上海银行、北京银行等的房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。

有银行业分析师表示，《通知》发布后，个人按揭贷款资本占用低、信用风险低等特征并未改变，仍是银行最优质资产之一。但一些银行将选择通过CLO出表腾挪信贷额度。

信贷管控一直是房地产宏观调控的重要落实途径之一，但此前多以窗口指导的形式推出。监管机构此举是对房地产金融管理长效机制的进一步完善，再次表达了稳定房地产市场的决心。

惠誉博华在其报告中认为，个人住房贷款余额占银行全部贷款的比例自2013年以来一直维持正增长，截至2020年三季度末，该占比已增长至近20%，此次房地产集中度管理制度的推行应能够减缓这一上涨态势。然而在业务模式惯性的作用下，短期内房贷增速显著下降的可能性很小，同时房贷外其他类型贷款亦难以大量投放，压降房贷存量或将成为部分银行房贷集中度管理的重要着力点。但是由于房贷具有长期限的特点，其存量规模自然衰减的速度缓慢。在此背景下，银行通过发行RMBS调节其个人住房贷款存量具有可行性。

主要原因在于，信贷资产支持证券作为标准化债权类资产具有信息披露充分、独立托管、公允定价等属性。2014年末信贷资产证券化由审批制改为业务备案制之后，2020年11月其登记管理流程再次优化，数据标准化程度、存续期管理、发行效率都得到进一步提升。

ABS腾挪额度，或非万能药方

不过，通过ABS出表释放信贷额度，并非万能药方。

业内人士表示，房贷集中度管理，对银行短期冲击有限，但长期影响较大。原因在于，《通知》设置了2年和4年的过渡期。过渡期较长，银行短期合规压力不是特别大。根据相关数据，截至2020年二季度末，只有招行、兴业、成都银行、郑州银行、厦门银行、青岛银行等不到10家银行业金融机构的两项指标偏离监管要求。

但是由于房地产贷款余额较大，释放出的资金量较大，将对银行的资产端提出新要求。截至2020年9月末，银行业房地产贷款48.8万亿元，其占信贷余额比重为28.5%。如果降至第二档平均水平，将可能释放万亿资金。如何寻找优质资产考验对各家银行提出了新要求。

惠誉博华认为，整体而言，在房地产贷款集中度管理制度的影响下，短期内RMBS发起机构及发行规模预计都会有明显增长。特别是尚未在银行间市场发行过RMBS的银行，可能会尝试发起其首单RMBS产品，打通RMBS发行流程。但是，由于此项管理制度旨在防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，通过发行RMBS缩减的个人住房贷款规模以及RMBS持仓规模是否会被计入指标计算口径之中仍有不确定性。

光大证券首席银行业分析师王一峰认为，根据前期央行对于房地产贷款融资宏观审慎管理的经验，A1460口径下对RMBS等表外化信贷资产进行了还原。本次《通知》虽然没有说明是否需要对ABS产品进行还原计算，但是发行RMBS的流程，需要先向央行申请注册额度，在此之后每次发行之前，需要向银保监会和央行进行备案，备案通过之后即可发行。因此，监管可以在注册额度和进行备案两个节点进行调控，历史上也有过监管层通过此方式进行发行节奏控制。

他认为，《通知》之后，银行房地产相关的ABS产品发行需求有提升，但是在总体规模控制的原则下，绕开监管存在一定难度。

标普认为，RMBS发行额在2020年下降，2021年有望回升，但仍将低于疫情前的规模。部分原因在于预期2021年全国住宅地产销售增速将持平。

惠誉博华认为，此外，中国RMBS市场经历的发展时间较短，尚处于高速增长阶段，过去三年的年化复合增长率高达70%，但相较于美国等发达市场，中国RMBS市场的相对规模仍然较低。截至2020年三季度末，中国RMBS市场存量规模约1万亿元，仅占全部个人住房贷款余额的3%。同期美国全市场RMBS余额占其个人住房贷款余额比例超过80%，剔除机构担保型RMBS后仍接近7%。中国RMBS市场的发展空间仍然广阔。

（作者：辛继召 编辑：曾芳）