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作者 l 橙子
作为港股市场老板上市房企之一，远洋集团（03377·HK）从2007年上市以来，股价一直处于波动下跌状态。
截止到1月29日，13年来，其股价已经从上市以来的最高价13.25港币跌至1.59港币，年复合增长率-15.05%。
不过，在1月13日晚间，远洋集团披露的2020年未经审核营运数据里，截止到2020年12月31日，远洋全年实现协议销售额约1310.4亿元，同比增长1%，略超1300亿元的全年销售目标。
图片来源：远洋集团官方公告
远洋以价换量
强行实现全年销售目标？
早在去年8月底远洋披露半年报之际，我们曾对远洋全年销售情况作出如下预测：截止到去年前7个月，远洋的去化效果并不理想，仅完成全年销售目标的39.14%，因此要想完成全年1300亿销售目标，压力山大。
从最新销售数据来看，尽管远洋顺利实现全年销售目标，然并非经营情况改善，而是以价换量的结果，尤其在12月，因降价致使销量猛增。
根据远洋集团披露的全年销售数据，公司2020年12月实现协议销售额228亿元，同比增长36%。对应协议销售楼面面积142.29万平方米，同比增长84%，但协议销售均价为1.6万元/平方米，同比下降26%。
由此可见，为了保证实现全年销售目标，远洋集团在销售均价问题上牺牲不少。
尽管去年以价换量的房企并非远洋一家，恒大也曾多次推出折扣房，但从远洋的平均经营成本来看，远洋价换量更像赔本赚吆喝。
作为较早开展全国化经营的房企之一，远洋却一直表现出对大本营京津冀的高度依赖性。
公开数据显示，2016-2019年，远洋在京津冀区域分别实现协议销售额264.41亿元、211.91亿元、448.44亿元、456.73亿元，占当年销售总额的比例分别为53%、32%、42%、36%。
近年来，随着“南移西拓”战略逐步落实，远洋在京津冀以外的区域也在加大拿地节奏。据统计，2020年远洋集团全年拿地项目已有约40个，新增土储规模同比增长超过30%，其中“南移西拓”项目占比高达70%。
由此对远洋带来两点影响：
好的一面是让远洋不断提升土储规模，确保更长远的开发。
根据新浪财经大眼楼管统计整理数据，2016-2018年公司新增土储分别为1375万平方米、1849万平方米和1018万平方米，2018年的土地储备达到最高峰，为4044万平方米。截至2019年12月30日，公司的土地储备为3724万平方米，可供6年左右的开发。
图片来源：新浪财经
不好的一面，则在于随着近年来楼市地价飞涨，此时扩张让远洋不得不背负更高的拿地成本，也在不断拉高其实际销售成本。
2014年，远洋平均销售成本为3300元/平方米，到2020年的1-6月，这一数字已经升至7800元/平方米。
但受制于楼市宏观调控，为了加速去化，远洋的销售均价却在不断走低，从2018年的22900元/平方米降至2020年的18600元/平方米，此消彼长也在做低公司利润空间。
如此来看，尽管远洋在数据上实现全年销售目标，但从实际销售效率来看，其盈利质量却在同步下降，这也导致远洋成为克而瑞“2020年度房企销售排行榜”里的退步生，被正荣集团、佳兆业、滨江集团等一众房企弯道超车。
反映到财务报表上，则是令人堪忧的盈利质量。
盈利质量堪忧的远洋集团
也并非一无是处
根据远洋历年财报数据，远洋近几年毛利率就始终处于20%上下，远低于30%左右的行业平均水平，净利率在10%左右，经营性现金流也连续三年为负。
根据其2020年半年报数据，整个上半年远洋实现营收193.74亿元，同比增长17.61%，实现归母净利润12.23亿元，同比负增长34.8%。
图片来源：东方财富
而上半年远洋毛利率也只有23%，远低于30%左右的行业平均水平，销售净利率则只有10.21%。
图片来源：东方财富
如果再往前推，远洋从2011年以来，已经连续8年毛利率处于25%左右的水平。
图片来源：东方财富
对此，远洋官方给出的解释是“由于期内投资物业公平值收益、出售附属公司权益的收益等非核心业务利润有所减少”，简单理解就是房地产销售业务的资本回报没有获得太大增长，从而导致销售毛利持续处于低位，也导致净利增速下滑。
而且，除了业绩表现不佳，远洋经营性现金流也已经连续三年净流出：
2017年，远洋经营性现金流为-12.22亿元；
2018年有所回升，但同样为负，即-4453.3万元；
2019年，公司该指标则再度大幅下滑，达到-33.03亿元。
图片来源：东方财富
经营性现金流作为企业盈利质量的重要反映，远洋在这一核心数据的表现上，确实不够理想。究其根本，恐怕还在于低性价比拿地导致开发成本较高，去化难度较大，从而拖累其周转效率。
再加上“南移西拓”战略持续进行，让远洋拿地成本持续处于高位，恐怕在未来远洋依旧会保持较长时间的低盈利质量状态。
好在背靠中国人寿和大家保险（前安邦保险）两大控股股东，远洋在融资成本方面，优势明显。也让其融资成本处于行业低位，整体债务水平相对可控：
目前仅扣除预收款后的资产负债率微超监管红线，净负债率和现金短债比均处于合理水平。也让远洋在资金层面相对宽裕。
但在注重基本面的香港资本市场，相比杠杆水平，他们可能更关注企业的营收质量，只是这一块恰好是远洋集团的短板。
关于远洋未来，我们依旧认为提高经营效率，增强盈利质量才是其重中之重。
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