按“三道红线”，监管将试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。踩中三线为红档，踩中两线为橙档，踩中一线为黄档，一线未踩为绿档。
出品丨公司研究室
文｜曲奇
1月26日，2021年中国银保监会工作会议上强调，严格落实房地产贷款集中度管理制度和重点房地产企业融资管理规定。融资管理规定就是业内所言的的房企融资“三道红线”， 2020年8月出台。当时，有12家房企被选作政策试点。半年过去了，这些房企过得怎样？
华侨城的绿档略勉强
恒大融创绿地飘红
2020年8月，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，参加座谈会的房企包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城这12家房企。
这12家成为“三道红线”首批试点房企，按照“三道红线”的标准：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。
按“三道红线”，监管将试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。踩中三线为红档，踩中两线为橙档，踩中一线为黄档，一线未踩为绿档。
公司研究室经整理发现，12家房企中，处于绿档的房企有4家，分别是保利地产、中海地产、华润置地和华侨城。依据新规，这4家房企的有息负债年增速不得高于15%。
这4家都是有央企或国企背景的地产公司，只是与其他3家相比，华侨城的达标略显勉强。其中，华侨城剔除预收款后的资产负债率69.6%，仅比标准低0.4%；净负债率96%，仅比标准低4%。
处于黄档的房企亦有4家，分别是万科、新城控股、中梁控股和碧桂园。这4家房企的共性都是现金短债比和净负债率达标，仅剔除预收款后的资产负债率高于标准。这4家房企有息负债年增速，以后不得高于10%。
处于橙档踩中两线的仅阳光城一家，按规定，阳光城的有息负债年增速以后不得高于5%。
降负债去杠杆压力最大的则是处于红档的房企，恒大、融创、绿地踩中了三道红线，有息负债规模以2019年6月末为上限，以后不得增加。
不过，这3家房企，优先降档的目标不尽相同。绿地选择先降现金短债比，董事长张玉良近期表示，“先降短债比，原来预计6月份完成，现在远远提早了，一季度降完一条线没问题。”而融创和恒大或许选择先降净负债率，恒大此前称通过拆分物业公司上市，净负债率下降19个百分点；花旗、瑞信等机构则预计融创可能在2020年末实现净负债率达标。
9家房企规模降速发展
恒大7折卖房刺激销售
“三道红线” 出台后，去年底监管层又对银行房地产开发与个人房贷占比划出“两道红线”，目前房企头上已经悬着“五道红线”，去杠杆降负债迫在眉睫。当融资端收紧，通过销售获得回款维持现金流，显得更加重要。
公司研究室统计后发现，2020年，12家试点房企中销售额加速增长的仅有3家，分别是恒大、万科、华润；有7家保持正增长但增速较2019年出现下降，分别是碧桂园、融创、保利、中海、阳光城、中梁控股和华侨城；还有2家销售额下滑，分别是绿地控股和新城控股。
爱德地产研究院认为，降价促销是降负债最直接、最有效的手段。降价促销既可快速增加企业经营现金流，又可及时偿还有息负债，降低财务成本，且现金流入对资产负债率、净负债率以及现金短债比，都能起到良好的修复作用。
恒大销售额加速增长，降价促销起了不小的作用。2020年，恒大销售均价为8945元/平方米，较2019年的1.03万元/平方米，下降了13%，相当于2019年的房价整体打了87折。
尤其是去年9月和10月，房企的传统销售旺季金九银十里，恒大推出全国楼盘7折特大优惠。9月1日至10月8日38天内，恒大累计实现销售1416亿元，创同期历史新高。而且，2021年伊始，恒大又推出“78折买房”优惠，说是为了取得开门红，更重要的还是为了回流现金降负债。
相比恒大，绿地控股不仅是红档房企，还是一家销售额负增长的房企，且根据克而瑞的统计，2020年销售额TOP10中，仅有绿地一家公司负增长。这家曾经全国第一的房企，2018年到2020年，销售额分别为3875亿、3880亿、3583亿，公司一直把4000亿当做销售目标，却连续两年落空。
绿地控股的销售困境，或许与公司重心向大基建转移有关。上海地产研究院研究员曾表示，“业绩下滑或许与近几年绿地尝试多元化发展转型有关。”大基建项目前期垫款多、回款周期长，对连踩三线的绿地来说，不利于高周转拿回款。近日，绿地混改的消息再次传出，诸葛找房分析师曾点评，绿地二次混改，与发展困境密切相关，销售增长乏力、发展进程迟缓，负债率居高不下，绿地急需引入新的资本缓和当前的压力。
靠财务技巧降净负债率
中梁控股、阳光城表外负债需警惕
“三道红线”的融资新规下，部分业内人士担忧房企表外负债的增长，将表内债务转移到表外，如降低并表权益，增加少数股东权益，同样可以有效降低净负债率。黄档的中梁控股则值得重点关注。
中梁控股董事长杨剑曾说，“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”2015年到2017年，中梁控股正是通过押注棚改，在三四线布局，凭借高周转模式，实现销售规模快速增长，从百亿增长至649亿，2018年突破千亿。
高周转模式下，2015年到2017年，中梁的净负债率高企，根据净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产来看，中梁净负债率快速下降的原因离不开净资产规模，尤其是少数股东权益的快速增长。
2016年以来，中梁的少数股东权益一直高于归母股东权益，在房企上市公司中是比较少见的。2020年6月末，中梁控股净资产254.7亿。其中，少数股东权益165.7亿，占比65%；归母股东权益88.5亿，占比35%。
然而，2020年上半年，中梁控股净利润22.1亿，其中，少数股东净利润10.0亿，占比45%，归母净利润12.1亿，占比55%。少数股东所获净利润长期低于归母净利润，并没有与其权益相匹配。
民生证券研报指出，如果房企少数股东权益出现大幅波动，企业可能是明股实债集中到期回购或新的明股实债方案注入推升少数股东权益规模，如果房企“少数股东损益/净利润”比率与“少数股东权益/所有者权益”比率长期差别较大，此时企业存在明股实债情况的可能性较大。
同样的现象，阳光城亦有出现。标普曾指出，“三道红线”将有效控制行业表内财务杠杆，但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金。中梁控股虽然只踩中一道红线，但表外负债的风险却不容忽视。
12家房企中，有4家销售额在2020年前十之外，分别是新城控股、阳光城、中梁控股和华侨城。其中，阳光城、中梁控股的表外负债情况或许是监管将其纳入首批12家房企的原因之一。
（作者：WEMONEY研究室 ）
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