北京规定机构不得将“租金贷”资金拨付给住赁企业，长租公寓加杠杆模式破灭
在部分长租公寓的“租金贷”模式备受争议后，北京开始严控“租金贷”等资金流向。分析人士称，此举相当于消灭了“租金贷”对于住房租赁企业最大的价值。
2月2日，北京住建委联合北京银保监局等部门发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（下称《通知》），对租金、押金和首付贷资金资金进行了管控，自3月1日期施行。
具体为：住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配；住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金；银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
“这三条内容其实管控了包括租金、押金和首付贷资金三种资金，把此前长租公寓的各类漏洞给补上了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，虽然《通知》并没有打压首付贷，但是规定了此类资金是不能直接给予住房租赁企业。
多位银行业人士分析表示，在“租金贷”模式下，长租公寓运营商一次性能拿到一年的钱，通常将这笔“租金贷”加杠杆，再去收购更多的房源，以此实现杠杆式扩张，但该模式敏感而脆弱，任何一个环节——若租金收入下降、租金贷来源减少，都会使得杠杆破裂。
北京市住建委相关负责人也表示，近年来各地长租公寓爆雷事件频发，究其原因，多为抢占市场、扩大规模，采取高进低出、长收短付、租金贷款等违规行为盲目扩张，导致其经营难以为继。
“此次北京直接要求不得将‘租金贷’资金拨付给住房租赁企业，直接消灭了‘租金贷’对于住房租赁企业的最大价值，封堵了风险来源。”一位分析人士表示。
北京市住建委相关负责人还介绍，此前已经预收的超过3个月的租金部分和存量“租金贷”，租赁企业要建立专户逐步化解；已经预收的押金，也要一并纳入专用账户托管，押金托管的具体方式和流程后续还会出台配套细则。
去年2月，21世纪经济报道曾报道，地方金融监管部门向其所在辖区金融机构摸查其经营行为了解是否涉及“租金贷”。彼时地方通知称，个别长租公寓存在“租金贷”的情况，即公寓管理公司与金融机构合作，引导租客办理贷款提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月偿还金融机构贷款，存在较大的风险。
同时，金融监管部门也注意到了这类业务的风险，亦已有金融机构受到过行政处罚。2020年9月，建设银行深圳市分行曾因“住房租赁贷款资金被用于房地产开发”等原因被罚没852.7万元。这也是银保监公布的此类处罚的首例。
去年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》也拟规定，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容；商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。
今年北京政府工作报告提出，要完善长租房政策，规范租赁市场秩序，努力解决好住房突出问题。
“此次政府工作报告专门提出要规范长租房，这更说明北京版的《住房租赁条例》非常有必要制定。具体的，如对住房租赁企业设定准入门槛、自有资金规定等，可以一定程度防止企业的无序扩张，某种程度预防或降低出事后的风险。”北京市人大代表、北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示。
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（作者：李愿 编辑：马春园）