“三道红线”融资新规下的武汉楼市调查

房地产行业融资收缩叠加调控政策的加码，使得武汉楼市仍旧处于相对低迷状态。

日前，武汉市自然资源和规划局官网发布了《武汉市人民政府关于推进自然资源节约集约高效利用的意见（征求意见稿）》以及《武汉市关于土地节约集约高效利用的实施细则（征求意见稿）》，要求按照“总量锁定、增量递减、流量增效、存量优化、质量提高”五量管控基本要求，严格控制建设用地规模，逐年减少新增建设用地，大力促进存量建设用地盘活利用。与此同时，《意见》提出，到2025年，武汉全市新增加建设用地量与“十三五”相比下降20%，单位GDP地耗较2019年下降30%、规模降至200亩/亿元以下，开发区综合容积率达到1.35以上。

这也被市场解读为相对温和的地方楼市调控政策。事实上，相比于一线四城及南京、成都及杭州等强二线城市二手房成交同比15%以上的增幅，在过去的2020年武汉楼市因受疫情影响，在这轮强基本面城市的市场升温潮中“掉队”，全年成交仍有缺口。数据显示，武汉2020年二手房市场成交8.6万套，同比降约14%。

“2020年下半年,武汉新房供应放量及区位优化对二手房需求的分流作用也是导致二手房成交缺口偏大的原因。一方面，2020年下半年武汉新建商品住房批准预售量环比增加1.6倍，同比甚至超过去年；另一方面，新房供应区位优化，2020年下半年武昌、洪山、汉阳、江岸、江汉及东湖高新等6区新建商品住宅批准预售套数占全市比重为43%，较上半年提高5个百分点。”2月3日，贝壳研究院首席分析师许小乐在接受21世纪经济报道记者采访时表示，当前武汉楼市的低迷不仅仅是因为受到疫情影响，而同时随着疫后武汉经济修复，市场购买力改善，预测2021年武汉二手房市场成交体量或将回升，成交量温和增加。

在许小乐看来，武汉二手房成交体量中长期将呈现向上趋势。从历史数据看，2012年以来武汉二手住房成交量总体及二手房成交占比总体呈现向上趋势，未来随着新房供应逐步郊区化，二手房市场将凭借区位和配套优势崛起，市场存量化程度加深。

“三道红线”融资新规

2020年8月，住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会首次提出“三道红线”重点房地产企业资金监测和融资管理规则。同年12月末，央行和银保监会出台的《银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》使银行业机构对按揭贷款的投放做出了限制，1月初央行工作会议亦提出了“实施好房地产金融审慎管理制度”、央行上海总部召开的上海货币信贷工作会议亦强调了“稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求，合理控制房地产贷款规模”。

房产调控政策的持续落地，也让今年1月内部分热点城市出现了按揭贷款发放暂缓、按揭利率上升的现象，行业资金面有所收紧。

中达证券研究员蔡鸿飞指出，在地方层面除武汉将逐年减少新增建设用地的政策外，“1月多个热点城市通过限购等方式加码调控：上海法拍房将纳入限购范围、南京收紧人才购房政策等；另一方面，部分城市则针对当前供需情况出台了相对温和的地方政策，如长沙放开长江中游城市群和湖南省内异地贷款等。”

对此，许小乐认为，2021年“三道红线”融资新规将逐步落地，房企“以价换量”动力强，带动成交向上。“融资新规约束之下，房企‘高杠杆、快周转’模式走到尽头，更加考验房企的运营和管理能力，加速房企集中度提升。对市场的影响方面，新规约束下，房企拿地更加谨慎理性，这将有利于平抑地价；另一方面，房企为缓解资金压力，优化债务结构，会选择打折促销，加速资金回笼。比如恒大在2020年黄金周期间的7折售房。”

对于结婚两年的吴辉来说,因为目前他和老婆婚前均有一套房产，在新的贷款政策影响下，“经过层层传导，对于自己买房的预算以及地理位置的选择影响很大，可能会选择出售一至两套房，换一套更好地段的房子，最好是学区房。”

而对于新房以及二手房的成交趋势，许小乐分析称，在市场向上的过程中，结构会有所变化，随着新房供应逐步郊区化，二手房市场凭借配套、区位优势逐步崛起，市场存量化程度加深。“存量化程度加深即二手住宅成交在市场总成交中占比逐渐上升的过程。随着城市开发空间的收窄，新房供应逐步郊区化，而二手房在配套和区位上优势上升，中心城区新房可选择空间收缩，购房者对二手房的偏好度提升，会带动二手住宅市场份额的提升。”

换房购房需求增大

在武汉读研的杨松因为即将毕业，一直想在武汉购买房产，已经考虑了两年左右。

综合经济情况及众多因素，他考虑过武汉三环旁的城投秀水青山，白沙洲地区的绿城大都会等。但也因为交通以及周边设施的原因，最终都没有决定购买。而如今他将目光投向了洪山区学校附近的房源，因为那里更加方便，也更加适合年轻人生活。

根据贝壳研究院数据显示，洪山、武昌及东湖高新依旧是成交热门地区。洪山、武昌及东湖高新得益于区域内成熟完善的配套设施而受到购房者的青睐。据贝壳研究院数据显示，2020年三区二手房成交占全市比重由49%升至54%，即全市过半的二手房成交集中在这三区。特别值得一提的是东湖高新区，区域内高校林立，高新技术产业集聚，生活、休闲娱乐配套设施完善，更受年轻人青睐，是80、90后换房第一偏好区域。

许小乐分析称：“对不同需求类型来说，影响其对二手房选择的核心因素有所不同。比如对于资金实力较弱的刚需族，可能更看重价格；对于改善性的需求来说，核心因素可能是交通便捷度、生活配套完善度、教育资源配套品质等因素。”

与2019年相比，2020年武汉换房客换的更大、更贵：2020年换房前后总价差由43万扩大52万，面积差由15平扩大到17平。

许小乐指出：“长期来看，换房客换的更大是趋势。住房改善是大趋势，从全国数据看，2019年城镇居民人均住房建筑面积达39.8平方米，而十年前则是人均约28平，人均住房建筑面积的扩大是消费者住房改善追求的体现。为追求更优质的教育资源、更舒适安全的社区环境以及更大的住房面积是促进换房的主流需求。”

部分重点城市人口出生率的横向对比也可以佐证这一点，武汉人口出生率处在相对较高水平。未来，因家庭规模扩大而加大对住房面积的需求，以及子女教育配套改善的换房需求将是可持续的。另外，除了传统的因为面积、配套而进行住房改善，疫情之后，购房者越来越意识到社区物业服务的重要性，追求更舒适安全的社区环境以及更完善的社区物业管理将成为换房需求“新的增长点”。

与此同时，武汉吸引人才的政策也一直在更新。杨松介绍道：“武汉对于大学生的住房和落户有优惠，大学生如果不是武汉本地的户口，落户工作满一年之后，可以在某些地方享受七折或者八折的购房优惠。”

从人才引进到最终转化为楼市购买力，并非一蹴而就，而是相对缓慢的一个过程。政策在短期内或会造成市场预期的波动，但对房价上涨则影响有限。长期来看，人才引进在推进城市发展的同时，也为住房市场提供了有效的需求群体，增强市场运行的可持续性。

同时新增的人群需求是否会使郊区和市中心两极分化的情况加剧，许小乐则表示：“不一定，引进的人才多在产业集聚区分布，武汉产业布局尤其是高新技术产业布局以外围为主，人才流入会对这些片区房地产市场形成支撑。”

（作者：陈红霞,实习生孙奡 编辑：张伟贤）