作者：丁一

出品：全球财说

2020年庚子鼠年，疫情黑天鹅让整个世界猝不及防，加之金融政策持续收紧，房地产企业的日子难上加难。

据不完全统计，截至2月3日，沪深及港股上市房企中有65家发布业绩预告/快报，净利润同比下滑就有44家，其中21家降幅超100%。

已经完成2000亿年度销售目标的中国金茂，净利润同比下降40%-50%让市场大跌眼镜。而此前基本面出现裂缝的房地产企业，如奥园美谷、新华联、天房发展等更是难熬。

时间倒转24年，退回1996年的丙子鼠年，除中国恒大、荣盛地产、弘阳地产、龙光地产成立外，闽系商人黄其森创建了泰禾集团。

对于泰禾集团而言，2020年似乎可以用“本命年魔咒”形容，但这一年在公司成长史中更是极为关键且难以忘怀。

24载两轮更替，深谙“不破不立，破后而立”这个道理后，泰禾集团先于同行及时扭转发展方向，并在逐步趋稳中谋求继续前进的可能性。

知名央企抛出橄榄枝 复产复工稳步进行

最新消息显示，2月6日，泰禾集团董事长黄其森与中国能建葛洲坝集团股份公司党委书记、董事长陈晓华进行座谈，双方就深化在新型城镇化领域的全方位合作交换意见并达成广泛共识，并将在施工、融资等领域展开合作。

陈晓华表示，葛洲坝集团具有强大的融资能力、工程建设能力，与泰禾集团发展理念相通，优势互补。期待双方发挥各自优势，加强交流对接，精选优质项目，在项目股权合作、施工协同、商业配套服务、未来社区建设等领域加强对接，共同实现房地产业务健康发展。

知名央企抛出橄榄枝，对泰禾集团来说实属利好。

当然外界伸出援手也离不开泰禾自身的积极自救，其中最重要的一环便是全面推动项目复产复工。

自2020年下半年起，泰禾集团位于福州、南昌、太原、武汉、上海、南京等地的多个项目全面复工，并于12月实现包括佛山院子、合肥院子、太仓院子、上海院子、南京院子等多个项目的交付。

据悉，期间董事长黄其森还亲赴多地项目一线，了解把握进度及方向，紧抓现金流，并强调必须坚持品质品牌，全力推进复工复产。

其中，中山泰禾·金尊府一期洋房封顶、上海大城小院主体结构封顶、知音湖院子工程如期进行、福州湾D3地块外装工程完工稳步进展、金府大院加速推进外立面施工，此外鼓山院子、福州院子工程进展均十分顺利。

不能否认，此前泰禾集团旗下多个项目曝出延期交房等负面消息，但是随着一大批项目近期重获开工和销售许可，部分项目资金问题得以缓解，一切也在泰禾集团的自身调节下重新开启运转。

配合万科调整结构 战投入股顺利推进

若说，泰禾集团博得外援是因为积极复产复工，那么复产复工则是依靠及时调整战略、盘活资产。

2月3日，泰禾集团内部管理层工作会议上，董事长黄其森表示，泰禾最困难的时候已经过去，70%的债权方已经签约或者正在签约，春节后会正式宣布万科战投入股的消息。

有消息称，早在2020年8月，万科集团总裁、首席执行官祝九胜便表示，万科最终能否参股泰禾，取决于三个要素：泰禾的求生欲，金融机构的理解程度，政府部门的姿态与智慧。

泰禾集团的求生欲不容置喙，并且掌门人黄其森也在不断改变自身对于企业发展的看法。

此前本着闽系商人“爱拼才会赢”的冲劲，拼尽全力扩大规模。时至今日，在强周转降负债成为众多房企首要目标的情况下，泰禾集团已先一步决定不再追求规模，求稳求全求进。

曾有分析人士称，纵观泰禾集团的发展历史，一直很坚定很执着、不投机不取巧，均是在恰当的时间节点做好一切准备。虽然，2020年看起来格外仓促，却可言之步步坚定。

黄其森直言，泰禾在管理上是小学生，且并不避讳需要向万科学习的地方太多。

2020年年中，泰禾在万科的建议下，将原本的“总部-区域-城市-项目”四级管控体系向“总部-城市”的二级管控转变，且正式撤销上海区域，除保留广深区域外其余改变为事业部。

诸多配合和调整，及黄其森深明责任重大而决定暂时“放下”，才让被泰禾集团称为贵人的万科更愿意为其主动谋划，且战投入股事项得以顺利推进。

债权人基本达成共识 换取喘息复苏时间

当然，不得不提的还有泰禾集团的负债情况。毕竟，截至2020年9月30日，泰禾集团负债情况并不容乐观，一年内到期的非流动负债高达651.34亿元。

目前而言，泰禾集团的债权人主要包括信托、资管公司和银行三大类。

银行提供长期借款，偿还压力不大，从消息层面看谈判进展也较为顺利；信托方面，四川信托及浙江金汇信托已将泰禾诉诸法庭，其中四川信托追索约48亿元，浙江金汇信托追索约6亿元。

不过值得一提的是，资管公司作为主要债权人谈判进展有可喜的一面。华融资产、长城资产、信达资产、东方资产、兴业资产、浙商资产等6大债权人，其中便包括拥有金融全牌照的四大AMC，目前6家中已有4家资管公司与泰禾集团谈定展期或债务重组。

2020年12月22日，泰禾集团发布公告，与长城资管深圳市分公司签署了《债务重组协议》，债务重组本金为120.03亿元，就债务重组达成协议，展期至2023年12月18日。此笔债务涉及泰禾深圳院子和坪山泰禾中央广场两个项目

并且早前，泰禾已与兴业银行就债务重组问题签订备忘录，也与东方资产就债务重组问题达成一致。而华融资产除一笔4.87亿元债务已签署长期履行协议外，还存有在南京、苏州项目中进场盘活资产的可能。

此外，泰禾集团还有一笔18亿元与民生银行的借款达成展期协议，展期至2022年6月10日。

据统计，泰禾现有60多家债权方，但目前多数均能认同泰禾集团对于非标的部分能延期3年，公开市场的部分能延期5年的处置债务思路，在以“不逃债、不赖债、不躲债”为底线的同时，承诺本金、利息和延期利息都会偿付，从而为复苏赢得时间。

自万科传出入股泰禾集团的消息起，半年多时间令债权人达成一致格外困难，但也如祝九胜所形容的“要么集体沉船，要么集体上岸”，没有人会希望泰禾集团就此倒下。

土储价值可观 二次蝶变可期

对于万科所提及要求，内部、债权人、政府三项厘清，目前看基本已经完成，东风已至万事俱备。

泰禾集团2020年半年报显示，目前集团土地储备总占地面积为1303.98万平方米，总建筑面积为3270.14万平方米，剩余可开发建筑面积951.76万平方米，而对应总可售货值高达约6000亿元。

从分布看，除福建区域外，泰禾集团在长三角、京津冀、珠三角区域竞争力强劲，泰禾集团所拥有的90余个项目，主要集中在一二线城市，这便是前瞻所在。

回归核心城市加大投资力度，正是全行业认同趋势。通过2020年数据看，即便在疫情影响下，一线城市销售规模及价格仍保持强大韧性，二线城市虽冲高回落趋于平稳，但复苏迅速。

无论是京津冀经济圈的北京、天津，长三角经济圈的上海、南京、杭州，还是大湾区的一圈层城市广州、深圳、珠海、中山、东莞，泰禾集团均有全面布局，在此基础上即便暂停拿地仍可有序发展且拥有强大资本。而院子系的精巧设计及高端品质，更是成为千篇一律钢筋水泥下的稀缺资源。

随着十四五期间房地产政策基调回归中性，宏观货币政策反复强调稳字当头、不急转弯的大背景下，房地产行业必将经历新一轮调整，对于企业的治理结构、管理效率、盈利能力、资本结构都是巨大考验。当然，在经历过几年的杠杆压制后，2021年的房地产金融环境有望拨云见日、能见度提升。

不过这一切，也都要建立在企业把控的基础上，虽然千亿级泰禾集团的爆雷让市场震惊，但凭借努力自救，以及政府、资本、市场及同行的包容与援助，已经挣得缓和时间，黎明前的黑夜固然很长，但也终归会天亮。

“物生谓之化，物极谓之变”，经历过生、化、极，如今期待泰禾集团的二次蝶变。

（作者：全球财说 ）

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