地产股为什么涨，能不能听董承非的？基金经理们的操作策略来了！

2月25日，地产股飙涨，申万一级房地产指数暴涨6.13%，涨停个股达到13家。

网上流传着一个段子：“地产研究员纷纷赶回公司，脱下黄外套，摘下袋鼠头盔，拿出电动车座子下面珍藏多年的研报，眼含热泪：低估的地产，是A股最后的温柔。然后牛气的把头盔戴到了茅们研究院的头。”

看完段子会心一笑之后，大家最关心的是：地产股为什么涨？还能不能买？

对此，21世纪经济报道记者采访了多位基金经理。

对于地产股飙涨的原因，基金经理们普遍认为，跟全国多地房地产集中供应土地的政策、市场风格转换，以及地产股低估值等因素有关。

前海开源基金首席经济学家杨德龙认为，周四沉寂已久的地产股突然爆发，一方面和政策利好有一定的关系，多地推出土地集中供应的政策可能会降低土地拍卖价格，从而有利于降低房企的成本，对于一二线房企形成重大的利好；另一方面，房地产板块整体的估值处于历史底部，无论是市盈率还是市净率，市销率都非常低，这吸引了一部分大资金的关注。

杨德龙指出，“相对于银行股来说，地产股的分红收益率毫不逊色，对于大资金来说具有一定的吸引力，就像之前银行股反弹一样，地产股也迎来了补涨的机会，加上春节之后一些高估值的消费股出现了集体大跌，使得部分资金转战低估值蓝筹股。对于追求稳定回报的阿资金来说，银行、地产等低估值蓝筹股具备一定投资吸引力。”

私募排排网未来星基金经理胡泊表示：“土地拍卖权从地方收归中央，未来土地的供应可能集中性的三次供给，对房地产企业资本金的要求较高，效果类似于对房地产行业进行供给侧改革，未来房地产行业的利润率可能会提升，再加上地产板块估值一直处于低位，因此利好刺激带动了地产板块的上涨。”

“房地产板块大涨表面上是受到集中供地政策等市场传闻的影响，但是深层原因也是风格转换的结果，今天除房地产领涨以外，建筑装饰、银行、钢铁、保险，包括一些中字头的央企等前期低估值的蓝筹板块也都开始走强。”而2月24日安爵资产董事长刘岩接受采访时说。

玄甲金融CEO林佳义进一步指出，房地产基于估值极低，且龙头增长还维持在10-20%，本身投资性价比极高。水往低处流，均值回归只是时间问题，叠加政策利好驱动，驱动市场资金炒作，导致房地产股普遍大涨。

事实上，对于房地产股的投资，基金经理们操作各异，但大多数接受采访的基金经理对地产股的长期投资价值存在疑虑。 

近日，市场传播一个兴证全球基金副总经理兼研究部总监董承非1月末的内部交流分享会议纪要。

“银行、地产在我看来是一条路上的资产、最好的地产，保利、万科，在我看来这个股指水平比银行龙头低多了，无论平PE还是PB角度，所以我选择地产。包括分红方面，两个龙头的地产公司的分红比龙头的银行要高多了，所以我没选择银行。”董承非说。

不过董承非也指出，“但我也不会押得太重。”

对地产股的突然暴涨，胡泊指出，“近期我们观察到资金有从A股的科技、医药、消费以及美股的科技股等核心资产流出，流向顺周期的银行、地产、有色等传统板块的现象。但是从近期的历史来看，房地产板块表现的持续性不佳，所以房地产板块行情能否持续还有待观察。”

林佳义表示：“我们在过去一个季度积极增持AH股房地产龙头企业，补涨是高度确定性的。但是持续的上涨行情，比较难预期。毕竟地产单价处于泡沫状态，静态的绝对低估值提供的极高安全边际，在地产崩盘的假设中，性价比是要打折扣的。抱团股的崩盘只是时间问题，我们在估值处于溢价状态就已经清仓，新的配置机会估计要跌一两年之后才能等到。

刘岩指出：“我们从去年年底以来，就已经逐渐将投资重点慢慢调整到顺周期及以银行、基建为代表的低估值板块上面。”

不过，刘岩认为，“房地产板块短期因为估值低估有反弹的需求，但是值得注意的是长远来看受到国家地产调控宏观政策的影响并不具备太长期的投资价值。”

龙赢富泽资产总经理童第轶指出：“房地产板块全面异动来自于突发政策的直接推动，更多为短期市场情绪的集中释放，其行业能否真正迎来行业拐点或有效改善仍需观察和探究。”

“我认为房地产板块在这个位置具有一定投资价值，整体板块处于估值较低分位，又具有一定预期，属于目前配置性价比较高的办理。这也体现了我对近期行情巨大波动的应对逻辑，减持高位的前期热门行情，整体思路转向防御，寻找配置性价比较高、安全边际较高的品种进行配置。”童第轶说。

上德谷投资董事长赵立松表示：“房地产板块上涨跟房地产集中供应土地有关，这个政策出来以后市场预期对房地产股有一定的积极刺激作用。但我觉得这只是一个短期现象，长期的趋势还是要看基本面，房地产的板块的基本面还是没有变化。”赵立松说。

杨德龙说：“展望未来，房地产调控的政策不会发生很大的改变，房住不炒的调控政策还会坚持，那这样的话，从政策面来看，房地产上涨的持续性并不是太强，但是由于地产属于权重板块的上涨，有利于指数的企稳，同时带来一定的赚钱效应，建议投资者可以关注地产短期的反弹机会，但对于调整到位的消费白马股可以重点关注，从长期来看，A股市场的慢牛长牛行情格局没有改变，而经过调整之后，一些业绩好的白马龙头股，已然具备长期的投资价值。”

（作者：庞华玮 编辑：李新江）