首程控股2020年净利增长超45%，旗下首钢园区六工汇项目最快年底开业

随着中国城镇化发展不断深入，“城市更新”在城市开发建设中的重要性与日俱增。

日前，首程控股（0697.HK）方面向记者透露，随着冬奥会的临近，旗下配套冬奥会规划的“新首钢高端产业综合服务区”（下称“首钢园区”）的建设已再度提速。

首钢园区项目最快将在2021年底开业

据悉，首钢园区项目是目前世界上最大的在建城市更新项目，占地达8.63万平方公里，总建筑面积达600余万平方米，是北京“城六区”唯一大规模连片开发区域，也是新版北京城市总规划重要的区域功能节点。

在2021年1月29日北京市政府举办的城市更新专场发布会上，北京市规划自然资源委专门以“新首钢”为例，介绍城市更新对城市产业及空间布局调整的意义：“（新首钢）通过老工业用地盘活和建筑物、构筑物改造，植入奥运体育元素和创意文化功能，在实现产业升级和功能重组的同时，创造了新型的城市活力空间。”

“今年7月前后，首钢园区的代表性项目‘六工汇’的工程将会结束，将进入到客户租赁后的二装和开业准备阶段。在今年年底明年年初，六工汇将正式开业。”首程控股执行董事张檬在接受记者专访时表示。

据张檬介绍，“六工汇”这一项目名称来源于《礼记》中的“天子之六工”。“六工汇总建筑面积约22.4万平米，作为冬奥会的配套设施距离冬奥会比赛场地不足1千米，周边常住人口数超80万人”，张檬告诉记者，“我们正按照北京市委市政府要求，全力‘打造新时代首都城市复兴新地标’。”

（图：六工汇项目鸟瞰图，图片来源：首程控股）

“我们预计到今年年底，整个园区出租率会到90%以上”，首程控股不动产招商负责人廉峰告诉记者，目前园区招商工作也在加速推进，“写字楼客户方面，科技、新能源类企业以及准上市企业比较多，目前预租客户已超预期。”

据安信证券统计，截至2020年中报披露，全国已有近70%的五十强房企参与了城市更新业务。不同于房地产企业直接操盘建设，首程控股主要开展以城市更新为导向的私募基金管理业务，已吸引了包括全国社保基金、泰康保险等在内的众多投资人和战略合作伙伴。

以六工汇项目为例，首程控股选择和开发运营企业铁狮门合作，通过发起成立合资基金的方式共同操盘。

“城市更新基金在资本层面是‘募投管退’。即找好项目后测算总价，然后寻找对该类资产和运营模式感兴趣的投资人，找到之后按基金模式‘募投管退’。”张檬如是介绍城市更新基金的运作方式。

张檬指出，和传统股权基金不同的是，城市更新地产类基金项目的重点在“后端”，非常关注“管”这一环节：“在项目端，城市更新基金仍然是房地产开发的模式，做策划定位、产品设计、成本把控、工程建设、招商运营等等，一直从建设期做到运营期。”

至于最后的“退出”环节，张檬向记者表示，首程控股未来的选择比较灵活，“可以整栋销售，也可以留着运营长期持有，通过REITs的方式实现资金回流”。

2020年净利增长超45%，未来或推REITs产品

公开资料显示，首程控股前身为“东荣钢铁”，后者于1991年4月在香港联交所主板上市。1992年“东荣钢铁”被首钢集团联合原长江实业（0001.HK）收购，公司于1993年更名为“首长国际”。

2016年起，首程控股开始资产重组和业务转型，陆续出售钢材制造、矿物开采和加工业务。2019年，首程控股全面停止铁矿石贸易业务，完成向停车资产经营管理和以城市更新为导向的私募基金管理业务的转型。2020年3月，公司纳入“港股通”；2020年5月，公司正式更名为首程控股有限公司。

进入2021年后，首程控股继续剥离传统业务和相关资产。2021年1月15日，首程控股发布建议重组公告，全资附属公司拟出售持有的首钢资源（00639.HK）股权。根据2月18日发布的交易补充公告，本次交易调整后的代售股份之代价为14.4亿港元。

2月22日，首程控股公布了2020年全年的盈喜公告。公告显示，2020年公司全面聚焦发展停车资产经营管理及以城市更新为导向的私募基金管理业务，预期截至2020年12月31日的归属股东净利润，将录得同比不低于45%的增长。

分业务来看，公司停车业务同比增长170%，首次实现年度盈利，成为公司最大收入来源；城市更新业务方面，公司基金管理规模稳步扩大。“项目建设和招商工作进展顺利，城市更新业务收入和利润规模实现稳步增长。”首程控股称。

首程控股方面告诉记者，目前公司两大主营业务已形成协同发展效应。据悉，目前公司已顺利获得前述“六工汇”项目的停车资产运营权。

“城市更新方向基金，目前占我们整体基金规模的三分之二，未来这一比例会保持稳定，规模将持续提升。”张檬称。数据显示，截至2020年上半年，首程控股基金管理规模达434亿元，基金业务收入同比增长22.6%，净利润（剔除非经常性损益后）同比增长67.4%。

国信证券（香港）指出，未来随着基金管理数目及规模的扩大，首程控股一方面将享受稳定增长的管理费收入，另一方面，作为其管理基金的普通合伙人，当基金所投资的项目陆续获益退出时，首程控股将可获得超额收益回报。

“城市更新方面，我们刚刚完成2021年的预算和未来三至五年的规划。在不动产基金管理层面，我们会先把首钢园区三个项目做完，然后在北京和上海的核心区域继续去做项目的拓展。”张檬向记者表示。

值得一提的是，今年2月3日，首程控股刚刚完成先旧后新配售2.1亿股，配售及认购所得净额约4.19亿港元，其中约30%-40%将投向以城市更新为方向的私募基金管理。首程控股在配售公告中表示，未来公司将打造以基础设施不动产为导向的REITs基金产品。

(作者：孙煜 编辑：朱益民）