独家丨万科深度进场 泰禾资产处置大幕拉开

一度深陷债务漩涡的泰禾，正在各方的共同努力下，慢慢走出泥潭。

3月1日，泰禾发布公告称，聘任曾在万科、星河控股任职的黄耀文担任公司副总经理，泰禾财务资金中心总经理刘向民就任财务总监一职。据悉，黄耀文分管的是运营条线。

由于黄耀文带有万科背景，在外界看来，这一任命似乎意味着，万科正间接介入泰禾的运营层面。但实际上，万科对泰禾债务重组工作的实质性介入，要比外界所预期早得多。

据了解，从2020年下半年开始，万科就曾参与了泰禾与部分债权人的谈判，并帮助泰禾与一些主要债权人达成一致。

黄耀文似乎也对此次任命早有准备。21世纪经济报道记者还独家获悉，黄耀文早先已飞抵北京，并在3月1日参加了泰禾的内部会议，该会议旨在对北京的项目进行梳理。3月2日，黄耀文还对北京多个项目进行现场考察，一同在现场的，还有来自万科的人士，以及刚与泰禾达成合作的葛洲坝集团的相关人员。

另据记者了解，万科与泰禾计划合资成立的资产管理公司已经基本落定，并可能于最近两个月里正式启动。与此同时，截至3月初，泰禾旗下近半数项目已实现复工。

种种迹象表明，在债务重组工作取得阶段性进展后，对泰禾项目层面的梳理和处置，正全面展开。

万科的身影

债务危机爆发后，泰禾曾尝试过采用多种方式进行自救。其中，万科的介入，被认为是最实质性的利好之一。

2020年7月31日，泰禾与万科签订协议，万科拟以24.3亿元入股泰禾，并持有19.9%的股份。这份协议将在泰禾制定有效的债务重组方案后生效。表面上看，万科并不直接介入泰禾的庞大债务，仅为泰禾背书。但实际上，在泰禾与债权人的谈判中，万科的作用不可忽视。

21世纪经济报道记者了解到，早在去年四季度，万科的人员就已到达北京，并直接参与到泰禾与部分债权人的谈判中。

公告显示，目前泰禾已与多家债权人达成展期协议。其中包括：泰禾佛山院子与厦门信托、渤海银行；珠海泰禾中央广场与民生银行；泰禾深圳院子、坪山泰禾中央广场与长城资产。

某大型资管机构的相关负责人向21世纪经济报道记者证实，在与泰禾的谈判中，的确有万科的人在场。他还透露，公司已在去年与泰禾旗下某项目达成债务重组协议。

据悉，万科内部成立了处理泰禾问题的工作小组，由曾担任财务负责人的董事王文金负责。近几个月来，除协调和参与泰禾与债权人的谈判，万科还在项目梳理、融资筹资等方面做了不少工作。 

此前有媒体报道称，万科与四大AMC组成的泰禾纾困基金平台即将落地，涉及启动金额将达上百亿。

多个独立信源还向21世纪经济报道记者表示，万科与泰禾计划成立的资产管理公司已经基本落定，并有望在近两个月里正式启动。

据悉，成立这一资管平台的目的在于梳理并盘活泰禾旗下的部分资产，公司将从万科和泰禾双方抽调人手，共同运营。万科的一名内部人士向21世纪经济报道记者透露，这一公司将由万科来主导，部分万科的“城市总”有望加入。

该人士表示，去年以来，万科就已着手对泰禾旗下的项目进行梳理。据他了解，一些参加项目盘点的万科人士将进入上述资管公司，参与对项目的进一步处置。

至于哪些项目会装入资管公司，目前尚未确定。但前述人士称，万科参与盘点的项目主要位于长三角和大湾区，因此不排除这些项目被放入资管公司的可能。 

复工与“引援”

近期，在泰禾北京项目的处置中，还出现了央企葛洲坝的身影，说明在债务问题的处置中，泰禾又多了一个“援手”。

泰禾是在2月6日与葛洲坝达成合作协议的。据悉，除了施工建设层面外，葛洲坝还有可能介入项目股权层面。

泰禾与葛洲坝的项目均定位于中高端，在产品理念上有一定的契合度。不同的是，作为央企，葛洲坝具有较强融资能力和工程建设能力。葛洲坝的介入，除弥补泰禾的资金短板外，也可以扩充自身的房地产业务收入。

双方将在哪些项目上进行合作，目前尚不明确。有分析人士认为，可能以北京的项目为主，但也不排除葛洲坝介入其他城市的项目。

与葛洲坝签署合作协议时，泰禾的很多项目已经进入复工复产阶段。除了部分债务实现展期外，这还得益于公司对项目的盘活方式。据悉，经过与债权人达成一致，泰禾于去年末提出了“封闭管理”的方法，即项目层面的融资、销售等资金流动，完全用于项目本身的自运转，而不必受公司整体经营状况的影响。 

从去年末开始，泰禾旗下的项目就陆续实现复工和交付。21世纪经济报道记者了解到，截至今年3月初，泰禾旗下已有近半数项目实现复工。按照目前计划，泰禾的大部分项目都能在3月内实现复工。

与此同时，公司的资金状况也得到一定改善。公告显示，截至2020年12月31日，公司已到期未归还借款金额为398.50亿元，低于去年10月23日的487.10亿元。

某券商人士向21世纪经济报道记者表示，随着项目陆续复工和交付，未来泰禾的资金状况将进一步得到改善。但泰禾还需要继续与债权人进行谈判，因为在万科入股的先决条件中，“金融机构的理解程度”是其中之一。

据悉，泰禾的债权人主要包括信托、资管公司、银行三大类。其中，与银行和资管公司相比，信托以短期贷款为主，还款压力较大，谈判难度也最大。

泰禾在2月10日发布的一份公告显示，因金融借款纠纷事项，中原信托、四川信托和浙商金汇信托已分别向泰禾提起诉讼，合计金额超过60亿元。

前述券商人士认为，泰禾在债务处置中的障碍正不断移除，但前景也并非一片坦途。目前来看，在继续与债权人进行谈判的同时，盘活和处置项目、引入“外援”等工作已成为泰禾新的工作重点。至于万科何时入股，以及泰禾将发生哪些变化，将在这些调整中逐渐显现出端倪。

（作者：张敏 ）