“失宠”多年，如今它为何成了A股“最后的温柔”
作者：文雨 编辑：小市妹
春节后，被打入“冷宫”多年的地产板块逆势而动，申万房地产指数从3506的低点一度跃升至4000点以上。
一时暴涨之后，地产能获得资本的长期“宠幸”吗？
【新规意味着什么？】
房地产不仅对宏观经济影响深远，也关乎社会民生，其发展受到政策的调控，具备明显的政策属性，地产股近期的“暴动”，首先就和政策新规有一定的关联。
2月18日，自然资源部内网信息显示，22个重点城市将施行住宅用地供应“两集中”新规。“两集中”即集中发布出让公告、集中组织出让，且全年公告不能超过3次。
2月24日，青岛自然资源和规划局发布通知，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。
相比以往逐块成交，集中放量的政策将使得土地供应在设定的交易期内大幅增加。
通俗来说，此前多家房企争夺每一块土地，而后将是多家房企在同一时间选择多块土地。
在入地出让保证金制度下，由于集中拍地，保证金已无法在土拍中“重复进场”，要想尽量多参与竞拍，只能依靠强大的资金实力，因此这对企业现金流要求更高。所以，具备更强现金流实力的头部房企的优势将凸显。
需要注意，目前具体政策细节并未出台，如果后期限制房企参拍次数，就要另当别论了。
事实上，新规之下头部房企不仅在资金实力，运营和研判上的优势也将被放大。房企不可能像之前每一次竞拍都参加，只能有规划的做出选择，而头部企业覆盖范围广、人才资源丰富，在研究判断层面更具优势，更有可能以最合理的方案拿到最希望得到的项目。
此外，目前土地储备丰富的房地产企业也将占有相对优势。
随着制度效应进一步向下传递，供应土地也在一定程度上意味着开工和开售时间趋同，而这无疑将会增加行业竞争。
相比之下，已经具备丰富土地储备的企业就有更大的灵活性，可以错开建设和销售周期，利用时间差来规避过大的竞争压力。
融创和恒大就显示出超前的前瞻性，前几年土地价格便宜时囤了大量土地。2020年半年报显示，融创的土地储备建筑面积为2.48亿平方米，其中约80%位于一二线城市；恒大拥有2.4亿平方米的土地储备，其中一二线城市占比达66%。
整个行业跑马圈地的时代一去不返，新规之下开发商将更加注重以合理的价格获得合理的土地资源，成交均价的增速有望得到放缓，而这也将降低行业成本。
2019年，申万房地产行业的毛利率水平不断下滑，从年中的高点28.7%降至2020年3季度的23.8%，其中一个重要原因就是2017年的高地价项目进入了结算周期。
如果新规能够引导土地市场回归理性，那么房企成本压力也将缓解，近期地产股的异动便包含了对这一问题的正向反馈。
【低估值驱动反弹，好公司才是王道】
一轮抱团的结束或许是为下一轮抱团蓄力，在白酒神话破灭之际，房地产是否会成为热点和主战场呢？
大概率不会。
引发反弹的因素有很多，但就当下地产股来说，低估值是核心因素。
▲申万房地产指数点位和估值；数据来源：同花顺iFinD
1998年的房改开启了中国房地产业的黄金十年，高成长造就高估值，申万房地产指数PE在2009年达到近50倍的巅峰值。
2010年，限购限贷等调控措施常态化，行业估值中枢逐步下移。2015年，房地产进入调控深水区，行业开启供给侧改革，供需环境及政策环境再次发生变化。但2015年上半年恰逢国内大牛市，地产板块估值被抬升，而随着股市泡沫破裂，板块估值中枢进一步加速下移。
最新数据显示，截止到3月4日，申万房地产行业的市盈率（TTM）为9.71，处于历史估值的绝对地位。
近期通胀来势汹汹，美债收益率持续飙升，利率上行和流动性收紧的预期破坏了此前“抱团”板块估值扩张的逻辑。
在此背景下，相比动辄七八十倍市盈率的白酒板块，地产板块对于资金有更强的吸引力，乘政策新规的东风反弹也合乎情理。
业绩和估值共同决定着股价，站在当下时点，地产行业在这两方面都不具备太强的支撑基础。
估值是对未来成长性的预期，而房地产行业已经失去了想象空间。
首先，“房住不炒”已经基本形成共识，政策端严格控制房价。去年开始，国家对于违规进入楼市的资金给予了严厉查处，投机热钱的生存空间已经非常狭小。
其次，从刚需层面来说，目前中国的城市化率达到60%，按照发达国家经验，后期增速将下滑且增长空间有限。
与此同时，顶层设计已经转向，从“加快城镇化”到“全面推进乡村振兴”，在大方向就决定了房地产已经失去了城市化的红利。
至于未来房价，一线城市的房产具备核心资产属性，难以下跌，人口正流入的二线城市也能得到支撑，但对大多数城市，房价或许已经失去了上涨的动力。
再看业绩，截止到2020年前三季度，申万房地产开发行业116家上市公司共计实现1.53万亿元的营收，同比增长7%；实现归母净利润1161.06亿元，同比下滑11.92%。其中，有58家企业营收负增长，68家企业归母净利润负增长。
相比之下，营收排名前10企业盈利状况明显好得多，但增速也非常有限。
▲数据来源：同花顺iFinD
事实上，盈利状况也反映了房地产行业向头部集中的趋势。
供给侧改革后，房地产行业分化快速加剧，2016—2018年，CR10、CR30的市占率年均提升2.7和5.4个百分点；2019年集中度增速有所放缓，市占率分别变化0.3和0.8个百分点。
根据克尔瑞的数据，2020年，TOP10房企市场份额达26.3%，同比基本持平；TOP30房企的市场份额达到44.6%，同比提升了0.9个百分点。
过去是低融资成本和土地整合优势推动了行业集中度的提升，而在土地集中供应新规下，龙头企业依然具备一定的优势，马太效应或许难以终结。
尽管房地产的黄金时代已过，但这并不意味会彻底凋亡。
恰恰相反，经济发展需要房地产担任“稳定器”的角色。华创证券去年的一份报告显示，房地产及其产业链对GDP的贡献达到近30%。
进入存量竞争的白银时代，地产行业大概率将继续演绎集中度提升的逻辑，低估值驱动板块反弹后，精选优质头部公司才是本分。
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（作者：市值观察 ）
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